Giá nhà tiếp tục tăng

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 tiếp tục cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu. Trong ba tháng giữa năm 2025, số lượng căn hộ mới được mở bán đạt khoảng 2.801 căn hộ. Con số này tuy đã tăng khoảng 17% so với quý trước, nhưng vẫn chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự chênh lệch lớn về loại hình sản phẩm trên thị trường.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực Trung Tâm không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào, các dự án hiện hữu vẫn đang trong giai đoạn bán nốt những sản phẩm cuối cùng. Trong quý này, sự xuất hiện của một dự án căn hộ hạng sang mới tại khu Đông đã đẩy tỷ lệ nguồn cung tại khu vực này tăng mạnh, chiếm tới 78% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Nguồn cung mới được phân bổ không đồng đều ở các khu vực khác, với tỷ lệ lần lượt đạt 11% tại khu Tây, 4% tại khu Nam và 7% tại khu Bắc. Những tên tuổi lớn như Masterise Homes, Vinhomes và Gamuda Land vẫn là những đơn vị phát triển dẫn dắt thị trường căn hộ.

Trái ngược với sự hạn chế của nguồn cung, lượng hấp thụ mới trên thị trường căn hộ đạt khoảng 2.642 căn, tăng ấn tượng 240% so với cùng kỳ năm ngoái và xấp xỉ 124% so với quý trước. Sự gia tăng mạnh mẽ của mức hấp thụ này một phần lớn đến từ các chính sách bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư, đặc biệt là việc giãn tiến độ thanh toán, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền biến mất khỏi thị trường nhà ở TP.HCM.

Phân khúc căn hộ vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt, tuy nhiên, một xu hướng đáng chú ý là nhu cầu đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển dần sang các vùng ven đô thị. Những khu vực này, với mức giá thấp hơn và tiềm năng phát triển trong tương lai, trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn trong bối cảnh giá nhà tại trung tâm ngày càng leo thang.

Bà Trang Bùi cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục duy trì đà tăng, ghi nhận mức tăng khoảng 2,5% so với Quý 1 năm 2025 và khoảng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng của giá bán sơ cấp phản ánh rõ nét tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc bình dân và trung cấp, khiến giá sản phẩm cao cấp trở nên phổ biến hơn trên thị trường.

Các quý đầu năm 2025 được nhìn nhận là "đáy chu kỳ" về nguồn cầu, báo hiệu một giai đoạn phục hồi tiềm năng. Từ năm 2026 trở đi, thị trường có thể khởi đầu một chu kỳ phục hồi mới, tuy nhiên, quá trình này được dự báo sẽ diễn ra chậm, có sự chọn lọc và phân hóa cao giữa các dự án và khu vực.

Thách thức lớn nhất vẫn là giá bán sơ cấp trung bình còn quá cao so với thu nhập trung bình của đại đa số người dân. Hệ số Housing Price-to-Income Ratio (tỷ lệ giá nhà trên thu nhập) hiện tại lớn hơn 20 năm, khiến giấc mơ an cư cho nhiều người trở nên xa vời.

Giá bán sơ cấp kỳ vọng sẽ tăng khoảng 5% đến 10% mỗi năm, tùy thuộc vào khu vực và chất lượng sản phẩm, chứ không phải một làn sóng tăng giá trên diện rộng. Nguồn cung có thể tăng khoảng 15% đến 30% mỗi năm từ năm 2025, nhưng vẫn sẽ thấp hơn đáng kể so với mức đỉnh vào năm 2022.

Các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong chiến lược và chuẩn bị kỹ lưỡng cho các đợt mở bán mới. Thị trường sẽ chào đón nguồn cung mới được "gỡ vướng" pháp lý, đặc biệt nhờ tác động tích cực của Luật Đất Đai và Luật Kinh Doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào năm 2025, hứa hẹn mở khóa nhiều dự án đang bị đình trệ.

Thị trường nhà liền thổ khan hiếm chưa từng thấy  

Theo số liệu Cushman & Wakefield Việt Nam phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 tiếp tục đối mặt với tình trạng nguồn cung cực kỳ hạn chế, đẩy thị trường vào một giai đoạn thử thách mới.

Thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM đang ở mức thấp kỷ lục khi không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới dự án nào trong Quý 2 năm 2025. Nguồn cung hiện hữu trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai, sắp hoàn thành và tiếp tục mở bán những giai đoạn cuối cùng của một dự án tại Thủ Đức và một dự án tại Huyện Bình Chánh.

So với Quý 1 năm 2025, nguồn cung đã giảm tới 89% và giảm 75% so với cùng kỳ năm trước. Đây có thể xem là điểm đáy về cung thực tế, minh chứng cho sự khan hiếm nghiêm trọng của sản phẩm nhà liền thổ mới trên thị trường TP.HCM.

Trong ba tháng giữa năm 2025, thị trường nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã ghi nhận 61 giao dịch mới. Tuy nhiên, lượng hấp thụ mới đã giảm khoảng 49% so với quý trước, dù vẫn tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường nhà ở liền thổ ghi nhận giảm. Ảnh: Cẩm Viên.

Theo ghi nhận, khu vực phía Tây chiếm tới 72% tổng số giao dịch, tương đương với 44 giao dịch. Khu vực phía Đông chiếm 26%, và Khu Nam chỉ chiếm 2% tổng giao dịch trên thị trường. Sự phân bổ giao dịch chủ yếu ở khu vực phía Tây cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cầu từ khu Đông sang Tây. Nguyên nhân nằm ở việc giá bán tại khu Tây còn tiềm năng tăng giá và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, mang lại sự an tâm cho người mua và nhà đầu tư.

Giá bán sơ cấp của nhà liền thổ trong Quý 2 năm 2025 được ghi nhận tăng khoảng 2,5% so với quý trước, đạt mức 12.277 USD mỗi mét vuông. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, giá lại giảm 38%. Một phần lý do cho sự sụt giảm trung bình này đến từ việc nguồn cầu dịch chuyển nhiều hơn về Khu Tây, nơi có mức giá thấp hơn so với khu Đông, kéo theo trung bình giá bán của toàn thị trường giảm xuống.

Giá bán sơ cấp trung bình của Thành phố Thủ Đức gần tương đương so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 17.687 USD mỗi mét vuông, củng cố vị thế nổi trội của bất động sản nhà liền thổ tại khu Đông, vốn luôn được xem là khu vực đẳng cấp. Trong khi đó, diễn biến giá tại các khu vực khác của thành phố như Huyện Bình Chánh, Quận Bình Tân, Quận Tân Phú lại ghi nhận mức tăng mạnh, khoảng từ 3% đến 9%. Giá bán sơ cấp tại những khu vực này đã tiệm cận giới hạn hấp thụ của thị trường.

Với kỳ vọng ban đầu về một nguồn cung sôi động trong Quý 2 năm 2025, thực tế lại cho thấy nguồn cung thị trường không đạt như mong đợi. Điều này đến từ các yếu tố khách quan như tiến độ "gỡ rối pháp lý dự án" còn chậm, các vấn đề về sáp nhập tỉnh, thành và tâm lý chờ đợi triển khai cơ sở hạ tầng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, thị trường nhà liền thổ kỳ vọng từ nay đến cuối năm 2027 sẽ cung cấp thêm khoảng 2.220 căn. Điều này nhờ vào những chính sách tích cực từ Chính phủ nhằm gỡ vướng pháp lý cho các dự án và tác động của việc sáp nhập tỉnh, thành.

Đặc biệt, trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư nổi bật với quỹ đất lớn như Vinhomes, Masterise Group, Gamuda Land đang trong trạng thái chuẩn bị sẵn sàng cho các đợt mở bán mới trong thời gian sắp tới, hứa hẹn mang lại luồng sinh khí mới cho phân khúc này.

Tổng kết lại, thị trường nhà ở TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 đã trải qua một giai đoạn đầy thử thách nhưng cũng không thiếu những tín hiệu tích cực. Sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, sự linh hoạt của chủ đầu tư và những kỳ vọng vào chính sách pháp lý là chìa khóa để thị trường vượt qua "đáy" và tiến vào một chu kỳ phục hồi ổn định, có chiều sâu hơn trong tương lai gần.