Trước khi rơi vào giai đoạn "đóng băng" 2011, thị trường bất động sản từng rơi vào sốt mạnh tại nhiều khu vực khi thông tin về quy hoạch manh nha công bố. Giá tăng gấp 2, gấp 3 lần là tình trạng phổ biến về giá đất tại nhiều khu vực.

Báo cáo của công ty CBRE Việt Nam khi đó nhận định, mặc dù các nhà đầu tư cố gắng thúc đẩy bán hàng thông qua các phương thức khuyến mãi trong dịp cuối năm nhưng các nhà đầu tư lẫn người mua vẫn e dè. Họ chứng kiến chứng kiến sự sụt giảm của giá bán của phân khúc sản phẩm này khi tỷ lệ tăng giá của tất cả các khu vực đều âm từ 2-10% và giảm sâu nhất thuộc về các dự án đất nền ở khu vực phía Nam (Đà Nẵng) khi mức giảm dao động từ 2-10%.

Còn ở thị trường TP.HCM, thị trường căn hộ ế ẩm kéo dài nhiều năm từ 2011-2013. Một dự án căn hộ tại TP.HCM giữa năm 2012 còn được công bố mức "sale off" khoảng 50% so với giá trung bình các dự án cùng loại tại khu vực. Theo thống kê của CBRE, số lượng còn tồn đọng đến cuối năm 2011 tại TP.HCM vào khoảng 18.000 căn hộ. Dù giá giảm nhưng tâm lý người mua vẫn tiếp tục thăm dò.

Câu chuyện vay ngân hàng đến áp lực trả nợ quá lớn khiến nhiều đại gia phải vay nợ tín dụng đen. Những hình ảnh thê thảm của thị trường bất động sản đã xuất hiện và kéo dài. Bài toán xác định "đáy" của thị trường bất động sản đã được giới chuyên môn phân tích, tìm ra.

Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013 của Bộ Xây dựng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010. Nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và TP.HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản.

Những năm khó khăn với thị trường bất động sản đã xuất hiện thực sự trong giai đoạn 2011-2013. Sự bất hợp lý cung – cầu đặc biệt là tình trạng dư cung vẫn diễn ra phổ biến. Tình trạng giảm giá trên diện rộng là diễn biến nhìn thấy rõ ràng. Dẫu vậy, thị trường ghi nhận tình trạng không có người mua khi thanh khoản kém, giao dịch tụt dốc mạnh.  Ở thời điểm hiện tại, niềm tin vào thị trường bất động sản còn tiếp diễn trong động thái của các nhà đầu tư. Nhưng khó có thể đoán định trước diễn biến của thị trường trong năm 2022 khi cơn sốt nóng ảo đã bùng nổ, tiếp tục đẩy giá tăng chóng mặt trong giai đoạn vừa qua.

Trong giai đoạn 2022 đến 2023, khi chương trình tiêm chủng đã gần như hoàn thiện, Nhà nước và ngân hàng sẽ có các kế hoạch kích thích kinh tế hỗ trợ doanh nghiệp khôi phục sản xuất hoạt động trở lại. Với việc cho vay dễ hơn và lãi suất sẽ giảm, dự kiến lúc này thị trường bất động sản sẽ có giao dịch trở lại với lượng tiền lớn từ quá trình chống dịch và kích thích kinh tế. Đây là thời điểm tốt nhất cho nhà đầu tư còn nắm giữ bất động sản thoát hàng.

Giai đoạn 2024 đến 2025 là giai đoạn khôi phục sản xuất đã ổn định, cũng là lúc lạm phát tăng cao, dẫn đến ngân hàng sẽ hút dòng tiền lưu thông bằng cách cắt giảm các gói kích thích kinh tế và tăng lãi suất. Đây là thời điểm đen tối nhất của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ giảm sâu khi ngân hàng tăng lãi suất.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường đang đi vào giai đoạn khó khăn thực sự. Đặc biệt vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua có thể sẽ giúp một số nhà đầu tư chần chừ "cò kè giá" và thị trường có "sung" lên. Nhưng về tổng thể, mức giá đó không thể gắn với giá thị trường và góp phần đẩy nhanh thị trường đi đến giai đoạn đóng băng như năm 2011-2013 nhưng ở mức độ nhẹ hơn. Ông Hiển cho rằng, tâm lý giới kinh doanh bất động sản đang ở trong trạng thái, bên ngoài hăng hái với thị trường đang tăng mạnh, bên trong lo âu mơ hồ về thị trường đóng băng.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm. Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Tổng Hợp