Biệt thự, liền kề vắng người ở sau "sốt nóng", tăng giá chục tỷ đồng. Không nằm ngoài những cơn "sốt nóng" của thị trường bất động sản, nhà biệt thự, liền kề có giá trị lớn không ngừng tăng giá trong 3 năm qua.

Đại dịch Covid -19 vừa qua đã phần nào tác động đến tâm lý người mua nhà tại các đô thị lớn. Khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm nhà ở khép kín, có không gian sinh hoạt rộng rãi, tiện ích cao cấp, hệ thống an ninh 24/7… để bảo vệ sức khỏe gia đình ngày càng nhiều.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM quý 2/2022 của Savills, nguồn cung bất động sản liền thổ đang dần phục hồi trải dài khắp TP HCM. Nguồn cung xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm đạt 577 căn.

Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo tại TP Thủ Đức, Quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè góp phần tăng 22% theo quý. Cùng với đó, nguồn cung đất nền sơ cấp cũng tăng 10% theo quý với 221 nền nhưng giảm 17% theo năm.

Dù liên tục tăng giá trong 3 năm qua, nhưng nhiều căn nhà biệt thự, liền kề vắng người ở không ít khu đô thị mới ở Hà Nội trong tình trạng heo hút, thiếu đồng bộ.

Đại diện Savills chia sẻ, trong nửa đầu năm 2022, thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ ở giá bán thứ cấp. Cụ thể, giá liền kề tăng 20%, giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22%. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng lên gấp đôi, còn nhà liền kề cũng đã tăng 67%.

Trong những tháng cuối năm, thị trường sẽ chào đón khoảng hơn 2.131 căn của mười ba dự án. Một chuyên gia cho biết: "Hiện các dự án này đang phải đối mặt với việc người mua đang giảm dần sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội".

Thị trường nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong quý II vừa qua đã cho thấy sự cải thiện với nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm này của thị trường cũng ở mức cao, tăng 15 điểm phần trăm so với 3 tháng đầu năm.

Đánh giá về vấn đề này, ông Hồ Đắc Duy - Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills cho biết, trong những năm gần đây mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40-50%/năm.

Ông nhận định rằng, phân khúc nhà liển thổ tại TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Đơn cử như dự án Zeitgeist Nhà Bè mở bán với hơn 300 sản phẩm vào quý 1/2020. Trong đó, giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9.5 -11 tỷ đồng, villa song lập 13.5-15.5 tỷ đồng. Tới thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.

“Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới”, ông Duy nói.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2025, nguồn cung tương lai đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.

“Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính”, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở Savills phân tích.

Bên cạnh đó, đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030” đã được phê duyệt định hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế.

Trong một báo cáo hồi tháng 4 năm nay, FiinGroup đã đưa ra con số quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản là 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Số liệu của FiinGroup cũng chỉ ra 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024).

Phát biểu tại hội thảo về thị trường vốn về bất động sản vừa diễn ra, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, lo ngại trước những khó khăn trong vấn đề huy động vốn đối với các doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Vị này dẫn chứng, trong 4 tháng vừa qua, tỷ lệ phát hành của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tháng 5, 6. Sang đến tháng 7, 8 thì đi xuống khá nghiêm trọng. Điều này, theo ông Nghĩa, làm cho những người am hiểu thị trường vốn rất lo lắng.

Một điều nữa khiến vị chuyên gia rất quan ngại là sắp tới đáo hạn hơn trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, nếu không phát hành được để đảo nợ thì dễ gây nên tình trạng vỡ nợ ở một số doanh nghiệp bất động sản. "Và như vậy sẽ gây tác động xấu cho cả thị trường nói chung", ông Nghĩa nhận định.

Tổng Hợp