Thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường năm 2022 và theo đánh giá của nhiều thành viên, gần 6 tháng qua là một khoảng thời gian cực kỳ khó khăn khi thanh khoản sụt giảm, diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm dự báo sẽ còn khó khăn.
Báo cáo mới đây của Colliers Việt Nam cũng chỉ ra một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, trong khi khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước.
Thị trường đang trong giai đoạn “thủy triều rút” nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh. Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao và đầy đủ tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...
Theo các chuyên gia, so với sự sôi động của thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2022, gần đây, giao dịch đã bắt đầu chậm lại, khiến nhịp kinh doanh của doanh nghiệp cũng chững lại. Dự báo từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS không mấy lạc quan, thậm chí có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng xấu như: xuất hiện bán tháo BĐS ở các nhà đầu tư áp lực ngân hàng hoặc không vay được vốn đầu tư tiếp.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia cũng như lãnh đạo doanh nghiệp, diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm sẽ khó cải thiện rõ nét bởi sự bất ổn vẫn chưa có dấu hiệu qua đi. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho rằng, có 3 vấn đề thị trường sẽ phải tiếp tục đối mặt trong nửa cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán neo cao và thanh khoản chậm.
Theo ông Khương, quỹ đất hiện không phát triển được dự án mới do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế, còn nhà đầu tư vẫn đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao khi giá bán trong xu hướng tăng, cho nên thanh khoản thị trường sẽ còn thấp. Đối với người mua ở thực, giá bán nhà ở thứ cấp neo cao là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu giảm giá, nên tỷ lệ lấp đầy phân khúc này trong 6 tháng cuối năm sẽ thấp. Do đó, cần có giải pháp cải thiện nguồn cung để giảm áp lực tăng giá bất động sản, từ đó sẽ cải thiện được thanh khoản.
Kẹt vốn, pháp lý dự án tiếp tục đình trệ… khiến nguồn cung ra thị trường càng trở nên khan hiếm, song có một nghịch lý là thanh khoản cũng rất kém. Lý giải nguyên nhân.
Trong lúc chờ đợi thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn, những nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến buộc phải “cắt lỗ” để giảm sức ép nợ vay. Chẳng hạn, ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay nhiều phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá vốn. Dù mức cắt lỗ không lớn, nhưng đây là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm.
Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát ngặt nghèo, không chỉ 2 kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.
TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế tài chính cho rằng: BĐS hiện đang xảy ra “bong bóng” trá hình. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp hay nhà đầu tư lướt sóng mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn. Dự báo, nửa cuối năm nay, giá căn hộ chuẩn ở TP.HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo cũng sẽ mất thanh khoản nếu tiếp tục neo giá bán cao. Việc nhà đầu tư "ngộp" tài chính giảm giá bán 20 - 30% là hoàn toàn có thể xảy ra.
Báo cáo thanh khoản nhà chung cư tại TP.HCM của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra: Trong 3 tháng đầu năm 2022, lượng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn TP.HCM đã giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm ngoái. Trong đó, quý 1/2022, toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý 4/2021 (đạt 4.344 căn). Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí còn kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.
Tổng Hợp
