Căn hộ dưới 2 tỷ đồng ở khu Đông hâm nóng thị trường bất động sản TP.HCM

Thời gian qua, thị trường bất động sản dần phục hồi. Trong đó, đất nền, căn hộ và nhà phố giữ được sức nóng với tỷ lệ tiêu thụ khá cao.

Ngày 8/7, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam tổ chức buổi báo cáo thị trường bất động sản quý II/2020. Về tổng quan, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam nhận định, tình hình dịch bệnh đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường nhà đất, căn hộ nói chung trong suốt nhiều tháng qua.

Căn hộ 25m2 và thành phố phía Đông là điểm sáng

Dù quy mô nền kinh tế quốc dân chỉ tăng trưởng 1,81% trong nửa đầu năm 2020, nhưng DKRA vẫn lạc quan rằng: “Nhờ những chuyển biến tích cực về kinh tế vĩ mô, nền kinh tế nói chung sẽ được tăng trưởng trong thời gian tới”.

Điểm sáng là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vẫn ở mức cao. Riêng trong lĩnh vực bất động sản, FDI đã rót vào thị trường Việt Nam tới 850 triệu USD. Các chỉ số vĩ mô như chứng khoán, giá vàng, tỷ giá ngoại tệ, lãi suất tiền gửi… điều được căn chỉnh ở mức có lợi cho thị trường. Theo DKRA, điều này kích thích thị trường bất động sản chuyển động trở lại.

Thị trường còn được khởi sắc hơn là khi một số chính sách về bất động sản và quy hoạch được kích hoạt trong thời gian gần đây. Trong đó điểm sáng nổi bật là Thông tư 21/2019/TT-BXD cho phép căn hộ thương mại được phép xây dựng với diện tích nhỏ hơn 45m2, nhưng không được dưới 25m2. Chủ trương thành lập Thành phố phía Đông của TP.HCM cũng là một cú kích neo cho tăng trưởng của thị trường bất động sản nhộn nhịp hàng đầu cả nước.

Thành phố phía Đông là một trong những điểm quy hoạch giá sáng, giúp kích thích thị trường bất động sản. Ảnh: Lao Động
Thành phố phía Đông là một trong những điểm quy hoạch giá sáng, giúp kích thích thị trường bất động sản. Ảnh: Lao Động

Phía DKRA đánh giá, trong 6 tháng vừa qua, TP.HCM đã có không ít hạ tầng giao thông quan trọng, tác động lớn tới thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường ghi nhận được nhiều dấu hiệu tích cực trong quý II/2020. Sự phục hồi đến từ nguồn cung, lượng tiêu thụ mới được ghi nhận tăng đáng kể so với quý trước đó và được thể hiện ở hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên nguồn cung chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng B .

Mặt bằng giá không có nhiều biến động, thanh khoản của thị trường vẫn ở mức khá thấp so với thời điểm cuối năm 2019. “Trong thời gian vừa qua, giá đất nền tại TP.HCM vẫn tăng khá cao. Đó là lý do khiến lượng tiêu thụ của thị trường vẫn trầm lắng”, ông Nguyễn Hoàng giải thích.

Trước mặt bằng giá cả bán khá cao tại TP.HCM, người mua và nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng đa dạng hoá, tìm kiếm các nơi có giá cả phải chăng hơn ở các tỉnh vùng ven. Đáng chú ý là các tỉnh Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu,…

Trong đó, ông Hoàng nhận xét: “Bình Dương từ sau Tết đang thu hút vấn đề đất nền rất nhiều. Xét sâu xa, thị trường đất nền ở Bình Dương bắt đầu bùng nổ vào đầu năm 2019. Tương lai dài hạn, thị trường tại đây vẫn sẽ phát triển và rất tiềm năng”.

Dù mua bán bất động sản có phần lặng sóng, nhưng thị trường vẫn ghi nhận hai thương vụ M&A đáng chú ý như nhóm đầu tư KKR rót 650 triệu USD vào Vinhomes và LDG Group nhận chuyển nhượng dự án nghìn tỷ của Quốc Cường Gia Lai tại Thủ Đức. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều sức hút.

Căn hộ dưới 2 tỷ đồng vẫn hút khách

Như thường lệ, đất nền vẫn là phân khúc được DKRA đánh giá cao về sức hấp dẫn. Trong quý II/2020, thị trường có 3 dự án được ra mắt, cung cấp khoảng 193 nền, tăng 10% so với nguồn cung mới của quý trước, nhưng chỉ bằng 66% của cùng kỳ năm 2019.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 53%. Con số gần bằng 3/4 của quý I/2020 và gần bằng 2/5 tỷ lệ tiêu thụ của quý II/2019.

Theo thống kê của DKRA, 100% nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ của quý thuộc về khu vực Tây TP.HCM, chủ yếu là các quận, huyện vùng ven như Bình Tân. Dù sức mua giảm nhưng mặt bằng giá sơ cấp của đất nền ở TP.HCM vẫn ở mức cao. Do đó, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá hợp lý.

Cùng nằm trong phân khúc hấp dẫn thị trường, bất động sản căn hộ có tín hiệu phục hồi tích cực. Quý vừa qua ghi nhận 15 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 2.425 căn hộ, tăng 56,8% so với quý trước và chỉ giảm 6,3% so với quý II/2019.

Ông Nguyễn Hoàng nhận xét: “Mặc dù tăng trưởng khoảng 50% so với quý I/2020, nhưng nhìn chung, về nguồn cung căn hộ vẫn còn rất hạn chế”. Theo ông, các chủ đầu tư hầu như chỉ tung ra thị trường ở dạng “chào bán”, thăm dò thị trường.

