Nguồn cung mới tuy tăng nhưng phân bổ không đồng đều mà chỉ tập trung ở những giai đoạn tiếp theo của một vài dự án quy mô lớn. Mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên cao trước áp lực từ việc chi phí đầu vào leo thang trong khi giá cũng như thanh khoản thứ cấp không có nhiều biến động.
Vốn từ ngân hàng được ví như "nhựa sống" đối với các doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư bên cạnh dòng trái phiếu. Tuy nhiên, thực tế, việc vay vốn đã không còn dễ dàng như cách đây 1 năm trước khi Ngân hàng Nhà nước đang có động thái kiểm soát dòng vốn vay từ tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.
Doanh nghiệp sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại điển hình như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…) với mức lãi suất hợp lý. Chuẩn bị các phương án M&A, chung tay với các chủ đầu tư khác để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
Nguồn cung mới của phân khúc căn hộ ghi nhận tăng 78% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, nguồn cung mới của phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng lũy kế 5 tháng đầu năm tăng lần lượt 170% và 25% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dự báo một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, như:
Thứ nhất, động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì.
Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang.
Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.
Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam.
Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực.
Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro "bào mòn" lợi nhuận doanh nghiệp.
Trái phiếu và đòn bẩy vay ngân hàng vốn là hai kênh huy động chính cấp vốn cho các chủ đầu tư cũng như dự án bất động sản. Giữa bối cảnh hiện nay khi hai kênh này bị siết chặt lại, một số diễn biến có thể xảy ra trên thị trường như: Gián tiếp tác động làm nguồn cung mới đưa ra thị trường suy giảm; Ảnh hưởng sức cầu thị trường do người mua bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay; Giá bán bị đẩy lên cao do chủ đầu tư phải tiếp cận nhiều nguồn vốn vay với chi phí cao; Thiếu tính đa dạng các phân khúc do dự án hầu hết được định vị phân khúc cao cấp với giá bán ở mức cao.
Ở giai đoạn 2020-2021, hệ thống ngân hàng thương mai có hiện tượng "ngựa quen đường cũ" trong hoạt động cho vay. Theo vị chuyên gia này, diễn biến này giống giai đoạn 2012, cho vay những công ty thân thuộc là bất động sản, có thể nói vượt quá yếu tố an toàn hệ thống. Thế nên, sẽ có 2 giả định, một là những công ty trong hệ thống sinh thái của ngân hàng. Hoặc ngân hàng cho thấy cho vay bất động sản "êm hơn".
Hệ quả khiến nguồn vốn nguồn vốn tín dụng đổ quá nhiều vào bất động sản, gồm hai nguồn cho vay trực tiếp và mua trái phiếu bất động sản làm tăng rủi ro. Chính phủ buộc kiểm soát hoạt động cho vay tại các ngân hàng thương mại. Đây là hệ quả chứ không phải chủ trương, đã là hệ quả phải làm.
Tổng Hợp
