Các chuyên gia cho rằng, một mặt phải thanh lọc thị trường nhưng đồng thời cũng phải nỗ lực xây dựng kênh trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững, bởi đây là kênh vốn trung dài hạn thỏa mãn cả 2 tiêu chí quy mô và kỳ hạn cho thị trường bất động sản.
Trong khi huy động vốn qua kênh trái phiếu sụt giảm mạnh thì ở một phía khác, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản, khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Đối với kênh người mua trả tiền trước, các chuyên gia nhận định cũng đang gặp khó khăn do lãi suất tăng cao. Mặt khác, chỉ khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý thì doanh nghiệp mới có thể tiếp cận nguồn vốn này.
Dữ liệu của FiinRatings cho thấy doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu có sức khỏe tài chính yếu, nhất là nhà phát hành chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán. Theo đó, hệ số nợ vay ròng/ebitda (lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay) của các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết dao động ở mức 5,3 đến 5,4 lần trong giai đoạn 2017 – 2019, bỗng vọt lên 8,1 lần vào năm 2020.
Còn đối với doanh nghiệp bất động sản niêm yết phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hệ số nợ vay ròng/ebitda tiếp tục tăng trong năm 2021, lên mức 3,8 lần. Ở đây, nợ vay ròng bằng nợ vay ngắn hạn cộng nợ vay dài hạn trừ đi tiền mặt và đầu tư tài chính ngắn hạn.
Có 4 kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng: trái phiếu, vay ngân hàng, khách hàng trả tiền trước và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư.
Ở kênh trái phiếu, nơi mà những doanh nghiệp bất động sản thường giữ vai trò là người chơi lớn nhất trong nhiều năm gần đây thì nay, tốc độ tăng trưởng bị suy giảm. Theo số liệu của FiinGroup, quy mô phát hành trong 5 tháng đầu năm 2022 đạt gần 102 nghìn tỷ đồng, giảm 28% so với cùng kỳ 2021. Nếu không tính đợt phát hành trái phiếu quốc tế của Vingroup, quy mô phát hành tháng 5/2022 chỉ còn 13,7 nghìn tỷ đồng.
ên cạnh nguyên nhân tín dụng bất động sản gặp khó thì việc triển khai dự án chậm vì giãn cách xã hội do Covid-19 và vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án đã và đang là thách thức với doanh nghiệp bất động sản.
Số liệu thống kê của CBRE, Savills, cũng cho thấy số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường Hà Nội và TP.HCM (chiếm khoảng 60% quy mô cả nước), đã giảm từ 64.000 căn năm 2019 xuống còn 25.591 căn năm 2021.
Các chuyên gia đánh giá, bối cảnh vĩ mô cũng đang đặt ngành bất động sản vào thế khó. Lạm phát và lãi suất tăng đang làm chi phí đầu vào và chi phí vốn tăng. Lạm phát được nhận định là đã tạo đáy và sẽ tăng trong thời gian tới trước sức ép tăng giá của các hàng hóa cơ bản, căng thẳng địa chính trị thế giới dẫn đến giá năng lượng tăng cao. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ, lạm phát của Việt Nam trong năm 2022 được dự báo sẽ đạt quanh mức mục tiêu 4% của Chính phủ.
Với những trở ngại được đề cập ở trên, thị trường trông chờ Nhà nước đưa ra giải pháp để đạt được mục tiêu kép vừa tiếp tục phát triển thị trường bất động sản nhưng phải đảm bảo ổn định cho thị trường tài chính. Mấu chốt vẫn nằm ở các giải pháp phát triển bền vững thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cả riêng lẻ lẫn đại chúng.
Những sự việc đáng tiếc xảy ra trên thị trường trái phiếu cho thấy pháp luật đang quá lỏng lẻo. Trong đó, lỗ hổng lớn nhất là để cho các doanh nghiệp, đại lý phân phối lách luật bán trái phiếu cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn là những người không có năng lực thẩm định và thông tin.
Tổng Hợp
