Giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng cao dù thanh khoản "xuống đáy". Nghịch lý giá nhà tăng, thanh khoản giảm là do nguồn cung khan hiếm, đẩy giá liên tục tăng cao. Các chủ đầu tư dần dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà vừa túi tiền. Mặt bằng giá nhà chào bán trên thị trường sơ cấp tăng còn đến từ nguyên nhân chi phí đầu vào.

Năm vừa qua, TP.HCM có khoảng 22 dự án mở bán, trong đó có 9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo với khoảng 13.583 căn, bằng 77% so với năm 2020 (17.579 căn). Lượng tiêu thụ nhà trong năm qua ghi nhận đạt mức 79% nguồn cung mới với khoảng 10.749 căn đã giao dịch thành công. Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước và thấp nhất kể từ năm 2015.

Căn hộ hạng A (cao cấp) vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường trong năm 2021, chiếm 72% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới. Năm thứ 3 liên tiếp, thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thị trường căn hộ siêu sang tại TP.HCM đã xuất hiện giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2. Theo DKRA, năm 2021 thị trường căn hộ TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn nhất trong vòng hơn 5 trở lại đây như tình trạng lệch pha cung cầu (dư thừa hạng sang, thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền), những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện và dịch bệnh COVID-19.

Tình hình dịch bệnh phức tạp trong năm 2021 cộng thêm khan hiếm nguồn cung càng khiến mức giá nhà tăng cao. Đại dịch cũng đẩy thị trường vào thế khó khi nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị ảnh hưởng. Dự kiến, trong năm nay, nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt như giai đoạn quý IV/2021, kinh tế trên đà phục hồi tích cực và các vướng mắc pháp lý liên quan đến việc cấp phép dự án được tháo gỡ, nguồn cung - cầu của thị trường nhà ở hứa hẹn được cải thiện. Đáng chú ý, giá nhà ở được đánh giá là khó có thể giảm bởi các chi phí, giá cả vật liệu đều đang tăng nóng.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, năm 2021, giá căn hộ bình quân chào bán tại TP.HCM tăng 10-15%. Giá nhà tăng cao trên 10%/năm kéo dài liên tục trong hơn 5 năm trở lại đây nhưng thanh khoản thị trường lại đang lao dốc. Cụ thể, năm 2021, do thị trường chịu nhiều ảnh hưởng từ dịch COVID, TP.HCM tiêu thụ được 10.749 căn hộ, thấp hơn năm 2020 (15.200 căn) và năm 2019 (23.000 căn) và nếu so với giai đoạn 2015-2018 thì lại càng thua xa. Giai đoạn 2015 -2018, thị trường ghi nhận sức mua đạt từ 25.000-36.000 căn/năm.

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2021 cho thấy, ở TP.HCM, thị trường sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Trong khi đó, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố/biệt thự. Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc từ loại hình biệt thự và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2021 các tỉnh giáp ranh TP.HCM ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Đơn cử, Long An và Đồng Nai là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường với khoảng 68% tổng nguồn cung mới.

Theo DKRA, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30.000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP.HCM và Bình Dương, riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm. Sức cầu tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019. Tại TP.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì mức ổn định, tương đương năm 2021. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, khu Đông (tức TP. Thủ Đức) vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung của loại hình bất động sản gắn liền với đất. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và có giá trị khoảng 15 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội... lớn trong 5 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường cũng thể hiện nhiều đặc điểm bao gồm tích cực và các vấn đề bất cập còn tồn tại.

Tổng Hợp