"Chúng tôi đã thấy một số lo ngại, đặc biệt là từ các nhà đầu tư bất động sản có trụ sở tại Mỹ", Christine Li, giám đốc nghiên cứu APAC tại công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết trên tờ Nikkei Asia. "Năm đến bảy năm nữa, liệu bạn có thể tìm được người mua để thoát khỏi thị trường Trung Quốc hay không vẫn là một dấu hỏi lớn".

Trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm nay, các giao dịch xuyên biên giới vào các bất động sản thương mại của Trung Quốc, bao gồm văn phòng, công nghiệp, khách sạn, bán lẻ và căn hộ đạt tổng cộng 3,3 tỷ USD, giảm 13% so với một năm trước, theo dữ liệu từ nhóm nghiên cứu đầu tư MSCI. 

Nhật Bản, mặc dù cho thấy mức giảm 35% trong các giao dịch như vậy, vẫn đứng đầu thị trường Châu Á - Thái Bình Dương với 3,7 tỷ USD.

Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư Singapore, những người ít bị ảnh hưởng bởi những cơn gió ngược địa chính trị hiện tại và có nhiều kinh nghiệm ở Trung Quốc, vẫn là những người mua nước ngoài hàng đầu tại các khu thương mại của đất nước này, ngoại trừ Hồng Kông, tới khoảng 6,9 tỷ nhân dân tệ (1 tỷ USD) trong sáu tháng đầu năm 2024.

Theo dữ liệu do MSCI tổng hợp, các nhà đầu tư Mỹ chỉ đầu tư 600 triệu nhân dân tệ, ít hơn một phần mười tổng số tiền đầu tư của Singapore.

Mặc dù vốn của Singapore đã tăng 80% trong nửa đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn chỉ bằng hơn một phần ba so với mức đỉnh điểm trong nửa cuối năm 2019, khi nước này rót 22 tỷ nhân dân tệ vào thị trường đại lục. Quỹ đạo thấp hơn phản ánh mối lo ngại ngày càng tăng ngay cả trong số những người lạc quan lâu năm về Trung Quốc đã đầu tư vào thị trường qua các chu kỳ.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã gặp khó khăn kể từ khi chính phủ tiến hành chiến dịch trấn áp khi đưa ra các chính sách hạn chế hoạt động vay nợ của các nhà phát triển bất động sản vào năm 2020. Evergrande, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này, hiện đang trong tình trạng thanh lý với rất ít hy vọng cho đến nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể thu hồi được chi phí, trong khi một số nhà phát triển tư nhân khác đang bị đưa ra tòa để nộp đơn xin phá sản.

Sự sụp đổ của ngành này đã giáng một đòn mạnh vào lòng tin của các gia đình Trung Quốc đã tích lũy của cải trong nhiều thập kỷ qua bằng cách đặt cược vào giá bất động sản tăng. Trong sáu tháng đầu năm 2024, tổng giá trị đầu tư bất động sản của Trung Quốc đã giảm 10,1% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 525,3 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore, luôn là người mua hàng đầu trên thị trường bất động sản Trung Quốc, đã cảnh báo rằng đất nước này đã "đi đến hồi kết của mô hình tăng trưởng" dựa trên bất động sản và phát triển bất động sản. Kết quả là nhận thức của các nhà đầu tư về tiềm năng dài hạn của các khoản đầu tư bất động sản Trung Quốc đã "đột nhiên bị cắt giảm", Giám đốc đầu tư của GIC Jeffrey Jaensubhakij nói với Nikkei Asia vào tháng 7.

Những thách thức về mặt cấu trúc của Trung Quốc đã thúc đẩy một số nhà đầu tư chuyển hướng tập trung vào quốc gia này. Keppel Corp. của Singapore, coi Temasek Holdings do thành phố-nhà nước hậu thuẫn là nhà đầu tư lớn nhất của mình, cho biết họ đã nỗ lực "giảm rủi ro" danh mục đầu tư của mình khỏi Trung Quốc trong vài năm qua.

Trong cuộc gọi về thu nhập vào ngày 1/8, Tổng giám đốc điều hành của Keppel Loh Chin Hua cho biết công ty quản lý tài sản này đã bán quỹ đất tại Trung Quốc trị giá khoảng 3 tỷ đô la Singapore (2,2 tỷ USD) và ghi nhận "khoảng một tỷ USD lợi nhuận" trong vài năm qua.

Keppel cho biết họ cũng đã thoái vốn 280 triệu đô la Singapore trong tài sản trong năm nay, bao gồm một dự án nhà ở tại Wuxi, tỉnh Giang Tô, miền đông Trung Quốc. Bất chấp những nỗ lực kiếm tiền từ khoản đầu tư của mình, Loh cho biết nhìn chung các cơ hội ở quốc gia này vẫn "khó khăn" so với các thị trường khác, chẳng hạn như Singapore và Việt Nam.

Công ty hiện đang tập trung vào các dịch vụ bất động sản liên quan, chẳng hạn như cung cấp tư vấn và phát triển để cải tạo các tòa nhà cũ để chúng bền vững hơn với môi trường. Vào tháng 10, Keppel đã đóng một quỹ đầu tư tập trung vào Trung Quốc trị giá 1,6 tỷ nhân dân tệ cho các chương trình đổi mới đô thị bền vững, tập trung vào việc cải tạo và tái sử dụng các tòa nhà hiện có.

