Dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp lại tăng mạnh. Trong nhóm trái phiếu bất động sản, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. 

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, ảnh hưởng của làn sóng đại dịch thứ 4 tác động tiêu cực đến nền kinh tế và ngành bất động sản không ngoại lệ. Hầu hết các dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt không có cơ hội để cải thiện.

Trong quý 3, hoạt động giao dịch mua – bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận; trong khi, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch. Tuy nhiên, bởi lực cầu vẫn duy trì mạnh và sự nỗ lực tìm kiếm các giải pháp bán hàng trong tình hình mới của các chủ đầu tư nên mặc dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng nhưng số lượng giao dịch có thể nói là tương đối tốt. Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn cuối năm 2021 thị trường bất động sản sẽ không có chuyển biến mang tính đột phá do nền kinh tế phía Nam phải gồng mình gánh chịu thiệt hại do đại dịch. Tuy nhiên nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại, kéo theo giá cả có thể sẽ tăng nhẹ do nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá nguyên vật liệu, nhân công… tăng.  Ngoài ra, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, do đó sẽ có xu hướng rót về bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn.

Trái phiếu bất động sản luôn là tâm điểm chú ý của thị trường trái phiếu doanh nghiệp sơ cấp với mức lãi suất phát hành luôn duy trì hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư. Trong quý 3, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu khi phát hành 85.500 tỷ đồng trái phiếu, bất chấp sự kiện Evergrande cũng không làm thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản kém sôi động hơn.  Các doanh nghiệp phát hành nhiều nhất trong quý 3/2021 là Vingroup, Novaland, Osaka Garden, Hưng Thịnh Land. Nếu loại trừ trái phiếu phát hành quốc tế của Vinpearl và Novaland, lãi suất bình quân các trái phiếu bất động sản trong quý 3 khoảng 10,34% và kỳ hạn bình quân 4,1 năm. Nhìn chung, kỳ hạn trái phiếu trong 2 năm gần đây là khoảng 3,5 – 4 năm, do đó áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.

Dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp lại tăng mạnh.  Trong 9 tháng đầu năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản là quán quân phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường, với 201.900 tỷ đồng, chiếm 45,5% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp.  So với kênh tín dụng, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp gấp 4,1 lần.  Trong những năm qua, tăng trưởng phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất mạnh mẽ. Năm 2019, quy mô phát hành đạt 335.000 tỷ đồng, tăng lên 429.000 tỷ đồng năm 2020. Trong 9 tháng đầu năm 2021, giá trị phát hành ghi nhận mức cao mới, 443.000 tỷ đồng.  Kể từ năm 2020, bất động sản bắt đầu vươn lên trở thành lĩnh vực dẫn đầu về phát hành trái phiếu, chiếm 38% tổng lượng, tương ứng khoảng 163.000 tỷ đồng.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 30/9/2021, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng, khoảng 29,6 tỷ USD (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng). So với đầu năm, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 48.854 tỷ đồng, khoảng 2,12 tỷ USD. Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 168.687 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng, chiếm 15,5%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,8%... Trong những năm qua, tín dụng vào bất động sản không tăng trưởng đáng kể do những biện pháp siết chặt từ Chính phủ.

Doanh nghiệp hết cửa phát hành trái phiếu riêng lẻ

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không cần thiết phải có xếp hạng tín nhiệm. Chính vì vậy, thời gian qua, trái phiếu “3 không” - không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán - xuất hiện tràn lan trên thị trường, tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, trong 11 tháng đầu năm nay, 94,5% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là trái phiếu riêng lẻ. Trong 826 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 11 tháng đầu năm, thì có tới 803 đợt phát hành riêng lẻ. Đáng lưu ý, có tới một nửa trái phiếu doanh nghiệp phát hành phát hành không có tài sản đảm bảo. Một nửa còn lại chủ yếu được đảm bảo bằng cổ phiếu của chính doanh nghiệp phát hành hoặc các dự án hình thành trong tương lai, vốn có tính biến động rất cao và giá trị khó định giá chính xác. Thậm chí, trong số hơn 100 doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ đầu năm nay, có tới 26 doanh nghiệp thua lỗ.

“Trái phiếu ‘3 không’ tiềm ẩn rủi ro rất lớn, không chỉ cho nhà đầu tư, mà còn cho cả hệ thống tài chính. Việc siết chặt chất lượng trái phiếu riêng lẻ là rất cần thiết, nếu không, chỉ vài doanh nghiệp đổ vỡ là thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng”, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính nhận định. Nhận diện sự bất ổn của thị trường, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Theo đó, Dự thảo bổ sung quy định, doanh nghiệp phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng nếu phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm, không có bảo lãnh thanh toán, doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước năm phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành.

Tổng Hợp