Thực tế, không phải tới bây giờ các ngân hàng mới hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, mà chủ trương này đã có từ nhiều năm trước và năm nào cũng được nhắc tới.

Tuy nhiên, khác với những năm trước, năm nay không chỉ kênh tín dụng ngân hàng, mà kênh phát hành trái phiếu cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn và điều này gây ra nhiều xáo trộn trong việc huy động vốn cũng như hoạt động kinh doanh của phần lớn doanh nghiệp bất động sản.

Việc huy động vốn phục vụ dự án gặp nhiều khó khăn khi cả kênh tín dụng ngân hàng lẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt, nếu có vay được thì lãi suất cũng bị đẩy lên rất cao, doanh nghiệp khó có thể kham nổi.

Cựu lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho rằng, khi nguồn vốn bị siết, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cùng bị ảnh hưởng. Mặt khác, về lý thuyết, ngân hàng đưa ra các rào cản kỹ thuật để siết lại tín dụng đối với bất động sản, nhưng trên thực tế, việc phân định và xác định tín dụng/cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính tương đối, bên vay vẫn có thể “lách luật” để vay được vốn.

Chẳng hạn, một tập đoàn thành lập nhiều công ty con, trong đó có một số công ty tham gia các lĩnh vực sản xuất thông thường, thậm chí là lĩnh vực được khuyến khích cho vay. Ban đầu, những công ty đó dùng vốn chủ sở hữu để đầu tư bất động sản, sau đó mới lập các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất thông thường để vay vốn bù vào phần vốn lẽ ra đầu tư đúng lĩnh vực ngay từ đầu.

Trong trường hợp “siết” cho vay phát triển dự án, chủ đầu tư có thể “bắt tay” với các nhà thi công bằng cách nhà thầu thi công đi vay (không thuộc lĩnh vực đầu tư bất động sản) và nguồn vốn này được chuyển sang chủ đầu tư và chủ đầu tư thực hiện trả chậm cho nhà thi công kèm lãi suất…

Hoặc trong một hệ sinh thái có hàng chục, thậm chí đến cả trăm doanh nghiệp, các vòng đời (F) của vốn rất khó xác định. Ví dụ, công ty A xuất khẩu gạo, vay vốn mua 10.000 tấn gạo của công ty B. Công ty B đưa tiền bán gạo đó đi đầu tư bất động sản, nguồn vốn có gốc là vay đó trở nên khác biệt và không gọi là tín dụng bất động sản nữa.

“Trong hệ sinh thái đan xen nhiều công ty làm ăn với nhau, việc phân cấp F1, F2, F3… nguồn vốn vay để vào bất động sản rất khó xác định và gọi tên cụ thể”, vị này nhấn mạnh.

Cuối tháng 3/2022, trước chủ trương kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản của cơ quan quản lý, nhiều ngân hàng đã tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh lĩnh vực này.

Đơn cử, Sacombank ban hành công văn trên toàn hệ thống sẽ ngừng cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản đến hết tháng 6/2022 (ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa nhà để ở), thay vào đó là tập trung vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp - nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Tương tự, Techcombank tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (bao gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) đến hết quý I/2022. Sang quý II/2022, ngân hàng ngày giải ngân trở lại các khoản vay mua bất động sản nhưng áp mức lãi suất cao hơn từ 0,5-1,5%/năm so với trước đó tùy kỳ hạn, thời gian ưu đãi cũng ngắn hơn, từ 6 tháng đến 1 năm.

Trước đó, từ năm 2021, một số ngân hàng Vietcombank, ABBANK… đã hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản và ưu tiên tập trung cho vay nhà ở, cho người mua nhà ở có nhu cầu thật, nói “không” với dạng vay đầu cơ…

Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng nêu rõ, sau khi được ngân hàng chấp thuận cho vay, bên được cho vay phải sử dụng vốn theo đúng với mục đích vay được thể hiện trong hồ sơ vay vốn. Như vậy, trường hợp doanh nghiệp lập ra nhiều công ty con và dự án để sử dụng nguồn vốn vay sai mục đích thì chắc chắn vi phạm pháp luật.

Tương tự, nếu chủ đầu tư dự án ‘bắt tay’ với một doanh nghiệp khác ngoài lĩnh vực đầu tư bất động sản (ví dụ nhà thầu xây dựng) để đi vay ngân hàng, sau đó “đảo” tiền vay sang chủ đầu tư và chủ đầu tư thực hiện trả chậm kèm lãi suất… thì cũng là sai quy định.

Hay khi các doanh nghiệp cho nhau vay tiền, nếu đây là hoạt động không thường xuyên thì có thể diễn ra vì đây là quyền của doanh nghiệp, nhưng nếu diễn ra thường xuyên, liên tục thì đây có thể được xem là ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Khi đó, doanh nghiệp sẽ trở thành đơn vị cấp tín dụng và phải có các giấy phép theo quy định của pháp luật.

Tổng Hợp