Đất có nguồn gốc, đất dự án đầy đủ pháp lý giá vẫn tăng đều đặn, cho dù mức tăng không nhiều

Đều đặn tăng giá

Trong vai người có nhu cầu mua nhà thổ cư và tiếp xúc với các môi giới phân khúc này, phóng viên được biết, giá nhà vẫn tăng đều đặn, chỉ hạ nhiệt ở những khu vực bị thổi giá lên vài lần bằng những thông tin thất thiệt. Theo tìm hiểu của phóng viên, một căn nhà 2,5 tầng xây theo kiểu nhà phố diện tích 33 m2, nằm sâu trong ngõ nhỏ đường vào rộng chưa đầy 2 m ở Đại Mỗ, Nam Từ Liêm cách đây chừng năm rưỡi rao khoảng 1,35 tỷ đồng xây cơ bản, thì nay tăng lên 1,64 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 20%.

Nguyên nhân tăng giá chủ yếu xuất phát từ hiệu ứng hạ tầng giao thông với tuyến đường 70 mới đang được triển khai xây dựng, cùng sự xuất hiện của dự án Vinhomes Tây Mỗ với khu tổ hợp tiện ích giải trí nghỉ dưỡng sắp khánh thành.

Ở gần tuyến đường 70 hơn, căn nhà 5 tầng ngõ 91 Đại Mỗ diện tích 53 m2 rao bán giá tới 6,5 tỷ đồng, tương đương hơn 120 triệu đồng/m2, tăng trên 33% so với một căn nhà cùng diện tích cách đây khoảng 2 năm. Chủ sở hữu căn nhà này cho biết, giá bán có thể thương lượng, nhưng không giảm nhiều.

Xa hơn một chút, tại khu vực Lê Trọng Tấn, Hà Đông, sau thời gian “cửa đóng then cài”, tuyến đường này giờ trở thành một trong những “điểm nóng” về giá đất của Hà Nội ở thời điểm hiện tại. Thay cho những bãi đất trống cùng những dãy biệt thự bỏ hoang của dự án Geleximco trước đây, quang cảnh hiện nay là san sát những dãy nhà liền kề, chung cư cao tầng, với lưu lượng xe qua lại đông nghịt mỗi ngày.

Người dân về sinh sống đông đúc, hàng quán, siêu thị, showroom ô tô… mọc lên dày đặc, kéo theo giá đất tăng vài lần so với trước đây. Đất thổ cư được các chủ nhà hoặc môi giới rao bán với giá lên tới 60-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí gần trục đường chính hay không. Thậm chí, các mảnh diện tích nhỏ hơn nằm sâu trong ngõ nhỏ, hình dạng không vuông vức cũng được “hét” giá tối thiểu 30-35 triệu đồng/m2.

“Trong bối cảnh nguồn cung nhà đất nội đô cũng như ngoại thành ngày một khan hiếm, còn nhu cầu thì không ngừng tăng, nên việc giá tăng là dễ hiểu. Nhiều dự án đất nền ở khu vực xung quanh chẳng cần ‘thổi’ mà giá vẫn tăng mạnh”, anh Việt - một môi giới nhà đất thổ cư tại Nam Từ Liêm nói.

Anh đang sở hữu vài lô đất mua từ đầu năm 2020 ở khu vực Hà Đông và Kim Chung - Di Trạch, Hoài Đức, giá bán hiện tại chênh khoảng 50-60% so với giá gốc nhưng anh chưa bán, một phần vì chưa cần tiền, phần khác do tin rằng, giá những mảnh đất nền dự án sẽ còn tăng tiếp khi người dần về đây sinh sống ngày một nhiều.

Không thích phong cách “chơi gần” như anh Việt bởi chi phí đầu tư đất lớn, anh Hưng, đang buôn xe ở Hà Nội, lại thích đầu tư đất nền dự án ở các tỉnh vùng ven. Giữa năm ngoái, anh mua 3 lô đất tại khu dịch vụ mới ở Vĩnh Phúc, diện tích mỗi lô khoảng 80 m2 với giá 10,5 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên 13,5 triệu đồng/m2, có sổ đỏ, đã sang tên chính chủ.

