Các khu nhà ở tại Hà Nội nhìn từ trên cao. Chính sách nhà ở cho thuê cần tính cả khả năng chi trả và khả năng tiếp cận của từng nhóm dân cư. Ảnh: Ngân Nguyễn/Pexels.

Chiều 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Một trong những thay đổi được đặt ra là chuyển mạnh hơn từ tư duy khuyến khích sở hữu sang bảo đảm người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp và ổn định. Dự thảo được công bố trong tháng 7 dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê, bao gồm đối tượng được thuê, nguồn vốn, đất đai, ưu đãi đầu tư, giá thuê và quản lý.

Trước đó, tại cuộc họp ngày 28/7 về lồng ghép bình đẳng giới trong dự án luật, các đại biểu đề nghị chính sách nhà ở cho thuê cần lưu ý những người gặp nhiều rào cản cùng lúc. Các nhóm được nêu cụ thể gồm lao động nữ nuôi con nhỏ tại khu công nghiệp, phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ, kể cả con nuôi hợp pháp, và người bị bạo lực gia đình cần nơi lánh nạn.

Đây vẫn là các đề xuất trong quá trình xây dựng luật, chưa phải quyền đã được pháp luật xác lập. Ngày 25/8, Chính phủ vẫn yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm.

Giá thuê phù hợp với ai?

Khả năng tiếp cận nhà ở không chỉ phụ thuộc vào số căn được xây. Mức thu nhập và hoàn cảnh gia đình quyết định một khoản tiền thuê giống nhau tạo ra gánh nặng khác nhau thế nào đối với từng người.

Thông cáo lao động, việc làm sáu tháng đầu năm 2026 của Cơ quan Thống kê Quốc gia cho biết thu nhập bình quân của lao động nam là 10,1 triệu đồng/tháng, trong khi lao động nữ là 7,8 triệu đồng. Nếu chỉ xét lao động làm công hưởng lương, khoảng cách nhỏ hơn: 10,5 triệu đồng ở nam và 9,5 triệu đồng ở nữ. Đây là số bình quân toàn quốc, không phải số liệu riêng của người thuê nhà hay công nhân khu công nghiệp, vì vậy không thể suy ra mọi phụ nữ đều có khả năng chi trả thấp hơn mọi nam giới.

Nhưng dữ liệu này cho thấy một vấn đề chính sách đáng lưu ý: một mức giá được coi là “phù hợp” trên thị trường chưa chắc tạo ra tỷ lệ gánh nặng nhà ở giống nhau đối với nam và nữ. Với người một mình nuôi con nhỏ, bài toán còn có thêm chi phí chăm sóc, thời gian đưa đón trẻ và khả năng duy trì việc làm.

Một căn nhà có giá thuê thấp nhưng cách xa nơi làm việc, nơi gửi trẻ hoặc các dịch vụ thiết yếu có thể làm tăng chi phí bằng một cách khác. Vì vậy, chính sách nhà ở cho lao động nuôi con nhỏ nên được đặt trong mối liên hệ với nhà trẻ gần khu công nghiệp, thay vì chỉ tính diện tích căn hộ và tiền thuê.

Lao động nữ tại một cơ sở sản xuất thực phẩm ở Việt Nam. Khả năng tiếp cận nhà ở còn liên quan đến thu nhập, nơi làm việc và trách nhiệm chăm sóc gia đình. Ảnh: Quang Nguyen Vinh/Pexels.

Ưu tiên theo rào cản, không chỉ theo giới

Đề xuất ưu tiên phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ có cơ sở để được xem xét, nhưng nếu chuyển thành quy định thì cần đi thêm một bước: phải xác định chính xác rào cản mà chính sách muốn xử lý.

Luật Bình đẳng giới cho phép áp dụng biện pháp thúc đẩy bình đẳng giới khi việc áp dụng các quy định giống nhau cho nam và nữ không làm giảm được chênh lệch lớn về điều kiện và cơ hội. Luật cũng xác định chính sách bảo vệ, hỗ trợ người mẹ không bị coi là phân biệt đối xử về giới. Đồng thời, khi xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan soạn thảo phải dự báo tác động đối với cả nữ và nam, xác định biện pháp giải quyết, trách nhiệm và nguồn lực thực hiện.

Điều đó gợi ra một cách thiết kế chặt chẽ hơn việc chỉ ghi chung chung “ưu tiên phụ nữ”. Tiêu chí xét thuê có thể nhận diện trực tiếp tình trạng thiếu nhà ở, mức thu nhập và gánh nặng tiền thuê, việc một người phải trực tiếp nuôi con nhỏ, tuổi của trẻ, trách nhiệm chăm sóc người phụ thuộc, khoảng cách tới nơi làm việc và nhu cầu bảo đảm an toàn khẩn cấp.

Theo cách này, một phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ có thể được ưu tiên thực chất vì chính những bất lợi mà họ đang phải xử lý được phản ánh vào tiêu chí xét. Đồng thời, người cha đơn thân có hoàn cảnh chăm sóc tương đương cũng không mặc nhiên bị gạt khỏi chính sách chỉ vì giới tính.

Đây là điểm cần phân biệt giữa chính sách có nhạy cảm giới và chính sách chỉ phân loại người dân theo giới. Mục tiêu cuối cùng không phải tạo thêm một nhãn “nữ giới”, mà là nhận diện đúng những rào cản đang phân bố không giống nhau giữa phụ nữ và nam giới rồi thiết kế biện pháp phù hợp.

