Bất động sản Thuận An, Bình Dương: Liệu có 'ngáo giá'?

70% nguồn cung căn hộ mới ở Bình Dương là Thuận An. Giá bán căn hộ trong năm nay cũng leo lên mức 30-40 triệu đồng/m2.

Khi nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM trở nên khan hiếm, các đô thị vệ tinh kế cận đang trở thành điểm đầu tư được chú ý. Gần đây, với đề án thành lập thành phố Thủ Đức , khu vực phía Đông TP.HCM chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng… với các tâm chấn là Thuận An , Dĩ An, Thủ Dầu Một của tỉnh Bình Dương .

Nguồn cung căn hộ tăng vọt

Mới đây, tại báo cáo ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán VNDirect đã đưa ra một bức tranh với những dấu hiệu tích cực của thị trường trong năm 2021, với 3 xu hướng chính dự báo sẽ mang tính định hình. Trong đó, VNDirect chỉ ra Bình Dương đang trở thành một điểm nóng.

Báo cáo này dẫn một công bố mới đây của CBRE chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương đạt 8.289 căn, từ 8 dự án, chỉ kém 10% so với TP.HCM. Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, 114 dự án khu dân cư đã được phê duyệt theo quy hoạch 1:500 trong 9 tháng đầu năm 2020, cung cấp tổng cộng 50.000 - 60.000 căn trong các năm tới.

Thực tế, trong năm 2020, Bình Dương đã "dang tay" với hàng loạt "đại gia" địa ốc khiến thị trường này "nóng chưa từng có”. Riêng quý IV/2020 cho đến đầu năm 2021, VNDirect kỳ vọng sẽ có 20.000 căn hộ chung cư mới được tung ra tại Bình Dương.

Lượng tìm kiếm sản phẩm địa ốc tại Thuận An trong năm 2019 tăng hơn 48% so với năm 2018, cao gấp đôi so với Dĩ An và gần gấp 3 so với Thủ Dầu Một. Đáp ứng nhu cầu này, Thuận An dẫn đầu nguồn cung tại "thủ phủ công nghiệp" với gần 15.000 căn hộ, tượng đương 70%. Các khu khác, nguồn cung chỉ còn ít như Dĩ An gần 5.000 căn hộ, Thủ Dầu Một gần 1.000 căn hộ.

Sự phát triển của đô thị kéo theo thị trường bất động sản được dịp sôi động. Trong những tháng gần đây, Thuận An là cái tên xuất hiện xuyên suốt như một điểm hẹn của thị trường địa ốc ven TP.HCM . Theo thống kê của một đơn vị phát triển dự án, lượng tìm kiếm sản phẩm địa ốc tại Thuận An trong năm 2019 tăng hơn 48% so với năm 2018, cao gấp đôi so với Dĩ An và gần gấp 3 so với Thủ Dầu Một.

Cứ 10 căn mở bán, có 9 căn được mua?

Nguồn cung dồi dào không làm hạ nhiệt giá bán căn hộ khu vực Bình Dương nói chung. Số liệu từ CBRE chỉ ra, giá căn hộ tại Bình Dương trong 9 tháng đầu năm nay đã vọt tăng đến 21%, trung bình 32-35 triệu đồng/m2. Đặc biệt, có thời điểm giá bán trung bình còn bị đẩy lên đến 40 triệu/m2. Tính đến tháng 10/2020, giá căn hộ đã đạt xấp xỉ 30-40 triệu đồng/m2, tăng đáng kể từ mức 20-25 triệu đồng/m2 trong năm 2018.

Khu vực Thuận An cũng đang được các nhà đầu tư gật đầu rằng đang có mặt bằng giá mới, cao hơn nhiều so với những nhận định trước đây.

Giá bán căn hộ ở Thuận An đã tăng 21% trong 9 tháng đầu năm nay. Ảnh: Phúc Hưng Group
Giá bán căn hộ ở Thuận An đã tăng 21% trong 9 tháng đầu năm nay. Ảnh: Phúc Hưng Group

Dọc theo Quốc lộ 13, khách hàng và nhà đầu tư dễ dàng tìm được băng rôn giới thiệu mở bán tại các căn hộ ngay mặt tiền. Gần nhất, dự án Astral City của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đang rục rịch mở bán. Giá đồn đoán trên thị trường hiện vào khoảng 36-37 triệu đồng/m2, hướng vào phân khúc cao cấp.

Anh Nam Phương, nhân viên kinh doanh dự án trên cho biết: “Đây là một mức giá cao cho thị trường căn hộ Bình Dương. Tuy nhiên, dự án này được định vị cao cấp cùng vị trí trung tâm trên ‘con đường tơ lụa’ Quốc lộ 13, mức giá kể trên nếu suy xét kỹ vẫn chấp nhận được”.

