Đại dịch Covid-19 bùng phát khiến Việt Nam phải đóng cửa không đón khách du lịch quốc tế. Cùng với đó là nhiều đợt giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh khiến ngành du lịch chịu ảnh hưởng tiêu cực, kéo theo bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản cho thấy, trong năm 2020, lượng condotel bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Thị trường giao dịch gần như đóng băng, cả năm mới tiêu thụ được khoảng 120 sản phẩm.

Cuối năm 2021 đến nay, thị trường bắt đầu hồi phục nhờ vào sự chuyển đổi mô hình phát triển dự án của chủ đầu tư, không còn các dự án nhỏ lẻ ăn theo hạ tầng chung của địa phương, mà đã gộp thành các dự án đa mục tiêu, kết hợp nghỉ dưỡng du lịch, sức khoẻ, vui chơi, văn hoá…

Cộng hưởng với thông tin Việt Nam chính thức mở cửa đón khách du lịch quốc tế từ 15/3/2022, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nghỉ dưỡng đang tăng lên rất nhiều. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 3 quý năm 2021, có khoảng 10.000 sản phẩm bất động sản du lịch được chào bán, tỷ lệ hấp thụ 30-40%, đây là tỷ lệ cao dù trong thời gian làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, giãn cách xã hội chặt chẽ.

Mặc dù yếu tố khách quan đã ủng hộ, nhưng để có thể đón trọn con sóng phục hồi sau Covid-19, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng phải giải được bài toán vốn. Bởi việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng khác so với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở chỉ rơi vào 3 - 5 năm, còn bất động sản nghỉ dưỡng phải lên tới 8 - 10 năm (với dự kiến tỷ suất sinh lời khoảng 12%/năm). Trong khi đó, hai năm qua, các dự án gần như không được khai thác do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Vì vậy, với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, để tồn tại đã là một kỳ tích, chứ đừng nói đến việc bỏ tiền ra cải tổ hay triển khai dự án mới.

Cũng như các loại hình bất động sản khác, vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng cũng thường hình thành từ 6 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu, vốn đầu tư nước ngoài, tiền trả trước của người mua. Trong đó, vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ trái phiếu chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 70 - 80%. Song, các dòng vốn này đang bị siết lại.

Cụ thể, theo Thông tư 08/2020, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019, từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn là 37%. Sau đó, từ ngày 1/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 giảm còn 34% và từ ngày 1/10/2023 là 30%. Ngoài ra, hệ số rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản cũng được Ngân hàng Nhà nước áp 200%.

Thêm vào đó, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được đưa theo từng quý, trong khi nhu cầu vốn toàn kinh tế lại bứt tốc ngay từ những tháng đầu năm khiến một số ngân hàng như Sacombank hay Techcombank đã có một khoảng thời gian phải ra thông báo tạm dừng cho vay các dự án bất động sản.

Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN với mục đích không cho các tổ chức tín dụng lách cho vay thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp hoặc giúp doanh nghiệp đảo nợ.

Đồng thời, sau vụ Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước huỷ 9 lô phát hành trái phiếu trị giá 10.030 tỷ đồng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã phát đi thông điệp siết chặt khâu phát hành trái phiếu. Bởi vậy, con đường gọi vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đã hẹp lại càng hẹp.

Tổng Hợp