Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội trong năm 2023. Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã có đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay.
Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.
Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.
Với phương án 2 - áp dụng niên hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư dựa trên Luật Đất đai 2013. Còn với phương án 1, thì có cơ sở, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lâu dài, nhưng rất cần một cách tiếp cận thấu đáo, có lộ trình cụ thể, đầy đủ phương án cho chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng, các luật và quy định rõ ràng, đảm bảo thông tin và diễn giải đúng đắn. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ đa dạng hơn, mở ra nhiều cơ hội hơn cho chủ sở hữu, nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản.
Giá thị trường của căn hộ sở hữu có thời hạn nhìn chung thấp hơn giá của căn hộ sở hữu lâu dài trong cùng khu vực, mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng. Với những người muốn mua nhà sở hữu lâu dài và về sau truyền lại cho con cái, họ có thể chấp nhận mức giá cao hơn. Còn với người trẻ, các gia đình có khả năng tài chính vừa phải, hoặc nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê, họ có thể chọn những căn hộ sở hữu có thời hạn với mức giá phải chăng hơn và sau này có thể chuyển chỗ ở nếu thay đổi nhu cầu.
Về giá trị tài sản, thông thường giá trị cảm nhận của căn hộ sở hữu lâu dài cao hơn căn hộ sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, giá trị không chỉ là giá cả mà còn tính đến các yếu tố như tiện ích, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, các lựa chọn ăn uống, thể thao & giải trí, hệ thống thoát nước...), khả năng kết nối với hạ tầng cơ bản (đường sá, trạm xe buýt, tàu điện ngầm...). Ví dụ, nếu xét về lợi suất cho thuê hàng năm, một căn hộ có thời hạn sở hữu còn lại dưới 20 năm nhưng ở gần trung tâm, có đủ tiện ích và dịch vụ thiết yếu có thể có giá trị cao hơn một căn hộ sở hữu lâu dài nhưng ở khu vực ngoại vi, thiếu tiện ích và khó tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Đề xuất nói trên cơ bản chỉ giúp ích quản lý hành chính cho các địa phương chứ không giúp quản lý thị trường, thậm chí còn gây nhiễu loạn thông tin, hạn chế các chính sách phát triển nhà cao tầng và tạo thêm tâm lý hoang mang cho khách hàng, người dân. Điều này cũng cho thấy khá rõ hạn chế trong công tác xây dựng luật, hành lang pháp lý khi không mang tính kế thừa, bởi hiện đã tồn tại quy định về sở hữu nhà lâu dài.
Hướng tiếp cận vấn đề là cần xác định rằng chung cư có thời hạn 50 hay 70 năm, thì sau đó quyền sở hữu đất của ai? Nên chăng chung cư là thuộc sở hữu nhiều người, sở hữu lâu dài, còn công trình thì theo quy định của luật xây dựng, sau 50 năm, 70 năm sẽ tiến hành kiểm định chất lượng công trình. Nếu công trình còn tốt thì cho người dân ở tiếp, nếu không thì nhà nước đứng ra làm đơn vị trung gian thu hồi chung cư, bán đấu giá đất và chia đều cho các chủ sở hữu.
Giả định chung cư có 30.000 m2 sở hữu riêng, với 300 căn hộ của cư dân, sau thời gian hết hạn sử dụng, nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, giả sử thu về được 300 tỷ thì sau khi trừ các chi phí tổ chức thực hiện đấu giá, lấy số tiền còn lại chia cho 300 căn hộ là điều hợp lý. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất được số tiền lớn thì càng cho thấy hiệu quả của việc sở hữu, người dân cũng được hưởng lợi từ quá trình tăng giá.
Luật Nhà ở trước năm 2006 không có quy định về quỹ bảo trì, dẫn đến thực tế thị trường đang tồn tại 2 dòng chung cư: có và không có quỹ bảo trì. Và đây là tồn tại do luật chứ không phải do chủ đầu tư hay người dân. Tương tự như vậy, việc đã có quy định sở hữu lâu dài rồi lại có thêm các quy định về thời hạn chung cư càng làm rối vấn đề không cần thiết. Cũng không thể vì thuận tiện cho cơ quan quản lý hành chính mà đẩy cái khó cho thị trường.
Tổng Hợp
