Nút thắt nguồn cung và gánh nặng giá cả

Quý 2 năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục cho thấy những gam màu tương phản rõ nét giữa hai cực tăng trưởng: TP.HCM chật vật với vấn đề thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá vừa phải, trong khi Hà Nội duy trì sự ổn định tương đối nhờ những cải thiện về hạ tầng và nhu cầu vững chắc. "Cơn khát" nhà ở vừa túi tiền đang là gánh nặng lớn, đe dọa "giấc mơ an cư" của đông đảo người dân. Tuy nhiên, những cải cách pháp lý đang mở ra kỳ vọng về một tương lai thị trường cân bằng và bền vững hơn.

Thành phố Hồ Chí Minh, đô thị sôi động bậc nhất phía Nam, đã và đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở một cách dai dẳng suốt 5 năm gần đây. Dữ liệu cho thấy, trong giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới, nhưng đến nay chỉ thực hiện được vỏn vẹn 24% chỉ tiêu, để lại khoảng thiếu hụt lên tới 179.000 căn.

Đây là một con số báo động, phản ánh rõ rệt sự "đứt gãy" cung cầu, chủ yếu do quy trình phê duyệt dự án kéo dài và các quy định pháp lý ngày càng siết chặt. Hệ quả là, nguồn cung hạn chế càng đẩy giá nhà lên cao, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời.

TP.HCM đang thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Trong Quý 2 năm 2025, thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM chỉ đón nhận 1.600 căn mới, dù có tăng 38% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường chỉ vỏn vẹn 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn hộ, với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới và tồn kho vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc trung cấp giá cao, không đáp ứng được nhu cầu thực về nhà ở "vừa túi tiền" của số đông. Nguồn cung tương lai cho giai đoạn 2025-2027 dự kiến đạt 39.000 căn hộ. Tuy nhiên, vấn đề then chốt không chỉ là số lượng mà còn là cơ cấu sản phẩm – liệu những dự án này có thực sự hướng tới phân khúc mà thị trường đang "khát" nhất hay không.

Chỉ khi những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới thực sự tinh gọn thủ tục pháp lý, mới có thể kỳ vọng khơi thông dòng chảy nguồn cung nhà ở giá cả hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tình hình còn khó khăn hơn. Nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM trong Quý 2 năm 2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn sơ cấp, với nguồn cung mới chỉ 80 căn. Thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung mới đã dẫn đến tình hình hoạt động kém, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% (100 căn được bán), bởi lẽ lượng hàng cao cấp tồn kho vẫn còn lớn trong khi tệp khách hàng có khả năng chi trả lại tương đối hẹp.

Rõ ràng, việc tập trung vào các sản phẩm giá trị cao mà bỏ qua nhu cầu về nhà ở giá phải chăng đang tạo ra một sự mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc thị trường. Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Nhà ở Hà Nội ổn định nhưng vẫn còn "khoảng trống" nhu cầu

Trong khi TP.HCM đối mặt với thử thách lớn, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thể hiện sự ổn định tương đối trong năm 2025. Sự ổn định này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi sự nâng cấp liên tục của cơ sở hạ tầng, những cải cách quy hoạch đồng bộ và một nguồn cầu mạnh mẽ, bền vững từ dân số trẻ và lượng lao động di cư.

Trong Quý 2 năm 2025, Hà Nội có 7.000 căn hộ mới được mở bán và ghi nhận 5.200 giao dịch, cả hai con số đều tăng trưởng so với năm 2024. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường Thủ đô được dự kiến sẽ đón nhận thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án, hứa hẹn đáp ứng tốt hơn nhu cầu.

Phân khúc nhà ở thấp tầng (biệt thự/liền kề) tại Hà Nội cũng ghi nhận tăng trưởng đáng kể nhờ sự xuất hiện của các đại dự án quy mô. Trong Quý 2 năm 2025, có 267 căn được mở bán từ 06 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%.

Nguồn cung tương lai từ năm 2025 đến 2027 dự kiến đạt 6.443 căn. Tuy nhiên, dù ổn định hơn TP.HCM, thị trường nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn 2021–2025 vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn. Con số này cho thấy, dù nguồn cung có vẻ dồi dào, nhưng "khoảng trống" về nhà ở giá rẻ, phù hợp với đại bộ phận người dân vẫn còn là một thách thức lớn.

"Cơn khát" nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền không chỉ là một vấn đề kinh tế mà còn là một bài toán xã hội cấp bách, ảnh hưởng trực tiếp đến "giấc mơ an cư" của hàng triệu người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ, người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Khi thị trường liên tục mất cân đối, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, hệ lụy là giá nhà bị đẩy lên quá cao so với thu nhập, tạo ra áp lực lớn lên đời sống và khả năng tích lũy của người dân.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường bất động sản vẫn có những điểm sáng đáng kể. Triển vọng dài hạn được củng cố nhờ các cải cách pháp lý đang diễn ra, cụ thể là việc sửa đổi và ban hành các luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, từ đó khơi thông nguồn cung mới.

Cùng với đó, việc liên tục đầu tư vào hạ tầng giao thông kết nối không chỉ giúp mở rộng quỹ đất mà còn nâng cao giá trị các khu vực ngoại thành, tạo điều kiện cho việc phát triển các dự án nhà ở giá cả phải chăng hơn. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và nhu cầu nhà ở bền vững cũng là động lực quan trọng cho thị trường.

Để giải quyết triệt để "cơn khát" nhà ở vừa túi tiền, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách vĩ mô, các cơ quan quản lý và chủ đầu tư. Cần có những chính sách ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ dự án. Chỉ khi đó, thị trường mới thực sự trở nên cân bằng, minh bạch và đáp ứng đúng nhu cầu thiết yếu của xã hội, biến "giấc mơ an cư" thành hiện thực cho đông đảo người dân Việt Nam.