Đó là một trong rất nhiều bức xúc của doanh nghiệp bất động sản chia sẻ tại Hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản , nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045" vừa diễn ra tại TP.HCM.

Chồng chéo

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, tập đoàn được xem là có nhiều dự án nhà ở xã hội với chế độ chính sách hỗ trợ người mua nhà nhưng vẫn gặp nhiều vướng mắc về vấn đề pháp lý.

Theo ông Quang, chính sách nhà ở xã hội đã ban hành nhưng không có hướng dẫn để thực thi chính sách và gần như bế tắc. Tại Nam Long, vào năm 2017-2018 doanh nghiệp phát triển được 2.000 căn hộ mỗi năm nhưng đến giai đoạn 2019-2020 gần như bị tắc không thể triển khai sản phẩm ra thị trường.

Chủ tịch Nam Long cho biết, từ cơ chế để tính chi phí đầu tư, tiền đền bù giải phóng mặt bằng để làm sao ra được giá thành, cho đến cách triển khai xác định giá bán nhà ở xã hội cũng gặp vô vàn khó khăn mà doanh nghiệp không thể chủ động được.

Ông Quang cho biết, khi làm việc với thành phố gặp khó khăn vì nhiều luật chồng chéo nhau, doanh nghiệp "gõ cửa" Bộ Xây dựng thì Bộ Xây dựng chỉ sang bộ Bộ Tài chính, Bộ Tài chính nói sang Bộ Tài nguyên & Môi trường rồi lại sang Tổng cục đất đai , tức là đi một vòng mà vẫn không giải quyết được vấn đề...

Theo chủ tịch tập đoàn Nam Long , muốn giải quyết được những ách tắc này cần phải có ban chuyên trách liên bộ mới tháo gỡ được hết những chồng chéo về thủ tục. Ban chuyên trách này phải có chuyên môn và có quyền lực để làm.

Nhiều dự án nhà ở xã hội không triển khai được do vướng mắc cơ chế pháp lý. Ảnh minh họa.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động Lê Thành, Nghị định 100 của nhà nước về nhà ở xã hội trên lý thuyết rất hợp lý về các ưu đãi cho doanh nghiệp nhưng khi triển khai vào thực tế do những chồng chéo luật khiến dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Cơ chế xin dự án nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại nên không lạ khi nhiều doanh nghiệp chán nản và bỏ cuộc.

Ví dụ như tại công ty Lê Thành, doanh nghiệp phải bỏ tiền túi ra làm dự án nhà ở xã hội như dự án Lê Thành Tân Kiên nhưng 3 năm qua chỉ loay hoay ở bước đầu tiên trong quy trình 5 bước theo quy định, đã vậy còn bị thanh tra thuế.

"Câu hỏi đặt ra là tại sao doanh nghiệp không sử dụng tài sản công, tài chính công mà vẫn bị kiểm toán. Và câu trả lời của cơ quan thuế khiến chúng tôi không hài lòng là doanh nghiệp có sử dụng đất, đất là của nhà nước, có đóng thuế là phải bị thanh tra", ông Nghĩa thắc mắc. Theo ông Nghĩa, đây là một câu trả lời hết sức vô lý. 

Vô lý hơn cả là việc người nghèo mua nhà ở xã hội nhưng phải chịu tiền phí cao hơn vì các quy định chưa hợp lý, cụ thể là tiền xử lý nước thải bị thu 2 lần.

Chính những vấn đề pháp lý khiến doanh nghiệp bất động sản là gần như không xin được dự án mới, dẫn đến thực trạng nguồn cung thì không có. Những dự án 25 triệu đồng/m2 trở xuống hầu như biến mất khỏi thị trường thì bài toán nhà ở cho người dân có thu nhập thấp đã khó ngày càng khó hơn.

Bài toán minh bạch bất động sản

Ngoài những vấn đề pháp lý thì tính minh bạch trong bất động sản cũng được nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, khi hợp tác với nhà đầu tư nước nước ngoài, Nam Long gặp rất nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý tại Việt Nam dẫn đến chậm tiến độ. Doanh nghiệp gặp rất nhiều vướng mắc khi không biết chính xác tiền sử dụng đất bao nhiêu nên khó để đi đến quyết định đầu tư.

"Ngoài ra các thủ tục pháp lý rườm rà, chồng chéo lên nhau, doanh nghiệp không kiểm soát được tiến độ dự án khiến chúng tôi khất hẹn với nhà đầu tư theo tháng, sau đó là khất đến cả năm rồi hai ba năm. Tiến độ thực hiện dự án chậm dẫn đến chi phí tài chính lớn. Điều này vừa thiệt hại cho doanh nghiệp, cho nhà nước và cả người tiêu dùng", ông Quang nói.

Đại diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có ý kiến về những khó khăn trong vấn đề pháp lý.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh , để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, cần cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án. Chẳng hạn như cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án.

Hiện nay tại TP.HCM, cơ quan chức năng yêu cầu phải định giá đất thì mới cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, định giá đất là câu chuyện không dễ dàng. Vì vậy, ông Trung kiến nghị cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất tương đương tiền công bố của thành phố ở khu vực đó và cấp phép xây dựng cho doanh nghiệp. Sau đó sẽ định giá sau, như vậy sẽ giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Ngoài ra theo ông Trung, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản và những bất cập của thị trường. Chính những bất cập này ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư và tác động làm giảm nguồn cung, đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng trong thời gian qua.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, chỉ số minh bạch sẽ giúp Việt Nam thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư nước ngoài. Điều này bao gồm tiếp cận hệ thống pháp lý lẫn thông tin dự án.

Trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp bị điều chỉnh bởi nhiều luật, nhưng thiếu cơ chế giám sát, kiểm tra để đảm bảo tính minh bạch. "Bài toàn tính minh bạch là câu lớn để Việt Nam bơi ra biển lớn khi chúng ta gia nhập các sân chơi EVFTA thì tính minh bạch không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn các lĩnh vực khác", ông Khương cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) cho rằng, gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

Ông Châu kỳ vọng, trong quý cuối cùng của năm 2020, Chính phủ sẽ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Chính phủ và xem xét xử lý một số vướng mắc đang tồn tại.