Theo các chuyên gia, việc siết chặt nguồn vốn tín dụng và hoạt động phát hành trái phiếu nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc cho thị trường bất động sản.

Trên thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Tuy nhiên, một số ngân hàng thương mại mới đây đã có động thái tạm thời cho vay bất động sản, khiến các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất siết ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, việc phát triển thị trường bất động sản hiện nay rất cần củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Đồng thời, thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. Cụ thể, tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây tâm lý hoảng loạn, lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.

Liên tiếp những thông điệp của các cơ quan quản lý liên quan đến việc siết tín dụng và chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua khiến thị trường bất động sản “nóng lên” sau một thời gian trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng báo hiệu những khó khăn sắp tới mà ngành bất động sản phải đối mặt, trong đó có bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.

Giới chuyên gia lo ngại, động thái này sẽ khiến ngành bất động sản vốn chưa hoàn toàn phục hồi sau dịch bệnh lại thêm khó khăn.

Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 9/5, nhiều giải pháp giúp lành mạnh hóa thị trường vốn cho doanh nghiệp địa ốc đã được nhiều chuyên gia đưa ra. Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường vốn đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông là bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản quan hệ chặt chẽ với nhau.

Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở).  Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Do đó, khi đánh giá kiểm soát rủi ro, phải nhìn tứ giác liên thông này.

“Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp,… Song, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển nhưng vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản”, ông Lực nói.

Vị chuyên gia này cũng kiến nghị hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản,... Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản,…Đồng thời, phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi xuất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi xuất khuấy động của ngân hàng.

Bài học mà Việt Nam học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Tổng Hợp