Nguồn cung giảm, tiêu thụ cũng giảm

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022 suy giảm cả về cả nguồn cung và thanh khoản. Cụ thể nguồn cung căn hộ mới trong quý 3 đã giảm 56%, khi có khoảng 4.100 căn được chào bán. 

Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc bình dân chiếm 16%, hạng sang chiếm 7%, cao cấp chiếm 1% và siêu sang chiếm 1%. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7, tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9. 

Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD/m2 (tương đương 66,7 triệu đồng), tăng 1% theo quý. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, thị trường sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán vào cuối năm nay, chủ yếu ở khu Đông, khu Nam.

Còn theo báo cáo DKRA, phân khúc căn hộ trong quý 3/2022 tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63,8% so với quý 2/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý trước.

Thị trường TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP.HCM thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

DKRA dự báo ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 - 7.000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3.000 - 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 - 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng,… trong những tháng cuối năm 2022. Căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại thị trường TP.HCM trong khi căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh.

Ngoài ra, theo bà Trang Bùi, không chỉ riêng căn hộ, ngay cả phân khúc nhà liền thổ cũng giao dịch không mấy khả quan.

Nguồn cung mới của thị trường nhà liền thổ TP.HCM ghi nhận gần 450 căn được chào bán từ 6 dự án, tăng gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần so với quý 3/2021. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. TP. Thủ Đức vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung mới với 86%, các dự án đáng chú ý là Soho Residence, Rivus và Classia. Khu Tây và khu Nam của TP.HCM chiếm 14% còn lại.

Giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 12.300 USD/m2 đất (tương đương với 293 triệu đồng), tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm. Cushman & Wakefield ước tính tổng nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai tại TP.HCM sẽ đạt 9.500 căn, chủ yếu được ghi nhận ở khu Đông và khu Tây. Các dự án đáng chú ý trong quá trình triển khai bao gồm Global City, Solina Khang Điền, Zeitgeist Nhà Bè.

Còn theo thống kê của DKRA, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 3.081 căn đến từ 30 dự án, tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 47%, tương đương 1.449 căn. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Giá bán sơ cấp tăng 5% - 8% so với giai đoạn trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng) do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản.

DKRA dự báo, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sụt giảm so với quý 3/2022, dao động khoảng 2,500 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Bình Dương. Sức mua thị trường duy trì ở mức tương đương quý 3/2022. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ, thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn sẽ khó có những đột biến về thanh khoản.

Giá nhà ở tiếp tục tăng, vì sao?

Theo bà Trang Bùi giá nhà ở sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng do giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao đặt biệt là giá sắt thép, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án đội lên, khiến các dự án mở bán phải tăng giá bán.

Bà Trang Bùi dẫn chứng chỉ riêng trong quý 3/2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố tại TP.HCM cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021.

Bà cho biết phần lớn các sản phẩm nhà ở mở bán đều ở mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm đến 75% giỏ hàng. Phân khúc nhà ở bình dân giá từ 35 triệu đồng/m2 chỉ có khoảng 16%, giá nhà ở phân khúc 25-30 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

Chính sự chênh lệch này khiến nhu cầu nhà ở trong dân dù rất lớn nhưng khó tìm được sản phẩm phù hợp với tầm tài chính trong bối cảnh ngân hàng siết vốn vay. Ngay cả những người có nhu cẩu ở thực cũng khó tiếp cận dòng vốn ngân hàng.

Nguyên nhân khiến phân khúc bình dân khan hiếm là do những năm gần đây nguồn cung chào bán ra thị trường chủ yếu là loại hình cao cấp, hạng sang, vô tình kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên.

Dự báo trong năm 2023, thị trường sẽ có nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân được triển khai, đặc biệt là nhà ở xã hội. Nhà nước đã có nhiều chính sách nhằm khắc phục những tồn đọng và mục tiêu từ nay tới năm 2030 xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp. Điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà và giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.

Ngoài ra, bà Trang Bùi cũng lưu ý trong tình trạng hiện nay các nhà đầu không nên dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng bất động sản. Vì đây là thời điểm nhạy cảm thị trường bất động sản do bị ảnh hưởng từ ngân hàng siết room tín dụng, nhiều vấn đề về bất ổn chính trị, lạm phát, dịch bệnh, mà Việt Nam là một nền kinh tế mở gắn liền với tình hình thế giới.

Nhà đầu tư không nên làm những gì quá sức rủi ro, cần xem xét ở nhiều khía cạnh về cơ hội và nếu có nguồn vốn ổn định thì phải đầu tư lâu dài và chờ đợi vì năm 2023 được dự báo là một năm sẽ có nhiều biến động và các nhà đầu tư nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu.