Nghịch lý sốt đất bởi, dịch bệnh chưa được khống chế, kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thế nhưng thời gian qua tại nhiều địa phương giá đất tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi còn tăng phi mã. Đáng nói, có những khu vực sốt đất dựa trên những thông tin chưa đủ căn cứ.
Đầu năm 2021, cơn sốt đất cũng bùng lên một cách bất thường tại Hớn Quản (Bình Phước), Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu); Thanh Hoá; Hải Phòng…rồi nhanh chóng hạ nhiệt trong khoảng thời gian ngắn. Đa số cũng xuất phát từ các thông tin quy hoạch, hạ tầng "chưa rõ ràng", hiện hữu, thậm chí những thông tin không xác thực.
Nhiều chuyên gia khẳng định, sốt đất thời gian qua đa số là sốt đất ảo. Đúng là có hiện tượng dòng tiền không đưa vào sản xuất kinh doanh mà đang chảy vào những kênh khác như: chứng khoán, vàng, BĐS. Trúng chứng khoán, nhiều nhà đầu tư rút tiền đổ vào nhà đất, nhất là những vùng "trũng", giá còn thấp. Thế nhưng, để giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong một vài ngày như một số nơi là điều không thể. Đó chỉ có thể là sốt đất ảo.
Cơn sốt đất âm ỉ từ năm 2020, khi một số địa phương đã xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, thổi thông tin theo quy hoạch. Điển hình là giới đầu cơ thông tin về một tập đoàn bất động sản lớn khảo sát đất tại Khánh Hòa, Thạch Thất (Hà Nội) để xây dựng đại đô thị; thông tin xây dựng quy hoạch sân bay tại Hớn Quản (Bình Phước), Ứng Hoà (Hà Nội)… đã đẩy giá đất tại khu vực này tăng cao chỉ trong vòng 1 - 2 tuần. Sau khi có sự can thiệp của chính quyền địa phương thì giá đất cũng đã trở lại bình thường. Tuy nhiên, sốt đất thực sự xảy ra từ đầu năm 2021 khi dịch Covid-19 lần thứ 3 ập đến. Không chỉ một vài địa phương mà đồng loạt trên cả nước, giá đất nền, biệt thự/liền kề đều thiết lập mặt bằng giá mới. Người người đi buôn đất, nhà nhà đi buôn đất. Cứ người sau lại mua giá cao hơn người trước. Cho đến cả những vùng quê yên ả ở Thái Bình, Bắc Giang, Cà Mau, Bạc Liêu cũng không là ngoại lệ.
Đánh giá về tình trạng giá đất tăng cao ở nhiều địa phương, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân căn cơ, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng này là việc thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Theo nguyên lý kinh tế học, cầu cao - cung ít thì giá sẽ điều chỉnh. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do hiện nay các dự án bất động sản gần như “đứng hình”, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, do đó các địa phương không dám phê duyệt dự án để đưa nguồn hàng vào thị trường.
Phân tích thực trạng thiếu nguồn hàng trong khi lực cầu tăng cho thấy có điều bất hợp lý đáng chú ý là, cầu thực tế sử dụng có thể giảm do kinh tế suy giảm, nhưng nhu cầu đầu tư ngắn hạn của các nhà đầu tư F0 lại tăng dẫn đến lực cầu tăng. Cầu tăng có lợi cho phát triển hoạt động đầu tư, nhưng hoạt động này đang bị kìm hãm bởi không có nguồn hàng tạo ra sự mâu thuẫn, rối ren trong thực trạng của thị trường bất động sản. Bối cảnh đó là cơ hội cho “hàng lậu” xuất hiện.
Các nhà đầu cơ, đầu nậu tranh thủ cơ hội nhà đầu tư F0 không chuyên nghiệp, năng lực, kinh nghiệm hạn chế nên “đội lái” đã dàn trận, lôi kéo để đẩy các nhà đầu tư này vào các dự án có thể là phù hợp với quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích hoặc những dự án trái quy định pháp luật. Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất là làm tăng giá đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng giá vô tội vạ tạo thành sự hỗn loạn tại thị trường các địa phương, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, gây nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường bất động sản.
Theo ông Đính, một nguyên nhân khác gây nên tình trạng này là tại một số địa phương tuy chính quyền có sự quan tâm nhưng trình độ, năng lực quản lý không theo kịp sự biến đổi của thị trường nên dẫn tới buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay để sử dụng đất sai mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương. Cũng theo ông Đính, để hạn chế, chấm dứt tình trạng sốt đất thì bài toán tốt nhất là phải giải quyết được việc thiếu hụt nguồn cung. Cung thiếu thì bơm cung, tìm các phương án khác nhau để giải quyết cho các dự án.
Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của các địa phương có mức ghi nhận tăng cao tại vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; TP. Thủ Đức; huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Tổng Hợp