Cùng trên Quốc lộ 13, Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu (thuộc Tập đoàn S P Setia - Malaysia) cũng có 2 dự án đang thi công với vị trí mặt tiền. Dự án The Essential Residence đang có giá khoảng 26,5 triệu đồng/m2, dự án Eco Xuân Sky Residences có giá khoảng 24,5 triệu đồng/m2.

Xa hơn về phía Lái Thiêu, dự án Opal Skyline của Tập đoàn Đất Xanh đã được mở bán trước đó với giá 30 triệu đồng/m2. Tại khúc giao Đại lộ Bình Dương và Nguyễn Thị Minh Khai, Lyn Property đang ra hàng rầm rộ dự án Anderson Park với giá vào khoảng 30 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, mức giá của các dự án tại Thuận An đang ngang bằng với giá dự án căn hộ tại quận 9, quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn. Mặc dù “vị trí Bình Dương, giá TP.HCM”, nhưng theo báo cáo của CBRE, các dự án cao cấp tại tỉnh này đều sở hữu mức tiêu thụ kỷ lục trên 80% - 90%. Tỷ lệ này hiểu đơn giản là, cứ 10 căn hộ được mở bán thì hết 9 căn đã có người mua.

Tiềm năng cho thuê giá cao?

Giá bán của một số dự án tại Thuận An tuy cao nhưng theo lời nhiều nhà đầu tư bất động sản, thị trường cho thuê căn hộ ở thành phố này, nhất là khu vực gần Khu công nghiệp VSIP 1, có tỷ lệ hấp thụ và giá thuê rất tốt.

“Các chuyên gia làm việc trong VSIP có mức lương trung bình 6.000 USD/tháng, mức giá cho thuê căn hộ tại khu vực này vào khoảng 500-700 USD tuỳ diện tích, rất phù hợp với túi tiền của họ”, một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ.

Theo thống kê của CBRE, tại Thuận An, mức giá cho thuê căn 2 - 3 phòng ngủ tại các dự án The Habitat, Luxury Residence, The Canary Heights giao động từ 8 - 20 triệu/tháng. Mức giá này cao hơn hẳn khu Dĩ An (5-10 triệu đồng/tháng) và Thủ Dầu Một (8 - 15 triệu/tháng). Tính sơ bộ, Thuận An là thị trường sở hữu mức giá cho thuê căn hộ hấp dẫn nhất, cao gấp đôi Dĩ An, gấp rưỡi Thủ Dầu Một và ngang bằng với khu Đông TP.HCM.

Thuận An được xem là khu vực có giá cho thuê cao nhất nhì Bình Dương. Ảnh: Danh Khôi
Thuận An được xem là khu vực có giá cho thuê cao nhất nhì Bình Dương. Ảnh: Danh Khôi

Tại một dự án trong khu vực, chủ đầu tư tiết lộ rằng, 70% khách hàng là người mua để ở hoặc đầu tư lâu dài để cho thuê. Với mục đích cho thuê, chủ nhà hướng đến lực lượng chuyên gia nước ngoài và lao động cấp cao khổng lồ tại đây.

Giới chuyên gia nhận định, tại Bình Dương, Thuận An là khu vực phù hợp nhất để phát triển thành trung tâm lưu trú số 1 của các chuyên gia nước ngoài. Chưa kể, với đề án thành lập thành phố Thủ Đức, các quận phía Đông và tiếp giáp ở TP.HCM đang leo thang giá cho thuê nhà đất nói chung. Với vị trị gần trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, khu vực Thuận An được dự đoán sẽ hút được một phần khách thuê đang làm việc tại quận Thủ Đức, quận 12,…

Tuy nhiên, đây chưa hẳn là bức tranh bất động sản Thuận An trong tương lai khi các dự án ở TP.HCM được "khơi thông" pháp lý. 

UBND tỉnh Bình Dương dự kiến đầu tư gần 10.000 tỷ đồng vào Thuận An để mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ Lái Thiêu đến Thủ Dầu Một. Gói đầu tư này còn nâng cấp 18 tuyến đường giao thông huyết mạch và đồng bộ hệ thống hạ tầng toàn thành phố. Theo quy hoạch đến năm 2030, khu vực này sẽ thành trung tâm dịch vụ, tài chính của Thuận An, định hướng quy hoạch đô thị dịch vụ.

Theo một nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tại thị trường ven TP.HCM, các nhà đầu tư sành sỏi có tâm lý thích khai phá những thị trường mới do mặt bằng giá càng thấp thì biên độ lợi nhuận càng cao. Tuy nhiên, ông khuyến cáo các nhà đầu tư không nên đầu tư theo số đông mà cần cân nhắc thêm nhiều yếu tố liên quan đến dự án như vị trí, khả năng kết nối, pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và đơn vị thi công, các tiện ích nội - ngoại khu,…

Đây là những yếu tố cơ bản nhưng đảm bảo khả năng an toàn cũng như tỷ suất sinh lời của chủ đầu tư.

Có gì bên trong dự án Astral City? Thực hiện: Thế Phan

TẤT ĐẠT