“Van” tín dụng bị siết: Giải pháp cần thiết hay rào cản thanh khoản mới?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang nỗ lực tìm lại trạng thái ổn định sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, Bộ Xây dựng mới đây đã công bố dự thảo Nghị quyết quan trọng về kiểm soát và kiềm chế đà tăng giá nhà. Một điểm đáng chú ý trong dự thảo là kiến nghị siết hạn mức cho vay đối với người mua căn nhà thứ hai trở đi — động thái ngay lập tức thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận, từ giới đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo dự thảo, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với căn nhà thứ hai và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Mục tiêu là nhằm kiềm chế đầu cơ, ổn định giá nhà và định hướng dòng vốn đến nhóm người mua có nhu cầu thực. Tuy nhiên, như mọi chính sách vĩ mô khác, tác động của biện pháp này là đa chiều — vừa có thể giúp “hạ nhiệt” thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro làm suy giảm thanh khoản và kìm hãm đà phục hồi.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh, quan điểm của Bộ Xây dựng xuất phát từ mong muốn kiểm soát đà tăng giá bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thương mại, nơi hiện tượng đầu cơ và “lướt sóng” vẫn còn hiện hữu.

Trong giai đoạn 2020–2022, khi dòng vốn tín dụng dễ dãi, không ít nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mua nhiều bất động sản, đẩy giá tăng nhanh, tạo rủi ro bong bóng cho thị trường. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng được xem như “liều thuốc mạnh” để ngăn tái diễn tình trạng này.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills Tp.HCM

Tuy nhiên, từ góc nhìn thực tiễn, Savills cảnh báo việc siết tín dụng quá mạnh tay có thể mang lại những hệ lụy không mong muốn. Không phải tất cả người mua nhà thứ hai hay thứ ba đều là giới đầu cơ ngắn hạn. Nhiều người trong số họ là nhà đầu tư dài hạn – những người góp phần tạo ra nguồn cung nhà ở cho thuê ổn định hoặc đầu tư tích lũy tài sản bền vững.

Khi nhóm này bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn, thị trường cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, có nguy cơ suy giảm nguồn cung, khiến giá thuê tăng và người dân đô thị càng khó khăn hơn trong việc tìm nơi ở phù hợp.

Một lo ngại khác là thanh khoản toàn thị trường có thể sụt giảm mạnh. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đã khan hiếm do vướng mắc pháp lý và chi phí đầu vào tăng, việc thắt chặt tín dụng vào thời điểm nhạy cảm này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng hơn nữa. Các giao dịch mua bán bị chậm lại, dòng tiền luân chuyển yếu đi, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Hệ quả dây chuyền có thể lan sang ngành xây dựng, vật liệu và dịch vụ tài chính, khiến nền kinh tế chịu áp lực kép.

“Chính sách tín dụng cần được sử dụng như một van điều tiết linh hoạt, không phải chiếc khóa siết chặt dòng vốn,” một chuyên gia Savills nhận định. Nếu thị trường chưa phục hồi vững chắc mà dòng vốn lại bị bóp nghẹt, khả năng cao là niềm tin của nhà đầu tư sẽ suy giảm, khiến tiến trình phục hồi bị kéo dài hơn dự kiến.

Gỡ “nút thắt” gốc rễ sẽ khơi thông nguồn cung, kích cầu thực

Phân tích sâu hơn, các chuyên gia Savills cho rằng giá nhà tăng cao tại Việt Nam không xuất phát chủ yếu từ đầu cơ, mà từ sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung thực chất. Những rào cản pháp lý kéo dài, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao đã khiến nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối đa lợi nhuận. Kết quả là phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất, trong khi nhu cầu của người dân vẫn rất lớn.

Khi cung ít hơn cầu trong thời gian dài, giá nhà tự nhiên bị đẩy lên, bất chấp có đầu cơ hay không. Việc siết tín dụng người mua nhà thứ hai có thể giúp giảm lực cầu tạm thời, nhưng không giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Ngược lại, nó có thể khiến các dự án mới bị đình trệ do thiếu người mua, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp vẫn bị bỏ ngỏ.

