Chuyên gia dự báo diễn biến bất ngờ của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, thanh khoản của thị trường bắt đầu chững lại.
Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn 2014 – 2015, nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ nên thị trường dần được phục hồi. Từ năm 2016 trở đi, nhờ kinh tế phát triển tốt, thị trường bất động sản tăng trưởng liên tục.
Thời điểm năm 2019, giá bất động sản đã ở mức cao nhưng đến giai đoạn 2020 – 2021 dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng giá vẫn tiếp tục tăng.
Theo số liệu thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận, trong tháng 4, lượng quan tâm đến bất động sản (đại diện cho nguồn cầu) đã giảm 14% so với tháng liền trước. Trong đó, mức độ quan tâm so với tháng 3 ở phân khúc đất nền giảm 18%, nhà riêng bán giảm 12% và căn hộ chung cư bán giảm 10%.
Không chỉ việc trên các diễn đàn mua bán, trao đổi bất động sản bị giảm sức mua, mà các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đang bị chững lại.
Theo DKRA Vietnam, dù giá chào bán vẫn tăng nhưng thanh khoản đất nền thứ cấp tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã sụt giảm từ tháng 4 đến nay, phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền.
DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung và sức cầu trong tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường. Giá bán thứ cấp căn hộ tại thị trường TP HCM trong tháng 5 duy trì xu hướng đi ngang với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc các hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), xác nhận: Thị trường BĐS hiện thiếu trầm trọng thanh khoản. Có nhiều nguyên nhân khiến những dự án không thể đưa ra thị trường, khan hiếm sản phẩm trong khi nhu cầu xã hội, nhu cầu của nhà đầu tư rất lớn, song khó khăn lớn nhất của các DN BĐS hiện là nguồn vốn. Cụ thể, vốn chủ sở hữu của DN theo quy định tại luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%, còn lại 80 - 85% phải huy động từ các kênh khác.
“Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới sức khỏe của các DN. Tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình ô xy, dưỡng khí của thị trường BĐS. Không tiếp cận được nguồn vốn này, DN gần như ngộp thở dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn”, ông Châu nhấn mạnh.
TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng.
Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt.
Một số lý giải cho rằng nhiều doanh nghiệp vì không làm ăn được nên họ bỏ tiền vào bất động sản, người dân cũng vì chán làm ăn nên cũng bỏ tiền vào kênh này, một phần cũng vì sợ lạm phát.
Tuy nhiên, theo TS. Hiển, những lý giải này đều không có tính logic về kinh tế. Bởi vì khi một nền kinh tế đang khó khăn, dù người có tiền hay không có tiền cũng không ai đi lo bỏ tiền vào kênh đầu tư dài hạn là bất động sản. Việc nhiều người tỏ ra ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí là đổ thừa cho siết tín dụng. Nhận định này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết siết tín dụng thì thị trường sẽ lại tăng.
Nhưng thực chất nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với giá có thể mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng xa rời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ tăng mãi.
Sau những động thái quyết liệt đối với đầu cơ sốt đất, tăng giá ảo, thị trường đất nền Tp.HCM và các tỉnh lân cận đã hạ nhiệt rõ nét. Không còn cảnh nhà đầu tư xô bồ đi mua đất, chuyển nhượng sang tay kiếm chênh hàng trăm triệu đồng trong khoảng thời gian ngắn.
Báo cáo tháng 5/2022 của các đơn vị phân tích chỉ ra, giá bán thứ cấp đất nền tăng phổ biến 7% - 11% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp sụt giảm phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo nguồn cung và sức cầu của loại hình này trong tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường.
Đầu năm 2021 đến đầu năm 2022, nhiều NĐT tham gia lướt sóng đất nền, nhận về lợi nhuận khá tốt trong vòng 6-9 tháng, thậm chí khoảng 3-4 tháng. Thế nhưng, hiện nay việc vào thị trường trong khoảng thời gian ngắn với dòng vốn ban đầu vài trăm triệu đồng không còn là bài toán khả thi. Đặc biệt, giữa bối cảnh siết chặt các hoạt động đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan đã và đang khiến thị trường đất nền chững lại rõ nét.
Chưa kể, đây cũng là phân khúc mà thời gian qua, nhiều lùm xùm pháp lý, dự án "ma" tràn lan đã khiến NĐT vào thị trường một cách thận trọng, không còn chuyện mua bán ồ ạt như trước dẫn đến việc lướt sóng kiếm lời của giới đầu tư ngày càng trở nên khó khăn hơn. Hoạt động đầu tư lướt sóng đến thời điểm này dường như "im ắng" hẳn. Nhiều NĐT mua sản phẩm hơn một năm cũng khó ra được hàng trong bối cảnh hiện nay.
Tổng Hợp