Tuy nhiên, tỷ lệ tồn kho thấp chứng tỏ sức mua vẫn còn lớn. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 72,8%. Tỷ lệ này tăng 54% so với quý I/2020 nhưng vẫn giảm khoảng 13,8% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ hạng B có sự sụt giảm so với hồi 3 tháng đầu năm nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 56% cơ cấu nguồn cung mới. Khu Đông TP.HCM tiếp tục là khu vực dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp tập trung ở giá trị dao động 1,8-2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Một điểm sáng khác của khu Đông TP.HCM là phân khúc nhà phố và biệt thự. Khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức chiếm gần 3/4 cơ cấu nguồn cung mới và 85,7% lượng tiêu thụ.

Về thị trường chung, trong 3 tháng gần đây, phân khúc nhà phố và biệt thự có 8 dự án mở bán với 729 căn, giảm nhẹ 3% so với quý I/2020 nhưng lại tăng ấn tượng 88% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ chung đạt khoảng 70%.

Bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm

Ảm đạm hơn nhiều trên thị trường chính là bất động sản nghỉ dưỡng, kể cả biệt thự biển hay condotel. Ông Nguyễn Hoàng giải thích: “Có rất nhiều lí do để giải thích về sức mua thấp, nó có thể đến từ ảnh hưởng của ngành du lịch, tâm lý thị trường, pháp lý, quy hoạch,…”.

Trong quý II/2020, tuy nguồn cung tăng gấp 8 lần so với quý trước đó nhưng tỷ lệ tiêu thụ khiêm tốn, chỉ đạt 10%. Tỷ lệ này dù cao cấp 3,25 lần so với quý I/2020 nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm 2019.

DKRA kết luận, sức cầu của thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ đạt 25 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp bắt đầu có dấu hiệu khôi phục khi ghi nhận 3 dự án mới trên thị trường.

Với condotel, nguồn cung trong quý II/2020 tăng đến 93% so với quý trước nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 20% nguồn cung mới, tăng 24% so với 3 tháng đầu năm nhưng vẫn chỉ bằng 1% so với cùng giai đoạn năm 2019.

Sức cầu chung toàn thị trường được DKRA cho rằng ở mức rất thấp. Biểu hiện rõ là các khu vực dần đầu về lượng tiêu thụ như Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu… hầu như không phát sinh giao dịch nào trong 3 tháng vừa qua.

Tuy nhiên, về việc có đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hay không, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam lại nghĩ là nên. Ông giải thích: “Thị trường hiện nay giống như một mặt nước, và chiến lược về du lịch của nước ta vẫn không thay đổi khi đang cố gắng nối lại du lịch nước ngoài ngay khi có thể. Đến năm 2025, nước ta phải vượt 20 triệu khách quốc tế và đại dịch COVID-19 chỉ làm kế hoạch này phải dừng tạm thời. Đây là lúc tốt nhất để chúng ta lựa chọn được những sản phẩm tốt nhất”.

Giỏ hàng căn hộ sẽ đầy hơn trong quý III/2020

Theo dự báo về thị trường bất động sản trong quý III/2020 của DKRA Việt Nam, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, các dự án được triển khai đa phần đều có quy mô nhỏ và tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, quận 9,…

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể tăng nhẹ so với quý vừa qua, dao động ở mức 4.000-5.000 căn. “Giỏ hàng ở phân khúc căn hộ sẽ được các chủ đầu tư làm đầy hơn, số lượng căn hộ sẽ tăng lên hàng nghìn căn”, ông Hoàng dự báo.

Thuận lợi hơn, sức cầu chung toàn thị trường có thể vẫn duy trì xu hướng tăng như 3 tháng vừa qua. DKRA cho rằng, khu Đông và khu Nam TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Về cơ cấu, căn hộ hạng A và đặc biệt là hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, căn hộ hạng C vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Dù thị trường vẫn còn sức nóng, nhưng nguồn cung mới phân khúc nhà phố, biệt thự có thể sẽ giảm nhẹ trong thời gian tới so với quý II/2020, dao động ở mức 400-600 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường có thể duy trì xu hướng hồi phục từ cuối quý II nhưng khó gia tăng đột biến.

Những dự án có giá trị dao động trong vùng giá 10 tỷ đồng/căn sẽ được thị trường ưu tiên lựa chọn. “Điều này không có gì lạ vì đã được thể hiện suốt hai năm qua”, ông Hoàng nói thêm.

Nhà phố tiếp tục hút khách trong thời gian tới trên thị trường bất động sản TP.HCM. Ảnh: Alpha Holding
Nhà phố tiếp tục hút khách trong thời gian tới trên thị trường bất động sản TP.HCM . Ảnh: Alpha Holding

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel có thể sẽ tăng đạt mức 1.000-1.500 căn. Trong khi đó, khu biệt thự biển duy trì mức tương đương như Quý II/2020, dao động từ 100-200 căn. Các dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Phú Quốc, Đà Nẵng và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn.

Nhìn chung, ông Phạm Lâm đánh giá: “Thị trường hiện nay đang có rất nhiều dấu hiệu tích cực về hạ tầng, chính sách, điều kiện phát triển… hơn rất nhiều so với trước đây. Chính vì vậy, thị trường bất động sản chung của Việt Nam vẫn rất hấp dẫn”.

TẤT ĐẠT