Còn khá nhiều ẩn số sau cuộc đất giá này, nhưng chắc chắn rằng số phận của lô đất Tân Hoàng Minh có trong tay sẽ còn được bàn đến nhiều.

Tân Hoàng Minh cũng không phải là doanh nghiệp duy nhất "bùng" tiền đấu giá đất. Thực tế, trên cả nước, ngoài Hà Nội, TPHCM có những địa phương khác gặp phải tình trạng đơn vị trúng đấu giá đất nhưng cố "chây ỳ" không nộp tiền sử dụng đất, hoặc chậm nộp tiền. Đơn cử như tại Thanh Hóa, báo cáo của UBND cho hay, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa là đơn vị đã trúng thầu dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương, TP Thanh Hóa với số tiền hơn 1.215 tỉ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa nộp đủ.

Tương tự, tại huyện Yên Dũng (Bắc Giang), đợt tháng 11/2021, đã có 77 lô đất khách hàng bỏ cọc với tổng số tiền trả giá gần 147 tỷ đồng. Trong số này, khu dân cư thôn Xuân Đông, xã Xuân Phú có 38/66 lô; khu dân cư thôn Huyện, xã Tiến Dũng có 21/42 lô; khu đất ở và kinh danh dịch vụ xã Nội Hoàng có 18/88 lô bỏ cọc. Dự báo số lượng người trúng bỏ cọc sẽ tiếp tục tăng trong tháng 12/2021, bởi 4 trong số 10 cuộc đấu giá (diễn ra ở nửa cuối tháng 10) chưa hết hạn nộp tiền.

Từ vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh mới đây cho thấy, đây không phải lần đâu tiên doanh nghiệp này tham gia đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đưa ra.  Trước đó, khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TPHCM trước đây là trụ sở của Công ty Xổ số Kiến thiết TPHCM cũng được thành phố đem ra đấu giá. Tổng cộng đã có 14 doanh nghiệp có tiềm lực mạnh đã tham gia đấu giá khu đất với giá khởi điểm 558 tỷ đồng. Đáng chú ý, Tân Hoàng Minh đã chiến thắng với mức giá 1.430 tỷ đồng - cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Ngày 7/8/2015, UBND TPHCM đã ra quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại số 23 Lê Duẩn. Số tiền "đặt cọc" đấu giá hơn 83 tỷ đồng của Tân Hoàng Minh cũng đã được chuyển vào kho bạc Nhà nước. Tuy nhiên, ngay sau khi UBND TPHCM phê duyệt kết quả đấu giá thì Tân Hoàng Minh lại có văn bản đề nghị hủy kết quả. Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng đơn vị tổ chức đấu giá đã có sai phạm về bước giá và cũng không nộp số tiền đã trúng đấu giá. Do vậy, thành phố đề nghị các đơn vị liên quan tham mưu để giải quyết, cụ thể là xem xét hủy kết quả để tổ chức đấu giá lại.

Ngoài ra, lô đất vàng tại ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cũng được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng để thâu tóm. Dự kiến, các căn hộ ở đây sở hữu sổ đỏ vĩnh viễn, giá bán dao động từ 7 - 35 tỷ đồng. Khu đất dự án này còn có giá đền bù thuộc hàng cao nhất Hà Nội, một số vị trí lên tới 1 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, đến cuối cùng, Tân Hoàng Minh sang tay cho Masterise Homes để triển khai dự án bất động sản "hàng hiệu".

Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn chọn "nước cờ" đi như vậy. Dư luận đặt ra câu hỏi về kế hoạch phát triển, cũng như tính hiệu quả của mảnh đất. Đặc biệt, doanh nghiệp phải bán dự án với giá bao nhiêu mới có lãi? Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên thị trường, giá bán bất động sản gồm tổng chi phí bán hàng, giá thành xây dựng (chi phí đất, chi phí xây dựng) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong đó, chi phí về đất thường chiếm 15% đối với nhà chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với nhà biệt thự.

Lô đất do Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá, diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Lô đất này được quy hoạch xây dựng công trình hai tầng hầm, 4 - 25 tầng cao với khoảng 570 căn hộ. Như vậy, nếu bán dự án với giá 288 triệu đồng/m2 (giá trúng đấu giá/tổng diện tích sàn xây dựng) thì Tân Hoàng Minh chỉ mới thu được tiền vốn mua đất.

Còn theo một tính toán khác của giới đầu tư bất động sản, để có lãi, Tân Hoàng Minh phải bán trên 350 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 15.000 USD/m2). Mức giá này vượt qua các dự án hạng sang hiện nay như Empire City (185 triệu đồng/m2), The MarQ (230 triệu đồng/m2)… Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng lo ngại, sau cuộc đấu giá này, mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm và khu trung tâm TPHCM chắc chắn sẽ được đẩy lên một mức cao mới.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay: "Hiện nay, giá đất tại khu trung tâm TPHCM đã cao ngang ngửa những khu vực đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong. Việc trúng thầu sẽ gây ra biến động về mặt bằng giá cả bất động sản nói chung tại TPHCM. Trong khi đó, so sánh với thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TPHCM vốn dĩ đã có chênh lệch".

So với ba doanh nghiệp còn lại tham gia thương vụ đấu giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Viet Star) có "tiếng" hơn, đồng thời quy mô tài sản cũng cao nhất. Tuy nhiên, nếu so với mức giá đấu mà doanh nghiệp này chi ra để trở thành chủ đầu tư của lô 3-12 tại Thủ Thiêm, con số tổng tài sản của Viet Star vẫn còn quá "khiêm tốn".

Tổng Hợp