Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản không có tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nên TPDN dần trở thành kênh huy động vốn thay thế. Một lượng vốn lớn được huy động để cơ cấu lại các khoản nợ.

Thời gian qua, thị trường TPDN tăng trưởng mạnh mẽ đã góp phần phát triển thị trường vốn, thị trường chứng khoán và tác động tích cực đối với các doanh nghiệp.  Chủ tịch một doanh nghiệp BĐS niêm yết từng chia sẻ, doanh nghiệp sẵn sàng phát hành trái phiếu lãi suất cao bởi điều này giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh, đem lại hiệu quả về dòng tiền.

Bộ Tài chính cũng đã đưa ra cảnh báo việc phát hành TPDN riêng lẻ bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. Lãi suất tiền gửi trung bình của ngân hàng dao động 6- 7%/năm, còn lãi suất trái phiếu BĐS có lúc vượt 14% và nhà đầu tư cá nhân có xu hướng chuyển tiền gửi sang mua trái phiếu do bị hấp dẫn bởi lãi suất cao.

Trong khi đó, thống kê của VBMA cho thấy có khoảng 21,6% trái phiếu BĐS được phát hành trong 8 tháng đầu năm (gần 1 tỷ USD) không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu. SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Mặc dù đã có những quy định về công bố thông tin đối với tổ chức phát hành, tuy nhiên thực tế các doanh nghiệp vẫn chưa đáp ứng đầy đủ thông tin công bố (tình hình tài chính, tài sản đảm bảo,…), nhất là các doanh nghiệp chưa đại chúng. Chưa kể thời điểm phát hành và thời điểm doanh nghiệp phát hành còn có độ trễ vài tháng. Sự kiện "bom nợ" 300 tỷ USD của Tập đoàn BĐS Trung Quốc - Evergrande trong những ngày gần đây càng kéo theo tâm lý lo ngại về rủi ro của thị trường TPDN.

Sau giai đoạn chững lại vào cuối năm ngoái bởi những quy định siết chặt, thị trường TPDN bắt đầu nóng trở lại trong vài tháng gần đây, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, các doanh nghiệp BĐS xếp thứ hai về giá trị TPDN phát hành trong 8 tháng đầu năm (sau nhóm ngân hàng) với khoảng 107.980 tỷ đồng (hơn 4,6 tỷ USD), tương đương 35% tổng giá trị phát hành của toàn thị trường. Bên cạnh đó, có ba doanh nghiệp đã niêm yết trái phiếu ở thị trường quốc tế với tổng quy mô vốn 1 tỷ USD gồm Vingroup (500 triệu USD), Bim Land (200 triệu USD) và Novaland (300 triệu USD).

Phần lớn các thương vụ trái phiếu quy mô lớn được thực hiện trong quý II và quý III, phục vụ đồng thời hai mục đích M&A dự án và cơ cấu nợ, đảo nợ. Đơn cử như trường hợp nhóm Hoàng Phú Vương Osaka Garden, Hoa Phú Thịnh huy động 12.200 tỷ đồng để M&A Khu đô thị Sài Gòn Bình An (quận 2, TP HCM) với lãi suất cao nhất 13,65%, dẫn đầu lãi suất trái phiếu toàn thị trường. Trước đó nhiều năm liền, khu đô thị này được thế chấp tại nhiều nhà băng. Hay như nhóm Golden Hill và Voyage đã phát hành hơn 8.000 tỷ đồng để cơ cấu nợ, mở đường hồi sinh tòa tháp siêu sang Alpha City (quận 1, TP HCM). Gần đây nhất CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp) vừa huy động tiếp hai lô trái phiếu có tổng giá trị 4.800 tỷ đồng. Nhiều khả năng dòng vốn này phục vụ việc đảo nợ như cách doanh nghiệp đã từng làm trước đó.

Thực tế cũng cho thấy một số doanh nghiệp đã có sự chuyển dịch cơ cấu vốn vay từ ngân hàng sang kênh TPDN trong hai năm trở lại đây như Novaland (Mã: NVL), Vinhomes (Mã: VHM), CII, BĐS An Gia (Mã: AGG), Cen Land (Mã: CRE).

Cương Nguyễn

(Tổng Hợp)