Từ thế chấp qua bảo quản

Ngày 22/4/2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã lập Biên bản tạm giữ toàn bộ 43ha đất thuộc dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú để tiếp tục điều tra. Tài sản này vốn được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) cũng lập tức được giải chấp.

Khu đô thị Tân Phú đang là tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay của Công ty Nam Kim tại OCB. Dư nợ từ tháng 9/2019 đến tháng 3/2020 là 350 tỷ đồng, theo số liệu  báo cáo tính đến ngày 11/4/2020.

Trước đó, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú thế chấp hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK075229 (259.062.3m2) và BK075230 (160.672,9 m2) của dự án Khu đô thị Tân Phú tại Ngân hàng OCB theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0056/2019/BĐ tại OCB vào ngày 12/9/2019, với giá trị định giá 1.200 tỷ đồng.

Việc làm này của Công ty Tân Phú bị Sở Tài nguyên Môi trường Bình Dương cho rằng chưa có cơ sở giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Phú bởi Công an tỉnh Bình Dương đã đề nghị ngăn chặn giao dịch quyền sử dụng đất đối với khu đất trên.

Sau đó, Công ty Tân Phú thế chấp tài sản của mình để dùng bảo lãnh cho bên thứ ba là Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp Nam Kim để vay vốn của OCB. Đến ngày 22/4/2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã lập Biên bản tạm giữ toàn bộ 43ha đất thuộc dự án Khu đô thị Tân Phú để đảm bảo tài sản tại dự án này không bị giao dịch trái phép. Đồng thời bàn giao toàn bộ tang vật của vụ án cho UBND xã Hòa Phú tạm giữ.

Tại biên bản bàn giao, người đại diện của Công ty Tân Phú là bà Hồ Thị Nở một lần nữa xác nhận, 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị Tân Phú rộng 43ha đã được thế chấp cho ngân hàng.

Tuy nhiên, thực tế thì chỉ trước đó đúng 1 ngày, vào ngày 21/4/2020, OCB đã cùng Công ty Tân Phú ký một hợp đồng cung cấp dịch vụ bảo quản tài sản theo số 2204/2020/BQ15 với tài sản là 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang số BK 075230 và BK 075229. 

Công ty Tân Phú từng đem 2 sổ đỏ của Khu đô thị Tân Phú bảo lãnh cho Công ty Nam Kim vay tiền tại Ngân hàng OCB.

1 ngày sau, 22/4/2020, ông Phan Văn Việt, Phó giám đốc OCB chi nhánh TPHCM có Thông báo 653/BB-OCB gửi Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới, Bình Dương đề nghị làm thủ tục giải tỏa tài sản bảo đảm tiền vay đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK075229 (259.062.3m2) và BK075230 (160.672,9 m2) tại hợp đồng thế chấp số 0056/2019/BĐ ngày 12/9/2019.

Khi hợp đồng thế chấp số 0056/2019/BĐ ngày 12/9/2019 không còn, về nguyên tắc hợp đồng của Công ty Nam Kim vay tại OCB cũng phải được thanh lý. Thế nhưng, xác minh tại Trung tâm thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam, dư nợ của Công ty Nam Kim tại OCB từ tháng 9/2019 đến tháng 3/2020 là 350 tỷ đồng, theo số liệu  báo cáo tính đến ngày 11/4/2020.

Tuy nhiên, ở phần tài sản đảm bảo thế chấp cho khoản vay 350 tỷ đồng tại OCB lại được thể hiện là phần vốn góp của Công ty Nam Kim vào Công ty Tân Phú và toàn bộ thành quả, lợi nhuận, lợi tức và tất cả các quyền tài sản khác hình thành trong tương lai, ngày thế chấp là ngày 24/9/2019.

Huy động hàng trăm tỷ đồng

Trước khi lãnh đạo Tổng công ty Bình Dương bị bắt để điều tra những sai phạm liên quan đến dự án Khu dân cư Tân Phú ở Bình Dương có diện tích 43ha, cơ quan chức năng cho biết đã có 615 giao dịch góp vốn của khách hàng qua tài khoản của Công ty đầu tư xây dựng Tân Phú để đầu tư dự án với số tiền hơn 460 tỷ đồng.

Đến ngày 21/4/2020, từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất "biến" thành hợp đồng cung cấp dịch vụ bảo quản tài sản.

Theo cơ quan chức năng, từ tháng 7/2018 đến hết tháng 10/2019 đã có 615 giao dịch được chuyển tiền qua ngân hàng theo số tài khoản của Công ty Tân Phú với tổng số tiền lên đến hơn 466,4 tỷ đồng, đó là chưa kể lượng giao dịch tiền mặt. Trong đó, có những giao dịch có tổng giá trị chuyển nhượng lên đến hơn 37 tỷ đồng và tháng 1/2019 đã chuyển cho Công ty Tân Phú hơn 33,3 tỷ đồng để đặt quyền chọn mua 7 lô đất có tổng diện tích 856 m2.

Cụ thể, Khu đô thị Tân Phú có diện tích 43ha, tương đương khoảng 2.000 đất nền thương phẩm. Sau khi làm lễ khởi công vào năm 2018, có hàng trăm khách hàng đã chuyển tiền cho Công ty Tân Phú dưới hình thức góp vốn như “Góp vốn dự án Tân Phú”, “Hợp đồng vay vốn dự án”, “Hợp đồng cho vay ưu tiên mua đất được ưu tiên chọn”.

Tuy nhiên, năm 2019, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã buộc dừng thi công do dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và chưa có giấy phép xây dựng. Cho đến thời điểm này, Khu đô thị Tân Phú vẫn chưa có giấy phép xây dựng, chưa hợp pháp.

Công ty Tân Phú đã huy động hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng tại Khu đô thị Tân Phú.

Ngoài ra, Khu đô thị Tân Phú 43ha này đang là tang vật của vụ án hình sự “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí” xảy ra tại Tổng công ty Bình Dương mà Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã ra quyết định khởi tố vụ án đồng thời bắt tạm giam 3 lãnh đạo của đơn vị này. 

Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, việc ký kết các hợp đồng hình thức góp vốn chưa hoàn chỉnh ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại chính là người góp vốn. Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm thì giao dịch đó vô hiệu.

“Hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh nhưng dự án chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 qui định sẽ có khả năng bị vô hiệu, việc này ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại chính là người góp vốn”, ông Quyền nói.