Những thay đổi gần đây diễn ra sau chiến lược mới của công ty đối với cái mà họ mô tả là thị trường Trung Quốc "phức tạp", mà họ đã thâm nhập cách đây 30 năm. Họ đã chuyển trọng tâm từ việc xây dựng các khu công nghiệp, văn phòng và nhà ở mới sang các lĩnh vực có nhu cầu ngày càng tăng như các tòa nhà bền vững, chuyển đổi năng lượng và trung tâm dữ liệu khi nền kinh tế phát triển.

"Chúng tôi đã đưa ra một chiến lược mới cho Trung Quốc, tập trung vào những gì Trung Quốc cần ngày nay và nơi vốn có thể đóng góp hiệu quả", Loh cho biết. Ông nói thêm rằng công ty vẫn nhìn thấy cơ hội trong thị trường bất động sản Trung Quốc, mặc dù các khoản đầu tư sẽ ngày càng được thực hiện với các tổ chức địa phương.

Xavier Lee, một nhà phân tích vốn chủ sở hữu tại Morningstar, cho biết một số công ty bất động sản Singapore có các dự án đã cam kết tại Trung Quốc sẽ tiếp tục đầu tư và hoàn thành chúng. Ông nói thêm rằng họ không mong đợi sẽ đột nhiên rút lui, xét đến lượng thời gian và tiền bạc đáng kể mà họ đã dành ra để thiết lập sự hiện diện của mình.

"Nhưng chúng tôi cũng không mong đợi họ mở rộng mạnh mẽ do môi trường thị trường đầy thách thức", ông nói với Nikkei Asia.

Các nhà đầu tư Singapore khác đã bị ảnh hưởng bởi cú đúp của cú đúp của các loại tiền tệ địa phương yếu, chẳng hạn như đồng nhân dân tệ và đồng yên, và nhu cầu bất động sản giảm. Mặc dù các yếu tố này áp dụng cho cả Trung Quốc và Nhật Bản, nhưng triển vọng của các thị trường này lại khác nhau.

Mapletree Pan Asia Commercial Trust, đầu tư vào cả Nhật Bản và Trung Quốc, nhìn thấy triển vọng trái chiều trong lĩnh vực văn phòng. Trong nửa đầu năm nay, quỹ đầu tư bất động sản có trụ sở tại Singapore này đã phải chịu mức thu nhập ròng từ bất động sản giảm ở cả hai thị trường, giảm 5,1% ở Trung Quốc và 17% ở Nhật Bản, so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo quý công bố ngày 30/7, nhu cầu văn phòng yếu có khả năng sẽ tiếp diễn tại Bắc Kinh và sự phục hồi ở đó phụ thuộc vào môi trường kinh tế vĩ mô. Trong khi nguồn cung mới tại Nhật Bản đang dẫn đến chi phí thuê thấp hơn, thì mức tiêu dùng của nước này có khả năng sẽ tăng lên khi tiền lương thực tế tăng.

Trong khi đó, CapitaLand China Trust vào ngày 30/7 đã báo cáo thu nhập tài sản ròng là 631,3 triệu nhân dân tệ trong sáu tháng đầu năm, giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái, do doanh thu từ hoạt động hậu cần thấp hơn khiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp hơn. Giá cổ phiếu của REIT niêm yết tại Singapore đã giảm 26% trong năm nay, thấp hơn mức tăng 4,4% của Chỉ số chuẩn Straits Times.

Lee tại Morningstar cho biết các REIT Singapore có bất động sản thương mại tại Trung Quốc tiếp tục gặp nhiều thách thức trong tương lai gần. Ông nói thêm rằng hiện tại họ đang tập trung vào việc duy trì tỷ lệ lấp đầy, "và chúng tôi kỳ vọng họ sẽ chấp nhận mức giá thuê thấp hơn để đổi lấy tỷ lệ lấp đầy cao hơn".

Bất chấp điều kiện khó khăn, một số người tin rằng đây thực sự là thời điểm tốt để tham gia thị trường với mức giá hấp dẫn.

Principal Financial Group, công ty đã thành lập liên doanh với Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc vào tháng 3 năm ngoái, đang tập trung vào việc mua lại các trung tâm hậu cần tại Đồng bằng sông Dương Tử và Đồng bằng sông Châu Giang của Trung Quốc. Họ đang sử dụng các trung tâm này để biên soạn danh mục đầu tư vào các quỹ chỉ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, với mục tiêu tăng tổng tài sản lên 4 tỷ nhân dân tệ trở lên vào cuối năm nay.

"Trong bối cảnh Trung Quốc ngày nay, nếu bạn có được tài sản chất lượng tốt và có thể đa dạng hóa, việc huy động tiền từ các văn phòng gia đình và quỹ tín thác gia đình không phải là điều quá khó khăn", Thomas Cheong, chủ tịch châu Á của tập đoàn Mỹ cho biết. Ông đã nói chuyện với Nikkei Asia khi kết thúc chuyến đi đến Trung Quốc vào tháng trước.

Cheong nói thêm rằng người bán đang trở nên thực tế hơn về kỳ vọng rằng giá thuê sẽ giảm khi các doanh nghiệp cắt giảm chi phí trong bối cảnh triển vọng kém tươi sáng hơn. "Người mua kén chọn hơn, người bán phải đối mặt với nhiều áp lực hơn", ông nói, đồng thời nói thêm rằng cuộc bầu cử sắp tới của Mỹ cũng đang tạo ra sự bất ổn cho một số nhà đầu tư nước ngoài.

(Nguồn: Nikkei)