Yêu cầu bác nhiều vấn đề

Dự kiến ngày mai 5/3, Tòa án nhân dân quận 7, TP.HCM sẽ đưa ra xét xử vụ tranh chấp tại Khu dân cư Hòa Lân theo quyết định số 01/2020/QĐXXST-KDTM ngày 7/1/2020 của TAND quận 7 và sẽ xét xử vào ngày 5/3/2020 theo quyết định hoãn phiên tòa số 03/2020/QĐST-KDTM ngày 6/2/2020.

Tòa án nhân dân quận 7, TP.HCM sẽ đưa ra xét xử vụ tranh chấp tại Khu dân cư Hòa Lân vào ngày mai.

Trong vụ án này, Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú kiện Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn thì Công ty Kim Oanh TP.HCM là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan... Đồng thời Agribank cũng liên quan đến vụ án do có sai phạm trong việc tính sai nợ gốc, lãi và quy đổi vàng ra tiền gây thiệt hại lớn cho Công ty Thiên Phú.

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Phó Giám đốc Công ty Thiên Phú cho biết, sau khi bán đấu giá Công ty Thiên Phú đã phát hiện ra nhiều vi phạm, các bên tham gia có dấu hiệu câu kết trục lợi trên sự khó khăn của Công ty Thiên Phú.

Cụ thể, ông Nguyễn Việt Hưng (Phó trưởng phòng Hành chính – Nhân sự, thành viên trong ban xử lý nợ của Agribank Chợ Lớn) đã lập Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn để tổ chức bán đấu giá 3 dự án của Công ty Thiên Phú với người trúng đấu giá đều là vợ chồng bà Đặng Thị Kim Oanh và ông Nguyễn Thuận (bà Đặng Thị Kim Oanh trúng đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân, ông Nguyễn Thuận trúng 2 dự án Khu dân cư Mỹ Phước và Khu dân cư Cầu Đò).

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, công ty Thiên Phú đã khởi kiện tại Tòa án để trả nợ cho ngân hàng và yêu cầu hủy kết quả đấu giá nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Công ty Thiên Phú chọn Tòa án nhân dân quận 7 khởi kiện Công ty  Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn là theo thỏa thuận tại Điều 8 của các bên trong hợp đồng bán đấu giá quy định sẽ chọn Tòa án nơi đặt trụ sở của Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn làm nơi giải quyết tranh chấp.

Yêu cầu khởi kiện cụ thể gồm tuyên hủy kết quả bán đấu giá tài sản là dự án Khu dân cư Hòa Lân tại phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương, tuyên vô hiệu đối với (i) “Biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú” ngày 17/4/2015 giữa Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn, (ii) Hợp đồng Bán đấu giá tài sản số 10/2015/ĐGNSG ngày 17/6/2015 giữa Agribank Chợ Lớn và Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn, (iii) Biên bản bán đấu giá quyền sử dụng đất Dự án khu dân cư Hòa Lân ngày 25/5/2017.

Tuyên Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 01/7/2017 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Tuyên nghĩa vụ của Công ty Thiên Phú trả nợ Hợp đồng tín dụng số 03.519/HĐTD ngày 1/7/2003 kèm theo các phụ kiện, phụ lục của hợp đồng này.

Tuyên Hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD ngày 26/3/2007 bị vô hiệu từ ngày 29/10/2010 do vi phạm điều cấm của luật. Công ty Thiên Phú không phải trả lãi của Hợp đồng tín dụng này kể từ ngày 29/10/2010.

Tuyên Hợp đồng Thế chấp tài sản số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011 tại Văn phòng công chứng số 01 Bình Dương (đã được đăng ký giao dịch bảo đảm) vẫn giữ nguyên hiệu lực pháp luật, sau khi Công ty Thiên Phú hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng 28.0307.15/HĐTD và hợp đồng tín dụng 03.519/HĐTD với tổng nghĩa vụ trả nợ là 1.503.042.377.519 đồng thì Agribank phải hoàn trả tài sản thế chấp là quyền sử dụng 243.912m2 đất của dự án Hòa Lân cùng toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ pháp lý có liên quan cho Công ty Thiên Phú.

