Các chuyên gia bất động sản cho rằng, phương thức “mua nhà gần như không cần vốn” không có dấu hiệu trái pháp luật, tuy nhiên sẽ có tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này. Do đó, người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua nhà.
Khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà). Nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.
Khi áp dụng phương thức này khách hàng buộc phải có tài sản để thế chấp, có thể là căn nhà cũ khách hàng đang sinh sống hay tài sản khác có giá trị (đất, cửa hàng,..), theo đó, tài sản này sẽ được cầm cố cho một đơn vị liên quan như ngân hàng, tổ chức tín dụng hay chủ đầu tư,… sau đó, đơn vị này sẽ thẩm định giá trị tài sản thế chấp này, để trao đổi, mua bán nhà. Khi thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án vì được nhận đủ 100% tiền bán nhà, trong khi chỉ nhận đến 95% giá trị Hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong “sổ hồng”; lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp; vừa có nguồn khách hàng tiềm năng. Đồng thời, ngân hàng cung cấp tín dụng cũng được hưởng lợi vì có các khoản vay lớn, có tài sản đảm bảo.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, nếu áp dụng hình thức này, nếu xảy ra rủi ro thì phần lớn vẫn là phía khách hàng, do đó, người mua nhà cần cân nhắc giữa việc thế chấp, trao đổi tài sản sao cho phù hợp với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, tránh gặp những bất lợi. TS. Sử Ngọc Khương cũng nhận xét hình thức kinh này không "xấu", tuy nhiên, ông đề nghị nhà nước cần có những biện pháp, chế tài phù hợp, thông tin đến người mua để tránh những ảnh hưởng không đáng có, bởi, sẽ có rất nhiều người mua không biết được thực hư về vấn đề này.
Thông thường, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay một phần, có thể lên tới 85% giá trị căn nhà. Người mua nhà sẽ phải có sẵn số tiền đối ứng còn lại. Tuy nhiên, thay vì phải bỏ ra số tiền đối ứng này, theo phương thức "mới" , người mua nhà sẽ đưa bất động sản là căn nhà đang có để không phải nộp khoản ban đầu này, đồng thời, được cho “vay nốt” phần còn lại, với giá trị được đảm bảo bằng chính căn hộ sẽ mua. Chẳng hạn, chính sách “Nhà đổi nhà – Home for Home”, mua nhà mà không cần vốn vừa được một chủ đầu tư tung ra.
Nhiều ý kiến cho rằng bản chất chính sách này là cho vay 100% giá trị căn hộ nhưng khách hàng sẽ bị áp lực rất lớn về khả năng trả nợ, rất có thể họ sẽ bị đẩy vào bẫy nợ.
Kiên Cương
