Các khu nhà ở cao tầng tại Hà Nội. Việc được ưu tiên mua nhà ở xã hội chỉ được xem xét sau khi hồ sơ đáp ứng đối tượng và điều kiện theo quy định. Ảnh: HONG SON/Pexels.

Cụm từ “nữ giới được ưu tiên mua nhà ở xã hội” rất dễ tạo ra một cách hiểu rộng: chỉ cần người đứng đơn là phụ nữ thì sẽ được xếp vào nhóm ưu tiên. Quy định hiện hành không vận hành như vậy.

Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 9/2/2026 quy định cụ thể hơn việc bán nhà ở xã hội khi số hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số căn dự kiến bán. Riêng với nhóm nữ giới, ưu tiên chỉ áp dụng khi người đứng đơn là nữ giới đơn thân hoặc là chủ hộ của hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.

Điều đó cũng có nghĩa giới tính không tự tạo ra quyền mua nhà ở xã hội. Người phụ nữ trước hết vẫn phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách và đáp ứng những điều kiện tương ứng theo Luật Nhà ở. Chỉ sau khi hồ sơ đủ điều kiện, cơ chế ưu tiên mới có ý nghĩa ở khâu phân bổ căn hộ khi nguồn cung không đủ cho tất cả người đăng ký.

Phân biệt rõ hai tầng “đủ điều kiện” và “được ưu tiên” là cần thiết, bởi chính sách chỉ thực sự công bằng khi người dân biết mình đang được xét ở bước nào và dựa trên căn cứ nào.

Ưu tiên không đồng nghĩa chắc chắn có căn hộ

Theo Nghị định 54, khi dự án có các nhóm ưu tiên theo Luật Nhà ở, một số căn được dành cho nhóm này mà không phải tham gia bốc thăm chung. Số căn ưu tiên không được ấn định cứng mà được tính theo tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ đủ điều kiện thuộc các nhóm ưu tiên với tổng số hồ sơ đủ điều kiện của dự án, sau đó nhân với tổng số căn dự kiến bán.

Nếu ngay trong một nhóm ưu tiên, số người lại nhiều hơn số căn còn lại dành cho nhóm đó, những người trong nhóm vẫn phải bốc thăm. Người chưa được chọn tiếp tục tham gia bốc thăm cùng các hồ sơ không thuộc diện ưu tiên. Vì vậy, “được ưu tiên” không nên được truyền đạt thành “được mua chắc chắn”.

Đối với nữ giới, Nghị định còn đặt thêm điều kiện xác định đối tượng. Một phụ nữ đã kết hôn nhưng không phải chủ hộ trên cơ sở dữ liệu cư trú sẽ không mặc nhiên được xếp vào diện ưu tiên chỉ vì giới tính. Ngược lại, một phụ nữ đơn thân đáp ứng điều kiện của chính sách hoặc một phụ nữ là chủ hộ có thể được xem xét theo cơ chế này.

Cách thu hẹp đó đáng chú ý từ góc nhìn giới. Nó tránh biến một đặc điểm rất rộng là “phụ nữ” thành ưu tiên chung cho một nửa dân số, trong khi nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả giữa các phụ nữ cũng khác nhau rất lớn.

Nhưng nó đồng thời đặt ra một câu hỏi thực thi: tư cách “chủ hộ” trong dữ liệu cư trú phản ánh tới đâu những khó khăn thực tế về nhà ở, trách nhiệm chăm sóc hoặc khả năng tự bảo đảm chỗ ở của một người?

Đây là câu hỏi cần dữ liệu trả lời, không nên mặc định rằng mọi nữ chủ hộ đều khó khăn hơn nam giới hoặc mọi phụ nữ không phải chủ hộ đều ít cần hỗ trợ hơn.

Phụ Nữ Mới đã có bài cập nhật điều kiện được mua nhà ở xã hội, trong đó các ngưỡng thu nhập và điều kiện hồ sơ được điều chỉnh từ tháng 4/2026. Bài hiện tại không lặp lại các điều kiện đó mà đi vào bước tiếp theo: một hồ sơ nữ sau khi đủ điều kiện có thực sự thuộc nhóm ưu tiên hay không.

Không phải mọi phụ nữ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đều mặc nhiên thuộc nhóm ưu tiên nữ giới. Ảnh minh họa: Tri M. Nguyen/Pexels.

Từ tháng 7, thêm một nhóm đứng trước nữ giới

Cơ chế ưu tiên còn thay đổi từ ngày 1/7/2026 khi Luật Dân số số 113/2025/QH15 có hiệu lực. Luật bổ sung “người có từ 02 con đẻ trở lên” vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đồng thời, Luật sửa thứ tự ưu tiên tại Điều 79 Luật Nhà ở. Thứ tự hiện nay là: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người có từ hai con đẻ trở lên, sau đó mới đến nữ giới.

Nhóm “người có từ hai con đẻ trở lên” được viết theo hướng trung tính về giới. Một người cha đáp ứng quy định không bị loại chỉ vì là nam; một người mẹ đáp ứng quy định cũng có thể thuộc nhóm này. Đây là điểm cần nhấn mạnh để chính sách dân số không bị diễn giải thành chính sách chỉ dành cho phụ nữ.

Nghị định 54 được ban hành từ tháng 2, trước thời điểm sửa đổi trên có hiệu lực, nên phần liệt kê thứ tự trong Nghị định vẫn thể hiện danh sách cũ chưa có nhóm người từ hai con đẻ trở lên. Từ ngày 1/7, thứ tự ưu tiên phải được đọc cùng Luật Nhà ở đã được Luật Dân số sửa đổi.