Công ty Kim Oanh TP.HCM sẽ hầu Tòa với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Đồng thời tuyên nội dung thế chấp 246.853,1 m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Hợp đồng thế chấp số 6220-LAV-201100301/TC ngày 15/3/2011 (không ký công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm) giữa Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Lập sân sau thâu tóm dự án

Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú là chủ đầu tư 3 dự án bất động sản gồm Khu dân cư Mỹ Phước 4, Khu dân cư Cầu Đò và Khu dân cư Hòa Lân tại tỉnh Bình Dương với tổng diện tích 490.765,1m2. Trong đó, đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912m2, đất giao không thu tiền sử dụng là 246.853,1m2. Cả 3 dự án này đều được thế chấp cho Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank).

Để giải quyết công nợ với ngân hàng, Công ty Thiên Phú đã thỏa thuận giao quyền sử dụng đất của 3 dự án trên bán đấu giá để trả nợ vay. Ngày 5/12/2014: Thông qua bán đấu giá đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Cầu Đò, tổng diện tích là 465.620,4m2 (đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 287.260, 6m2; giao không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5 m2).

Ngày 9/10/2015, cũng theo phương thức bán đấu giá đã đem bán toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4. Tổng diện tích là 355.918,59m2 (đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 176.045,99m2; không thu tiền sử dụng đất là 179.872,6m2).

Ngày 17/4/2015 Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú ký tiếp biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm đối với quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Hòa Lân thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.

Sau đó Agribank Chợ lớn ký hợp đồng định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú với Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc Tế, tại chứng thư thẩm định số 403/2015/CT – VALUCO ngày 12.5.2010 thì Công ty Valuco định giá luôn cả phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (246.853,1m2) và phần đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (243.912m2), thành tiền là 1.467.700.000.000 đồng.

Căn cứ vào giá này, Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá (từ lần 1-5). Tại lần bán đấu giá lần thứ 6, Agribank Chợ Lớn đã thuê Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thế Hệ Mới thẩm định lại, theo chứng thư thẩm định số 246/CT - THM ngày 19.4.2016 thì toàn bộ 494.047,10m2 đất (bao gồm cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) nhân với 2.506.457 đồng/m2 được 1.238.307.738.000 đồng và Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn lấy kết quả này đấu giá cho đến khi đấu giá thành.

Cả 2 lần định giá, hai công ty thẩm định giá đều đem cả đất Nhà nước giao không thu tiền tính thành giá để Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá. Việc làm này vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai năm 2003 và vi phạm điều cấm trong Bộ luật Dân sự. Đây là căn cứ để Công ty Thiên Phú yêu cầu Tòa án tuyên hủy kết quả bán đấu giá tài sản và tuyên vô hiệu đối với các hợp đồng liên quan.

Chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân chọn phương án giải quyết tranh chấp tại Tòa.

Ngày 22/4/2017, Công ty TNHH A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh TP.HCM) nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá. Ngày 26/4/2017 đã nộp 93,6 tỷ đồng tiền đặt cọc. Trong hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá không có tài liệu thể hiện Công ty Kim Oanh TP.HCM thông báo bằng văn bản cho Agribank Chợ Lớn về phương thức thanh toán (trả ngay hay trả dần) theo công văn số 196/NHNNCL-TD ngày 28/4/2017 của Agribank Chợ Lớn.

Khoản 1 Điều 17 Công văn số 8298/NHNN-HSX ngày 8/12/2014 của Agribank Hội sở  ghi rõ: “Phương thức trả ngay là phương thức thanh toán trong đó khách hàng mua lại tài sản có thể thanh tóan toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán tài sản ngay trong một lần, tuy nhiên lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày”.

Điều 17 Quy chế bán đấu giá quy định “...khách hàng phải thanh toán 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành”. Điểm a khoản 2 Điều 36 Nghị định 17/2010/ NĐ-CP quy định: “thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản cho tổ chức bán đấu giá tài sản...”.

Tại Biên bản bán đấu giá ngày 25/5/2017 có quy định: “Người trúng đấu giá phải thanh toán trong vòng 45 ngày, nếu không thanh toán đủ thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản. Số tiền khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại và đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp thuận để bên có tài sản bán đấu giá lấy lại tài sản bán đấu giá để bán cho người khác mà không thắc mắc khiếu nại gì...” và “...tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư...khi có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước, thì tổ chức công chứng mới được công chứng...”, Biên bản này được Công ty Kim Oanh TP.HCM (Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải) ký tên, đóng dấu.