Từ nơi lánh nạn đến chỗ ở ổn định

Đề xuất đưa người bị bạo lực gia đình cần nơi lánh nạn vào nhóm cần được lưu ý trong chính sách nhà ở cho thuê mở ra một vấn đề khác: chỗ ở khẩn cấp và chỗ ở ổn định không phải một loại dịch vụ.

Quyết định 625/QĐ-TTg ngày 6/4/2026 đã ban hành Chương trình phòng ngừa và ứng phó với bạo lực trên cơ sở giới giai đoạn 2026–2030, trong đó có phát triển mô hình nơi tạm lánh và các dịch vụ hỗ trợ người bị bạo lực.

Một nơi tạm lánh tại cộng đồng có vai trò đặc biệt trong thời điểm người bị bạo lực cần thoát khỏi nguy hiểm. Nhưng sau giai đoạn khẩn cấp, khả năng tìm được một nơi ở có thể duy trì bằng thu nhập của mình lại là một bài toán khác.

Nếu chính sách nhà ở cho thuê sau này bao gồm nhóm này, thủ tục cũng cần được thiết kế khác với hồ sơ thuê nhà thông thường. Cần tính đến cơ chế xác nhận phù hợp, xử lý nhanh trong trường hợp có nhu cầu an toàn cấp thiết và bảo vệ thông tin cá nhân để việc xin hỗ trợ không vô tình làm lộ hoàn cảnh hoặc nơi cư trú mới.

Đây chưa phải quy định của dự thảo hiện hành mà là vấn đề cần tiếp tục được xem xét khi cụ thể hóa tiêu chí. Một chính sách muốn bảo vệ người gặp nguy cơ không thể đồng thời đặt ra thủ tục khiến họ khó tiếp cận chính sách hơn.

Một khu dân cư tại Hà Nội với nhiều loại hình nhà ở. Khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp không chỉ phụ thuộc số căn được xây mà còn phụ thuộc giá thuê và điều kiện sống đi kèm. Ảnh: Ngân Nguyễn/Pexels.

Với lao động tại khu công nghiệp, một hướng khác cũng cần được đặt trong cùng bài toán là phát triển nhà lưu trú công nhân gắn với các dịch vụ thiết yếu. Chỗ ở gần nơi làm việc có thể giảm thời gian đi lại; nhưng với người đang nuôi con, chất lượng sống còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận chăm sóc trẻ, y tế và môi trường sinh hoạt an toàn.

Đo người tiếp cận được, không chỉ đếm căn nhà

Tại phiên thảo luận ngày 21/8, nhiều đại biểu Quốc hội đặt vấn đề cần thay đổi thước đo của chính sách nhà ở: không chỉ xem đã xây thêm bao nhiêu căn mà phải nhìn vào việc người dân có thực sự tiếp cận được nơi ở phù hợp với khả năng chi trả hay không.

Nếu áp dụng cách nhìn này vào bình đẳng giới, số liệu thực thi cần đi xa hơn tổng số căn hộ. Có thể theo dõi số người nộp hồ sơ, được chấp thuận, bị từ chối, thời gian chờ và gánh nặng tiền thuê theo giới cùng một số đặc điểm hộ gia đình có liên quan trực tiếp đến tiêu chí ưu tiên. Với người bị bạo lực, dữ liệu phải được tổng hợp theo cách không làm lộ danh tính hoặc địa điểm an toàn.

Việc đánh giá cũng cần có tiếng nói của chính những người sử dụng chính sách: lao động nữ tại khu công nghiệp, người một mình nuôi con, người khuyết tật, người làm dịch vụ hỗ trợ nạn nhân bạo lực và cả nam giới đang đảm nhận trách nhiệm chăm sóc tương tự. Có mặt trong quá trình góp ý giúp phát hiện những rào cản mà một tiêu chuẩn viết trên giấy dễ bỏ sót.

Nhà ở cho thuê vì thế không chỉ là câu chuyện tạo thêm nguồn cung. Khi Nhà nước xác định đối tượng được hưởng ưu đãi hoặc được ưu tiên tiếp cận, tiêu chí lựa chọn chính là nơi quyết định chính sách có đến đúng người hay không.

Một quy định chỉ ghi “ưu tiên phụ nữ” có thể quá rộng. Ngược lại, một quy định hoàn toàn không nhìn tới khác biệt về thu nhập, chăm sóc và an toàn cũng có thể bỏ qua những rào cản đang tác động nhiều hơn tới một bộ phận phụ nữ. Điểm cân bằng cần tìm là biến những khác biệt đó thành tiêu chí có thể xác định, kiểm chứng và đánh giá lại sau khi thực hiện.

Đó cũng là vấn đề cần tiếp tục theo dõi khi dự án Luật Nhà ở sửa đổi được hoàn thiện để trình Quốc hội tại kỳ họp cuối năm.

Các nội dung trên vẫn đang ở giai đoạn xây dựng chính sách

 Ngày 28/7, tại cuộc họp về lồng ghép bình đẳng giới trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, các đại biểu đề xuất lưu ý lao động nữ nuôi con nhỏ tại khu công nghiệp, phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ và người bị bạo lực gia đình cần nơi lánh nạn.

 Ngày 21/8, Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở; đây chưa phải phiên thông qua luật.

 Đến ngày 25/8, Chính phủ vẫn yêu cầu tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm.