Hiệp hội nhận định thị trường bất động sản đang bất ổn đáng quan ngại. Nhận định được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nêu lên trong báo cáo mới đây gửi tới Chính phủ. Nếu siết cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ làm đứt gãy dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ ngộp thở.

Theo HOREA, nếu Nhà nước "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ đứt gẫy dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. Nếu thị trường bất động sản bị đình đốn, suy thoái thì có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế vì bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành, lĩnh vực tạo việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật đang chiếm đa số trong nền kinh tế.

HOREA kiến nghị Chính phủ xem xét sớm ban hành Nghị định sửa đổi một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh như căn hộ văn phòng, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" (trái pháp luật), thì được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án tối đa 50 năm, nhưng không bị trừ đi khoảng thời gian kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất trước đây cho đến ngày được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

HOREA cho rằng, để thực hiện được các mục tiêu phát triển bền vững thị trường thì phải tạo được sự chuyển biến thực chất ở cả 3 cấp độ: một là ở cấp độ văn bản luật, trọng tâm là xây dựng Luật Đất đai và các luật liên quan; hai là cấp độ văn bản dưới luật; ba là khâu thực thi pháp luật ở các bộ và các địa phương, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch thông thoáng, công bằng, lành mạnh, cũng như nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Theo đó, Hiệp hội gửi đến Chính phủ một số kiến nghị:

Một, kiến nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Hai, kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Ba, kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Bốn, kiến nghị đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại.

Năm, kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

HOREA đánh giá, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là "bà đỡ" để thực hiện dự án. Nhưng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng "siết" tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Hiệp hội chỉ ra 5 dấu hiệu bất ổn, đáng quan ngại của thị trường do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản.

Một là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Hai là tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền; trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.

Ba là tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại TP đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Bốn là hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi sổ hồng do công nhận "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại sổ hồng nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại sổ hồng gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.

Năm là giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý 2/2022.

Tổng Hợp