Chi tiết tưởng nhỏ này lại có ý nghĩa rất thực tế ở những dự án có nhiều hồ sơ hơn căn hộ. Người dân không chỉ cần biết mình “thuộc diện ưu tiên”, mà còn phải biết nhóm của mình đứng ở đâu trong thứ tự xử lý và trong trường hợp nào vẫn phải bốc thăm.

Phụ Nữ Mới từng thông tin về các quyền lợi mới đối với gia đình có từ hai con từ đầu năm 2026. Ở đây, điểm cần theo dõi thêm là cách nhóm mới được tích hợp vào quy trình xét mua nhà ở xã hội sau khi Luật Dân số đã có hiệu lực.

Cần đo xem ưu tiên có đến đúng người

Từ góc nhìn bình đẳng giới, quy định hiện hành có một điểm hợp lý: không mặc định tất cả phụ nữ đều cần được xếp trước nam giới. Nhóm nữ được ưu tiên đã được cụ thể hóa hẹp hơn ở khâu thủ tục.

Nhưng một tiêu chí chỉ thật sự thuyết phục khi kết quả thực thi cho thấy nó nhận diện đúng nhóm mà chính sách muốn hỗ trợ.

Chẳng hạn, một người mẹ đơn thân có thể đồng thời phải tự chịu chi phí nhà ở và chăm sóc con. Nhưng một người cha đơn thân trong hoàn cảnh tương tự cũng có thể chịu cùng loại sức ép. Nếu người cha có hai con đẻ trở lên, chính sách mới đã tạo một căn cứ ưu tiên khác. Nếu chỉ có một con, hoàn cảnh chăm sóc tương đương không tự tạo ra ưu tiên theo tiêu chí nữ giới.

Điều này không đủ để kết luận quy định hiện nay bất bình đẳng. Nó cho thấy cần đánh giá chính sách bằng dữ liệu thay vì chỉ dựa vào tên các nhóm được liệt kê trong luật.

Ở mỗi dự án có cạnh tranh hồ sơ, cơ quan quản lý có thể theo dõi ít nhất số hồ sơ đủ điều kiện theo giới; số phụ nữ được xác định là đơn thân hoặc nữ chủ hộ; số hồ sơ thuộc từng nhóm ưu tiên; số người nhận được căn hộ qua diện ưu tiên; số người phải chuyển sang bốc thăm chung và lý do hồ sơ không được công nhận diện ưu tiên.

Dữ liệu này sẽ giúp trả lời một câu hỏi quan trọng: quy định ưu tiên nữ giới đang tháo đúng rào cản về nhà ở hay chủ yếu tạo thêm một nhãn hành chính.

Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cần được đánh giá từ số hồ sơ đủ điều kiện, cơ chế ưu tiên và kết quả phân bổ thực tế. Ảnh: Ngân Nguyễn/Pexels.

Cũng cần tránh một cách đánh giá đơn giản khác: thấy phụ nữ nhận nhiều căn hơn nam giới rồi coi đó là thành công của bình đẳng giới, hoặc ngược lại thấy nam giới nhận nhiều hơn rồi lập tức coi đó là bất bình đẳng. Mẫu số phải là số người thực sự đủ điều kiện, nhu cầu nhà ở của từng nhóm và cơ chế ưu tiên mà pháp luật quy định.

Bài toán tương tự cũng xuất hiện khi xây dựng chính sách nhà ở cho thuê cho phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ. Một tiêu chí giới chỉ có giá trị khi nó gắn với rào cản cần giải quyết và có thể kiểm chứng trong thực tế.

Quy định ưu tiên nữ giới trong mua nhà ở xã hội vì vậy không nên được hiểu theo hai cực: hoặc mọi phụ nữ đều phải được ưu tiên, hoặc không cần nhìn tới giới trong chính sách nhà ở.

Cách tiếp cận chặt chẽ hơn là xác định rõ ai đủ điều kiện, ai thuộc diện ưu tiên, ưu tiên giải quyết rào cản nào và kết quả sau cùng có đến đúng nhóm hay không. Với quy định đang áp dụng, việc công khai rõ tiêu chí “nữ giới đơn thân hoặc nữ chủ hộ”, cập nhật thứ tự mới sau ngày 1/7 và thống kê kết quả xét hồ sơ theo giới sẽ giúp chính sách minh bạch hơn.

Tên của một nhóm trong luật mới là điểm bắt đầu. Khả năng người thuộc nhóm đó thực sự tiếp cận được một căn nhà phù hợp mới là thước đo cuối cùng.

Ba lớp cần phân biệt khi nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội

- Đủ đối tượng: Người nộp hồ sơ phải thuộc nhóm được hưởng chính sách theo Luật Nhà ở và các luật sửa đổi.

- Đủ điều kiện: Tùy nhóm, người nộp hồ sơ phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập hoặc các yêu cầu tương ứng.

- Được ưu tiên: Khi hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số căn, cơ chế ưu tiên và bốc thăm mới được áp dụng. Với tiêu chí nữ giới, Nghị định 54 xác định người đứng đơn phải là nữ đơn thân hoặc nữ chủ hộ trên cơ sở dữ liệu cư trú. Từ 1/7/2026, người có từ hai con đẻ trở lên được xếp trước nữ giới trong thứ tự ưu tiên.