Sự phức tạp, nhạy cảm của dự án Luật Đất đai sửa đổi đang được thể hiện rất rõ ràng với hàng chục cuộc hội thảo, tọa đàm… do các cấp quản lý, hiệp hội, cơ quan báo chí và ngay cả các doanh nghiệp tổ chức trong thời gian rất ngắn vừa qua với những ý kiến tranh luận, phản biện thậm chí trái ngược nhau về nhiều nội dung được đề cập tại dự luật.Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là câu chuyện thu hút sự quan tâm...
Chỉ vài ngày trước đây, sau khi nhiều cán bộ là lãnh đạo huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa bị kỷ luật liên quan đến đất đai, chính quyền huyện này đã ra hàng loạt quyết định về việc hủy “Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất” không phù hợp từ năm 2018 tới nay. Số liệu của UBND huyện Cam Lâm cho biết, hiện nay, số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất khá lớn và đang triển khai theo kết luận của Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy để hủy các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai quy định pháp luật. Từ năm 2018 tới nay, Cam Lâm cũng là một trong những địa phương bùng phát nhiều “cơn sốt” đất mà một trong những nguyên nhân là một số doanh nghiệp, cá nhân thu gom đất nông nghiệp, đồi rừng với giá rẻ rồi chuyển mục đích và phân lô bán nền đẩy giá lên.
Tình trạng các “cò” đất lợi dụng kẽ hở từ quy định về “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” trong Luật Đất đai hiện hành để tiến hành gom đất, lập dự án rồi tranh thủ “thổi giá” không chỉ diễn ra ở Cam Lâm, mà xuất hiện tại rất nhiều địa phương. Điều đáng nói, cơ chế giám sát việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nhiều chuyên gia đánh giá chưa chặt chẽ khi chỉ cần đăng ký bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu “được” cấp chính quyền phê duyệt là dễ dàng thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở và qua đó có thể đẩy giá tăng lên nhiều lần.
Trong đó, theo nhiều chuyên gia, nội dung “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” còn rất nhiều điều phải bàn thảo kỹ hơn trước khi dự luật được Quốc hội đưa ra thảo luận chính thức tại kỳ họp cuối năm nay và bấm nút thông qua tại Quốc hội vào kỳ họp năm sau.
việc giải thích chưa thực sự rõ ràng và phù hợp dẫn đến ảnh hưởng lớn tới nhiều quy định khác ở dự thảo Luật. Dưới góc độ khoa học, khi nhắc tới “chuyển mục đích sử dụng đất” sẽ luôn phải bao gồm 2 trường hợp gồm: “Chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không chuyển loại đất” và “Chuyển mục đích sử dụng đất thực chất là chuyển loại đất”. Trường hợp thứ hai là trường hợp phổ biến hiện nay, cũng là nguyên nhân dẫn tới nhiều khiếu kiện về đất đai trong nhiều năm trở lại đây, xuất phát từ Luật Đất đai năm 2003, nhưng tới nay vẫn chưa được khắc phục.
Về quá trình thực hiện, ở trường hợp thứ hai, việc chuyển loại đất này thông qua kế hoạch sử dụng đất, mặc dù tiêu đề gọi là “chuyển mục đích sử dụng đất”, nhưng nội dung diễn giải bên trong là việc chuyển “đất nông nghiệp” sang “đất phi nông nghiệp”. Trong khi quy hoạch, kế hoạch… đều sử dụng theo hình thức thống kê, trình bày theo “loại đất”, không sử dụng căn cứ theo “mục đích sử dụng”, dẫn tới khi loại đất thay đổi về “bản chất” làm hình thức Nhà nước trao quyền cũng thay đổi: Giao đất, cho thuê đất.
Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ ít có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao. Tuy nhiên, khiếu kiện phát sinh chủ yếu nằm ở việc chưa có cơ chế phân phối và điều tiết hợp lý địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc chậm sửa đổi cơ chế “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” trong Luật Đất đai 2013 là một trong nhiều nguyên nhân làm ách tắc quá trình triển khai của hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố. Ước tính, hiện có khoảng 110 dự án nhà ở hiện nay bị tắc ở TP.HCM với những những vướng mắc phổ biến về tình hình sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và hầu hết thuộc thẩm quyền tham mưu, giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường.
“Trong khi đó, nguồn cung thiếu hụt khiến giá nhà ở tăng cao. Thị trường bất động sản ngưng trệ, nếu các cơ quan, ban ngành không có giải pháp xử lý hiệu quả các điểm nghẽn hiện nay thì nguy cơ nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản do không cân bằng được tài chính, còn thị trường sẽ sụt giảm quy mô, thêm khó khăn cho người muốn sở hữu nhà ở thực khi lựa chọn”, ông Châu chia sẻ.
Tổng Hợp
