Siết tín dụng để hạ nhiệt cơn sốt giá nhà ở

Theo đó, người vay mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn từ căn thứ ba trở lên chỉ được vay 30%. Động thái này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đồng thời hướng dòng vốn tín dụng vào nhu cầu ở thật và giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Thực trạng giá bất động sản tăng phi mã trong những năm gần đây đã khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng xa vời.Không ít nhà đầu tư cá nhân sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản bằng cách vay ngân hàng với tỷ lệ cao, khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Để giải quyết tình trạng này, Bộ Xây dựng đề xuất quy định rõ ràng trong dự thảo nghị quyết mới về hạn mức cho vay mua nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà ở xã hội.

Cụ thể, người mua nhà ở thứ hai chỉ được vay không quá 50% giá trị hợp đồng, còn người mua từ căn thứ ba trở lên chỉ được vay tối đa 30%.Điều đó đồng nghĩa, người mua buộc phải có nguồn vốn tự có chiếm từ 50% đến 70% giá trị căn nhà. Đây được xem là rào cản tài chính đáng kể đối với hoạt động đầu cơ, khi việc tích trữ nhiều bất động sản bằng vốn vay sẽ trở nên khó khả thi.

Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu của chính sách này không chỉ là kiểm soát tín dụng, mà còn nhằm điều tiết lại thị trường nhà ở, hướng tới giá trị thực và nhu cầu thật. Khi dòng tiền vay bị giới hạn, sức mua đầu cơ sẽ giảm, từ đó giá bán có thể dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Siết chặt tín dụng để kiểm soát đầu cơ và có nhiều nhà ở vừa túi tiền.

Trên thực tế, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng gấp 2–3 lần chỉ trong 5 năm qua. Theo các báo cáo thị trường, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đang dao động từ 70–80 triệu đồng/m², trong khi một số dự án hạng sang đã vượt 200 triệu đồng/m².Tại TP.HCM, mức giá trung bình cũng đạt khoảng 75 triệu đồng/m², khiến căn hộ dưới 3 tỉ đồng ngày càng hiếm hoi.

Trong bối cảnh thu nhập bình quân của người dân không tăng tương xứng, việc sở hữu nhà ở trở nên khó tiếp cận, đặc biệt với nhóm trung lưu trẻ tuổi. Vì vậy, việc siết tín dụng đầu cơ được kỳ vọng sẽ làm dịu áp lực giá nhà, giúp cân bằng lại cung – cầu thực trên thị trường.

Bên cạnh đó, biện pháp này cũng góp phần giảm rủi ro tín dụng cho hệ thống ngân hàng. Khi người vay sở hữu nhiều bất động sản bị hạn chế tiếp cận vốn, nợ xấu từ lĩnh vực này có thể được kiểm soát tốt hơn, tránh kịch bản thị trường “đóng băng” do mất thanh khoản.

Minh bạch giao dịch, thúc đẩy nhà ở giá phù hợp cho người dân

Không chỉ dừng ở việc kiểm soát dòng vốn, Bộ Xây dựng còn đề xuất thiết lập cơ chế giao dịch minh bạch và tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhằm tạo ra nền tảng ổn định lâu dài cho thị trường bất động sản.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia, đóng vai trò là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan quản lý, tổ chức tài chính, và các chủ thể tham gia thị trường.Trung tâm này sẽ giám sát, xác thực, và công khai thông tin giao dịch, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, giúp người dân dễ dàng tra cứu giá trị thực của bất động sản và lịch sử sở hữu.

Việc hình thành một hệ thống dữ liệu giao dịch tập trung, minh bạch được kỳ vọng sẽ chống lại tình trạng “thổi giá” hoặc đầu cơ ảo – vốn là nguyên nhân khiến thị trường méo mó suốt nhiều năm. Khi giá trị thật được công khai, nhà đầu tư sẽ có căn cứ rõ ràng hơn để ra quyết định, giảm thiểu rủi ro bị thao túng hoặc ép giá.

Song song với đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất tăng mạnh nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp – phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng.Theo dự thảo, tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại phát triển giai đoạn 2026–2030 tại các địa phương sẽ phải dành cho nhà ở giá phù hợp.Đây là nỗ lực nhằm bổ sung nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân đô thị và công nhân tại các khu công nghiệp.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, bao gồm: Không phải đấu giá, đấu thầu chọn chủ đầu tư, giúp rút ngắn thủ tục triển khai dự án. Tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, giảm chi phí đất đai đầu vào.

Lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, đảm bảo tính hấp dẫn nhưng vẫn giữ giá thành hợp lý. Không bắt buộc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội trong cùng dự án, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tập trung nguồn lực.

Đặc biệt, để ngăn ngừa đầu cơ trong phân khúc nhà ở giá phù hợp, Bộ Xây dựng cũng đề xuất quy định người mua không được chuyển nhượng hợp đồng trong thời gian nhất định, nhằm đảm bảo nhà ở đến tay đúng người có nhu cầu ở thật, thay vì trở thành công cụ mua đi bán lại kiếm lời.

Đề xuất của Bộ Xây dựng không chỉ là biện pháp tình thế trước biến động giá nhà, mà phản ánh tư duy điều hành mang tính chiến lược – kết hợp kiểm soát cầu bằng tín dụng và tăng cung bằng chính sách phát triển hợp lý.Khi thị trường dần vận hành theo hướng minh bạch, nhà đầu tư có trách nhiệm và người dân có thể tiếp cận nhà ở phù hợp thu nhập, mục tiêu ổn định và phát triển bền vững mới thực sự đạt được.

Theo giới chuyên gia, nếu chính sách này được thông qua và triển khai hiệu quả, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước sang giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ:Nhà đầu tư ngắn hạn sẽ thu hẹp hoạt động, trong khi các doanh nghiệp có năng lực tài chính, phát triển dự án bền vững sẽ trụ vững và chiếm ưu thế.Đây cũng là điều kiện cần thiết để thị trường hướng tới mô hình phát triển lành mạnh, lấy nhu cầu ở thật làm trung tâm, thay vì phụ thuộc vào đầu cơ và tín dụng.

Dù còn cần thêm thời gian để hoàn thiện khung pháp lý, đề xuất siết tín dụng mua nhà thứ ba trở lên cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc tái lập trật tự cho thị trường – nơi nhà ở được coi là quyền an cư của người dân, không phải là công cụ đầu cơ tài chính.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây có thể là bước ngoặt giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên minh bạch, ổn định và nhân văn hơn trong giai đoạn tới.