Thị trường bất động sản Trung Quốc đang suy giảm, bắt đầu từ năm ngoái sau cuộc khủng hoảng nợ tại Evergrande. Các nhà phát triển bất động sản bị chính phủ Trung Quốc siết kiểm soát thông qua chính sách "3 lằn ranh đỏ" - thắt chặt các yêu cầu khi vay vốn. Các công ty bất động sản khác, trong đó có Shimao và Sunac China Holdings, cũng bị quá hạn trả nợ.
Các công ty bất động sản Trung Quốc vỡ nợ ngày càng nhiều khiến các nhà phân tích tại Goldman Sachs phải chuyển sang kịch bản xấu nhất với lĩnh vực này.
22 nhà phát hành trái phiếu lợi suất cao Trung Quốc, đều liên quan đến bất động sản, đã vỡ nợ trái phiếu USD hoặc trả chậm bằng cách hoán đổi kể từ đầu năm nay, hai nhà phân tích Kenneth Ho và Chakki Ting cho biết tuần trước.
"Với áp lực gia tăng, chúng tôi nâng tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc trong năm tài chính 2022 lên 31,6% từ mức 19% trước đó. Đây là kịch bản xấu nhất của chúng tôi".
Bất động sản và các ngành liên quan chiếm hơn 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, theo Moody's ước tính.
Trong khi đó, kể từ tháng 3, Trung Quốc phải đối mặt đợt bùng phát Covid-19 tệ nhất hai năm, dẫn đến các hạn chế đi lại và phải phong tỏa nhiều khu vực, đặc biệt là Thượng Hải.
Các đại lý bán và người mua tiềm năng không thể đến xem trực tiếp bất động sản, trong khi thị trường vốn đã suy yếu, khiến doanh số lao dốc. Khối lượng giao dịch bất động sản hàng ngày tại 30 thành phố lớn giảm 50% trong tháng 5 so với cùng kỳ năm trước, theo một báo cáo từ Goldman Sachs.
Do có tài sản thế chấp, cả công ty bất động sản và người mua đều có thể đi vay để hỗ trợ đầu tư vào lĩnh vực này. Hệ quả là khoảng 27% nợ ngân hàng tại Trung Quốc có liên quan đến bất động sản. Các công ty bất động sản tiếp tục xây dựng để đáp ứng lực cầu như bất tận nhưng để làm việc này, họ phải đi vay để lấp vào khoảng trống giữa xây dựng và bán hàng.
Ngoài vay ngân hàng, các công ty bất động sản còn huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu trong và ngoài nước, vay tín thác và các sản phẩm quản lý tài sản. Bên cho vay trải dài từ các tổ chức cho đến công chúng trong nước lẫn nước ngoài. Họ còn tham gia liên doanh đầu tư vào các dự án trong khi ẩn đi các khoản nợ. Các liên doanh đầu tư cho phép công ty bất động sản để nợ ra ngoài bảng cân đối.
Để củng cố, nhà chức trách Trung Quốc gần đây giảm cho vay bất động sản. Chính quyền địa phương được khuyến nghị triển khai chính sách riêng tùy theo nhu cầu. Ví dụ, Thượng Hải giảm các hạn chế mua bán với bên mua. Cả thành phố cấp 1, như Thượng Hải, Bắc Kinh và cấp 2 như Từ Châu, Trịnh Châu đều hạ tỷ lệ thế chấp.
Những biện pháp trên phần nào hạ nhiệt một số chỉ số chính như doanh số và giá bán bất động sản nhưng chưa giải quyết được khó khăn mà các công ty vay nợ quá mức đang phải đối mặt. Nhiều công ty phải chật vật xoay xở để trả nợ trong bối cảnh lực cầu suy giảm, bị phong tỏa vì Covid-19. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào bất động sản để tạo ra nguồn thu và/hoặc đầu tư, thúc đẩy xây dựng. Trên thực tế, xây dựng đóng góp đáng kể cho GDP Trung Quốc khi các nguồn lực khác chưa thể bắt kịp.
Trung Quốc đang cố tạo ra các nguồn lực mới cho GDP, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ mới, nhưng cũng cần tiếp tục cải cách nhiều ngành để tăng khả năng cạnh tranh, thúc đẩy lĩnh vực tư nhân. Điều này có thể giúp củng cố tăng trưởng và không phụ thuộc quá vào bất động sản.
"Làn sóng Omicron và các đợt phong tỏa liên tục tại khoảng 40 thành phố đã hạn chế đáng kể hoạt động đi lại, việc làm, thu nhập và niềm tin của các hộ gia đình Trung Quốc", theo các nhà phân tích tại Nomura. "Bắc Kinh muốn giải cứu thị trường bất động sản - đang trải qua đợt suy giảm tệ nhất nhiều năm".
Tổng Hợp