Ngày 30/5/2017 tại công văn số 254/TB NHNN-CL-TD của Agribank Chợ lớn “về việc trả lời công văn số 01/AĐH-2017 ngày 26/5/2017 của Công ty TNHH A Đông Hải” cũng nêu rõ: “Lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày..., tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án”.

Chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân vẫn là Công ty Thiên Phú

Mặc dù trước, trong và sau khi trúng đấu giá, Công ty Kim Oanh TP.HCM đều được thông báo bằng văn bản các quy định của pháp luật và dù chưa thanh toán hết tiền trúng đấu giá 96,3 tỷ đồng và chưa được chính quyền cho phép chuyển đổi chủ đầu tư, tài sản bán đấu giá chưa được giải chấp... đã được văn phòng Công chứng Mỹ Phước tỉnh Bình Dương (đơn vị cùng tham gia bán đấu giá ngày 25/5/2017) có văn bản số 144/CV-VPCCMP ngày 16/6/2017 phúc đáp văn bản số 34/CV-CT của Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn hướng dẫn đầy đủ các quy định của pháp luật để đủ điều kiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng các bên vẫn bất chấp các quy định của pháp luật đã tự ý đem hồ sơ sang Văn phòng công chứng Thành Phố Mới tỉnh Bình Dương để công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá trái pháp luật sang cho Công ty Kim Oanh TP.HCM và đây là nguyên nhân chính để Công ty Kim Oanh TP.HCM khiếu nại, tố cáo đến nhiều cấp, nhiều cơ quan...

Hiện tại, chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân vẫn là Công ty Thiên Phú.

Đáng nói hơn, việc tổ chức bán đấu giá thành ngày 25/5/2017 khi Nghị quyết số 42 của Quốc hội về xử lý nợ xấu chưa có hiệu lực pháp luật (Nghị quyết 42 có hiệu lực pháp luật 15/8/2017). Nhưng Công ty Kim Oanh TP.HCM luôn lấy Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 để tuyên truyền, làm đơn tố cáo gửi các cơ quan chức năng là không đúng đắn, gây hiểu lầm.

Trong các văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương (số 2351/SXD-QLN ngày 17/7/2018; số 3225/SXD ngày 25/9/2018; số 2300/SXD-QLN ngày 21/6/2019) gửi đến Công ty Kim Oanh TP.HCM, UBND tỉnh Bình Dương, Tòa án nhân dân quận 7 đều khẳng định Công ty Kim Oanh TP.HCM chưa đủ điều kiện để được chấp thuận là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân.

Còn tại văn bản số 3057/STNMT-CCQLĐĐ ngày 21/6/2019 của Sở Tài nguyên Môi trường Bình Dương vẫn khẳng định chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân vẫn là Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú.

Nhà nước quy định việc bán đấu giá tài sản nhằm mục đích không gây thiệt hại cho các bên và các bên tham gia đấu giá đều bình đẳng trước pháp luật, nghiêm cấm mọi hành vi vi phạm pháp luật trong đấu giá. Công ty Kim Oanh TP.HCM là một trong các đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Khu dân cư Hòa Lân thì cũng bình đẳng với các đơn vị khác. Nhưng từ chỗ đăng ký thanh toán trả ngay nhưng đã cùng ngân hàng và Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn chuyển hóa thành trả chậm là vi phạm quy định, tước đi quyền bình đẳng của các doanh nghiệp tham gia đấu giá khác.

Tính đến ngày ký hợp đồng mua bán tài sản  trúng đấu giá tại Văn phòng công chứng Thành Phố Mới ngày 1/7/2017 Công ty Kim Oanh chỉ mới thanh toán được 96,3 tỷ đồng. Tính đến ngày có kết luận thanh tra số 62/KLTTr-BTP ngày 24/12/2018, Công ty Kim Oanh TP.HCM mới thanh toán được 847.800.000.000 đồng (chưa bằng giá khởi điểm bán tài sản).