Thị trường nhà ở sẽ khơi thông với chính sách mới?

Để hướng tới một thị trường lành mạnh, chính sách phải song hành giữa “siết” và “mở”, giữa kiểm soát và khơi thông. Theo đó, Savills đề xuất hai nhóm giải pháp trọng tâm:

Khơi thông nguồn cung: Cần cải cách mạnh mẽ thủ tục phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian cấp phép, tháo gỡ pháp lý cho hàng ngàn dự án đang ách tắc. Đồng thời, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, thông qua ưu đãi thuế, quỹ đất và tín dụng. Khi nguồn cung đa dạng hơn, giá nhà tự khắc ổn định, giúp người dân dễ tiếp cận hơn.

Tăng cường sức cầu thực: Chính sách hỗ trợ tài chính, quỹ tiết kiệm nhà ở, và các gói vay lãi suất thấp cho người thu nhập trung bình – thấp cần được mở rộng. Quan trọng hơn, Nhà nước cần thúc đẩy tăng trưởng thu nhập, tạo việc làm và cải thiện năng lực tài chính của người dân. Khi thu nhập tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà, thị trường sẽ đạt trạng thái cân bằng tự nhiên mà không cần biện pháp hành chính nặng nề.

Nếu hai nhóm giải pháp này được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ không chỉ ổn định mà còn hình thành nền tảng phát triển bền vững, nơi cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đều hưởng lợi dài hạn.

Dự thảo siết tín dụng của Bộ Xây dựng thể hiện nỗ lực chủ động điều tiết thị trường, nhưng để chính sách đạt hiệu quả, cần cái nhìn tổng thể và sự phối hợp liên ngành. Một giải pháp tín dụng đơn lẻ khó có thể dung hòa giữa kiểm soát giá và duy trì tăng trưởng.

Theo Savills Việt Nam, Chính phủ có thể cân nhắc chính sách tín dụng phân tầng, tránh áp dụng đồng loạt cho mọi đối tượng. Cụ thể cần phân biệt rõ giữa đầu cơ và đầu tư dài hạn: Người mua nhà để cho thuê hoặc tích lũy tài sản nên được tiếp cận vốn khác với người lướt sóng ngắn hạn.

Ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp, giúp doanh nghiệp tập trung vào phân khúc có giá trị xã hội cao. Khuyến khích đầu tư vào các kênh khác như chứng khoán, quỹ đầu tư, trái phiếu... để giảm áp lực dồn vốn vào bất động sản.

Song song đó, việc minh bạch hóa dữ liệu thị trường cũng là yêu cầu cấp thiết. Ứng dụng công nghệ trong quản lý giao dịch, công khai thông tin quy hoạch và giá trị thực của các dự án sẽ giúp ngăn chặn tình trạng “thổi giá”, nâng niềm tin của nhà đầu tư và người mua.

Một yếu tố then chốt khác là niềm tin thị trường. Chính sách, dù tốt đến đâu, cũng cần được triển khai nhất quán và có lộ trình rõ ràng. Khi người dân và doanh nghiệp tin rằng thị trường được điều tiết công bằng và minh bạch, họ sẽ chủ động tham gia đầu tư, góp phần tạo nên vòng quay vốn tích cực.

“Siết tín dụng mua nhà thứ hai” là bước đi thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc hướng tới thị trường bất động sản ổn định và minh bạch hơn. Tuy nhiên, đây chỉ nên là một công cụ trong tổng thể chính sách đa chiều, chứ không phải “liều thuốc duy nhất” cho căn bệnh giá nhà tăng cao.

Để tránh biến biện pháp này thành “lưỡi dao hai lưỡi”, Chính phủ cần song hành giữa kiểm soát đầu cơ và thúc đẩy cung cầu thực, vừa gỡ nút thắt pháp lý cho dự án, vừa tạo điều kiện để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Một “bàn tay” điều tiết khéo léo, linh hoạt – thay vì cứng nhắc – sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, phục vụ đúng mục tiêu: an cư cho người dân, ổn định cho nền kinh tế và minh bạch cho nhà đầu tư.