Doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu. Cuộc đua này đang nóng trở lại trong thời gian gần đây.

Trước tình trạng dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản thông qua kênh trái phiếu, Bộ Xây dựng mới đây đã đề nghị các bộ ngành liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cả nền kinh tế.

Nhận định về thị trường trái phiếu bất động sản hiện tại, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp, tổ chức phát hành trái phiếu vẫn còn tình trạng “vàng thau lẫn lộn”.

Cũng theo Bộ này, thị trường bất động sản trong quý III vừa qua chịu nhiều tác động từ đại dịch COVID-19 bùng phát lần 4. Qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản theo báo cáo từ các địa phương quý III, Bộ Xây dựng cho biết số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 15.067 căn. "Con số này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý III giảm so với quý trước do một số địa phương lớn phải thực hiện giãn cách kéo dài do dịch bệnh  diễn biến căng thẳng tại nhiều tỉnh thành trọng điểm như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương,...", Bộ Xây dựng cho biết.

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất có thể kể đến như: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (6.885 tỷ đồng), CTCP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng),... Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4 - 13%/năm. Lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 301.139 tỷ đồng, giảm 3,3% so với cùng kỳ. Trong đó, tài chính – ngân hàng là nhóm ngành dẫn đầu về giá trị phát hành (chiếm 40%), nhóm ngành bất động sản đứng thứ hai với 34%,... Các DN phát hành nhiều nhất trong quý vừa qua là Vingroup, Golden Hill, BĐS BIM, Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn, Hưng Thịnh Land, Hải Phát...

Một trong những lô trái phiếu lớn vừa được phát hành mới đây là của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - Công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh với giá trị 1.900 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất cố định 11,5%/năm. Theo Ngôi Sao Việt, mục đích phát hành là góp vốn hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh dự án đầu tư 2 toà văn phòng và hỗn hợp tại lô I-A và II-III thuộc dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Tài sản đảm bảo là quyền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh; quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ, tương đương 12,5% vốn góp tại Công ty Ngôi Sao Việt.

Số liệu tổng hợp của CTCP Chứng khoán VNDirect cho thấy, trong quý III năm nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt mức 111.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, đồng thời giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đó, có 88 doanh nghiệp phát hành tổng cộng 107.944 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm 20,8% so với quý trước, tỷ lệ phát hành thành công đạt 63,4%. Bất động sản vẫn là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước.

Phát hành trái phiếu bất động sản là một trong các phương án giúp doanh nghiệp huy động vốn phát triển dự án, đặc biệt là M&A dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc về năng lực cũng như tính minh bạch của các doanh nghiệp. Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, trong 10 năm trở lại đây, thị trường trái phiếu DN ở Việt Nam có tốc độ tăng trưởng bình quân trên 30% và là một trong những thị trường có tốc độ tăng trưởng cao ở châu Á. Hiện nay, quy mô thị trường đạt xấp xỉ 14% GDP.

Doanh nghiệp quản trị dòng tiền tốt, họ phát hành trái phiếu rất lớn để thâu tóm các quỹ đất vàng, đất kim cương và phát triển các dự án rất thần tốc. Sau đó, bằng cách này cách kia DN này bán sản phẩm như bán sỉ, bán bằng chiêu thức khuyến mãi, bán bằng cách liên kết ngân hàng để miễn lãi cho người mua… dẫn đến thanh khoản rất tốt. Vì thế, dù họ sử dụng công cụ nợ nhiều nhưng lại không đáng lo về dòng tiền.

Một số nhà đầu tư khác cũng cho hay, dù khó khăn do dịch bệnh nhưng rủi ro vỡ nợ ngắn hạn có thể chưa tăng cao và khi dịch bệnh được kiểm soát ngành BĐS sẽ được hồi phục. Vì vậy cần thận trọng khi phân tích công ty và đặc biệt phân tích xem DN nào có thể duy trì tốt qua đại dịch, sẽ có những công ty vượt qua được khoảng thời gian khó khăn này.

Nhật Hạ

(Tổng Hợp)