Đất là cấu phần chi phí quan trọng trong hình thành giá nhà. Nhưng diễn biến giá khó lường và có chiều hướng bị thổi phồng khiến giấc mơ của hàng triệu người trẻ ở TP HCM thêm xa.
Trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ bày tỏ một số lo ngại về việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm, trên cơ sở nghiên cứu, tính toán tất cả chi phí, chia theo hệ số sử dụng đất… HoREA tạm tính giá bán bình quân căn hộ các dự án này có thể lên đến 66-80 tỷ VND/căn, tương ứng đơn giá 580-666 triệu VND/m2 sàn - cao hơn rất nhiều so với các căn hộ cao cấp trong cùng khu vực.
Với tính toán như trên, giá nhà khoảng 600 triệu VND/m2 (tương đương 26.500 USD/m2) tại Thủ Thiêm cao đã ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Nếu xét theo top các thị trường có giá nhà đắt nhất thế giới do Savills bình chọn, giá nhà Thủ Thiêm dự kiến sẽ đắt ngang ngửa với giá căn hộ ở trung tâm New York, Tokyo, đắt hơn cả Thượng Hải, London, Paris... Theo Savills, Monaco có giá cao nhất là 57.120 USD/m2, tương đương 1,3 tỷ VND/m2. Hong Kong xếp ở vị trí tiếp theo với 47.520 USD/m2, tương đương 1,08 tỷ VND/m2 và New York theo sau với 26.640 USD/m2, tương đương 604 triệu VND/m2.
“Tiền đâu mà mua đất, làm nhà. Giá cứ tăng mãi thế này”. Đây là suy nghĩ của không ít người khi đứng trước ngưỡng tuổi “tậu trâu, cưới vợ, làm nhà”. Tôi nhớ lại câu chuyện của thời ông bà, cha mẹ, sao đến 30 tuổi họ đều có thể mua đất, dựng nhà, tạm gọi là ổn định cuộc sống. Thế mà, thời nay, mọi chuyện dường như trở khác.
Nhiều người sẽ đổ thừa vì thời ông bà làm ăn dễ dàng hơn, thời này khó khăn hơn. Rồi thì ông bà biết để dành, còn giờ thì tiêu xài hoang phí, không biết tiết kiệm. Nhưng nếu nhìn rõ và phân tích, mọi chuyện không đơn giản là sự khác biệt của thế hệ.
Muốn đổ móng xây nhà thì phải có đất. Đất trở thành cấu phần quan trọng trong hình thành tổng chi phí. Tuy nhiên, có thể khẳng định ngay, thời ông bà giá đất rất rẻ (hay đúng hơn là tương xứng) so với thu nhập khi đó. “Tích góp vài chỉ vàng là có thể mua được đất”, lời kể của ông bà mà tôi nhớ mãi. Bây giờ thì dẫu lương có đến 1 lượng thì ước mơ mua đất mãi xa vời. Đó là tính trên đất quê, đất ruộng, chứ đất đô thị thì không dám nghĩ đến.
Một phần công ơn “giúp” người trẻ khó tiếp cận đất là công cuộc quyết liệt và xông xáo “kéo” giá đất lên tận trời xanh của đội ngũ “đẩy giá” nhiệt thành. Chỉ một thông tin chưa xác thực rằng nơi A, nơi B có quy hoạch thêm trung tâm thương mại, chợ hay mở đường lớn thì đội ngũ “cò” đã kéo đến đông nghịt. Và bắt đầu làm giá. Họ sẵn sàng chi chặt đẹp gấp 10 lần giá hiện tại đến nâng giá khu vực đó lên rất cao, sau đó dùng thủ thuật nhẹ nhàng vẽ ra bức tranh màu hồng cho những người mua sau. Giá đất đã sốt thì rất khó mà hạ, hoặc muốn hạ thì phải cần thời gian dài.
Ở quy mô nhỏ lẻ thì việc làm giá chỉ sơ sài như vậy, nhưng hiệu quả. Rất nhiều bạn bè của tôi làm “nhà đầu tư” đã giàu bằng việc này. Người khổ ở đây là người thực sự có nhu cầu muốn ở chứ không phải đầu tư, đầu cơ hay sang tay kiếm lợi.
Còn ở quy mô lớn hơn thì việc này tinh vi hơn rất nhiều lần. Dư luận lẫn công luận đã tốn rất nhiều giấy mực cho thông tin một công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra mức giá “trên trời” - 24.500 tỷ đồng (1,1 tỷ USD) - cho khu đất vàng trong khu đô thị Thủ Thiêm ở TP HCM. Mức giá bình quân mà Tân Hoàng Minh đưa ra lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2.
Lập thử bảng kê chi phí kèm lợi nhuận mong muốn ước tính thì giá mỗi căn nhà ở đây phải trăm tỷ đồng, chứ chục tỷ thì vẫn là xoàng.
“Hương thơm” lan tỏa. Các dự án hoặc chủ đất xung quanh mảnh đất này có thể hít được mùi hương để bắt đầu công cuộc đẩy giá đu theo. Hình thành nên hình thế cung giá mới. Không loại trừ khả năng bong bóng đất mới được thổi căng.
Trong một báo cáo có liên quan đến Thủ Thiêm, công ty tư vấn JLL nhận định, giá bán căn hộ dự kiến vẫn tiếp tục gia tăng và kỳ vọng mức tăng giá này sẽ là phần bù đắp giúp nhà đầu tư vẫn đạt được mức sinh lợi kỳ vọng khi chi phí đất gia tăng. Đồng nghĩa việc mua nhà ở khu vực này gần như đóng lại với phần đông số người mà chỉ giới siêu giàu mới có thể tiếp cận.
Rõ ràng để tu chí làm ăn, yên tâm bấu víu lại nơi đô thị xa hoa thì một căn nhà chui ra chui vào vẫn là thứ nên có. Nhưng để ước mơ không phải chỉ mãi là ước mơ thì cần sự điều chỉnh lớn từ vĩ mô. Bao gồm các hợp thành: Đưa giá đất trở lại với giá trị thật, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận tín dụng nhà ở… Không thể đơn thuần cứ trách mãi là do người dân không chịu cố gắng.
Nhìn một cách tích cực, hành động bỏ cọc gần đây của Tân Hoàng Minh nên được ghi nhận là điểm sáng trong quá trình làm minh bạch thị trường bất động sản - một trong những yếu tố quan trọng để đưa giá bất động sản trở lại với giá trị thật.
Không có quá nhiều người Việt Nam có thể mua được nhà với mức giá như vậy. Theo báo cáo Wealth Report 2021, Việt Nam mới chỉ có 390 người siêu giàu (sở hữu từ 30 triệu USD trở lên, có tiền mua căn hộ 66-80 tỷ VND) trong năm 2020. Số người sở hữu từ 1 triệu USD trở lên (1 triệu USD chưa đủ mua căn hộ 66-80 tỷ VND) tại Việt Nam là 19.500 người. Nếu lấy con số triệu phú chia cho 98,51 triệu dân số Việt Nam năm 2020 (theo Tổng cục Thống kê), thì số lượng triệu phú chỉ chiếm chưa tới 0,02% dân số.
Vậy thì dự án nhà ở Thủ Thiêm, nếu như có được hoàn thành, thì cũng không khả thi cho 99,98% dân số.
Tổng Hợp