Ngoài dự án này, anh Hưng còn sở hữu 2 lô đất nền dự án diện tích 90 m2/lô tại Sông Công, Thái Nguyên theo dạng suất ngoại giá gốc, mức giá chênh hiện nay vào khoảng 30% so với giá gốc, tương đương khoảng 11 triệu đồng/m2, nhưng anh chưa bán vì nghe ngóng thông tin có quy hoạch mở đường đi qua dự án nên giá đất có thể tăng thêm.

“Đợt sốt giá vừa rồi, có mấy ông bạn rủ chốt lời những lô đất này để vào đất ở Đông Anh, nhưng nghe thông tin cò nói ảo quá nên thôi. Thế mà may, chứ như mấy ông bạn giờ đang cắt lỗ chẳng được”, anh Hưng chia sẻ thêm.

Đất thực ít sốt “ảo”!

Đó là câu phản hồi mà Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được từ nhiều công ty môi giới bất động sản. Theo những công ty này, đa phần các lô đất tăng giá “điên rồ” vài trăm phần trăm trong thời gian ngắn là đất có nguồn gốc “mờ ảo”, nhưng sau giai đoạn bùng nổ, đất ảo sẽ nhanh chóng xuống giá, còn các loại đất có nguồn gốc, đất dự án đầy đủ pháp lý giá vẫn tăng đều đặn, dù mức tăng không quá sốc.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, giá đất nền dự án thường không tăng sốc, mức tăng nhiều hay ít phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông cũng như quy hoạch phát triển kinh tế tại khu vực có dự án.

“Lấy ví dụ tại quận Long Biên, giá đất dự án xung quanh khu vực này đã tăng khá mạnh trong vài năm gần đây nhờ cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ và xuất hiện các dự án hạ tầng tiện ích mới như đại siêu thị Aeon Mall Long Biên…

Mở rộng hơn ra các địa phương lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang…, quanh những nơi có các khu công nghiệp lớn hoặc trung tâm các thành phố trực thuộc tỉnh, giá đất dự án đủ pháp lý có tăng nhưng không quá mạnh và sự điều chỉnh sau đó cũng nhẹ hơn, chứ không có hiện tượng tăng ảo vài lần, thậm chí cả chục lần trong thời gian ngắn rồi giảm về giá cũ”, ông Giang nói và nhấn mạnh rằng, việc “cung ít, cầu tăng” là yếu tố chính thúc đẩy giá nhà đất tăng theo thời gian.

Còn theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TP. HCM, nếu loại bỏ các hình thức đất “mờ ảo” có hiện tượng tăng/giảm giá giật cục, bất thường thì về cơ bản, giá bất động sản nói chung và giá đất thực nói riêng phản ánh sự tăng lên theo xu hướng tăng của lạm phát và chi phí xây dựng. Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng tăng nên giá đất thực khó có thể giảm, mà chỉ tăng. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

“Việc nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến đất thực trở nên ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó và những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó là giá trị thật tương đối của tài sản. Tác nhân giúp duy trì giá đất là mật độ dân cư đông đúc, những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ… thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm”, ông Nghĩa nhìn nhận.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), với một dự án bất động sản, chi phí đất là một trong những chi phí đầu vào ảnh hưởng trọng yếu đến giá thành đầu ra. Theo tính toán của cơ quan này, tiền sử dụng đất bình quân tại các khu vực đô thị chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự.

Ở khu vực ngoại thành, nông thôn, với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn, trong khi ở khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất tác động lớn đến giá thành bất động sản. Do đó, ngoại trừ các yếu tố tác động thêm như quy hoạch hạ tầng giao thông, nếu tính riêng chi phí về đất của một dự án bất động sản căn cứ theo bảng giá đất của Nhà nước thì giá đất tăng 15-20% có thể làm tăng giá thành bất động sản nhà ở thêm khoảng 1,5-5%.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, dù không trực tiếp chia sẻ, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều thừa nhận rằng, ngoài các yếu tố nêu trên, không thể phủ nhận việc giá đất dự án tăng còn do các doanh nghiệp chủ động điều chỉnh tăng để cân đối bài toán lợi ích, lý do bởi thời gian hoàn thiện hồ sơ, thủ tục lâu, dẫn đến việc triển khai dự án bị kéo dài, từ đó làm tăng chi phí đầu tư, buộc doanh nghiệp phải tăng giá đất để bù đắp.