Nhà ở bình dân tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh đã dần vắng bóng. Nay nếu tiếp tục cho phát triển nhà ở cao cấp tại các đô thị vệ tinh để phục vụ thị trường, phục vụ xu hướng đầu tư hoặc dành cho người có điều kiện mua căn nhà thứ 2, nguy cơ nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập trung bình ở vùng ven cũng sẽ dần trở lên khan hiếm. 

Theo phân tích của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, mặc dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng thị trường năm 2022 vẫn gặp khó về nguồn cung, do "nút thắt cổ chai" về pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa được tháo gỡ.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở từ các dự án mới cho thị trường là một trong những nguyên nhân khiến giới đầu tư thứ cấp và người môi giới lợi dụng đẩy giá bán, gây ra các “cơn sốt” đất hoặc chính các chủ đầu tư đẩy giá bán nhà tăng cao. Một khi nút thắt này được tháo gỡ, sẽ tạo ra sự phát triển lành mạnh hơn, nhất là việc phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, đang gần như đang bị lãng quên trong suốt 2 năm qua. Hiện tại, nếu lấy giá nhà ở chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc của hộ gia đình ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh trong một năm, thì chỉ số này đã lên đến 20-24 lần. Điều này có nghĩa là nếu một người độc thân đi làm tích lũy toàn bộ thu nhập, không chi tiêu gì thì cũng phải mất 20-24 năm sau mới đủ tiền mua được căn nhà đầu tiên.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Đẩy mạnh công tác quản lý phát triển nhà ở, thị trường bất động sản; nhất là tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình; tăng cường quản lý bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững cũng được Bộ xác định là một trong ba khâu đột phá của ngành Xây dựng trong năm 2022. Theo đó, Bộ yêu cầu Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, các đơn vị liên quan tập trung sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đồng thời, tập trung xây dựng chính sách, tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp và trung bình; khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở.

Trên thực tế, từ đầu năm 2021, thị trường luôn trong tình trạng "khát" những căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng, đặc biệt là tại Tp.HCM. Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021, 100% căn nhà có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.  Báo cáo quý 3/2021 của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng căn hộ giá 30 triệu đồng hầu như không xuất hiện tại các khu vực trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM. Savills Việt Nam cũng có quan sát tương tự, cho biết căn hộ hạng C không có nguồn cung mới trong quý 3/2021. Nhiều chuyên gia đã cảnh bảo về thực trạng bất cân đối cung cầu, khi giá nhà tăng vượt qua khả năng chi trả của đa số người lao động, nguồn cung phân khúc giá rẻ có nguy cơ "tuyệt chủng".

Đây là sự bất hợp lý, khi so với các quốc gia phát triển khác, con số này chỉ cao từ 8-10 lần, thấp hơn nhiều so với ở Việt Nam. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề nhà ở, nhiều người dân buộc phải tìm đến các khu vực vùng ven các thành phố lớn, đây cũng là một trong những lý do khiến thị trường BĐS vùng ven phát triển, thậm chí tăng ở một số khu vực. Nguồn cung dự án mới, nhất là trong khu vực ven đô các thành phố lớn tiếp tục khan hiếm, khiến giá bán căn hộ càng có cơ hội tăng cao. Năm 2022, dự báo giá phân khúc này vẫn tăng nhẹ, nhưng không có đột biến, chủ yếu hướng tới người mua ở thật.

Khi quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, thị trường BĐS năm 2022 sẽ chứng kiến sự mở rộng ra khu vực vùng ven đông dân như TP Hồ Chí Minh. Trong khi căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh những năm gần đây, thì Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra con số hết sức lo ngại là có đến 80% căn hộ đang chào bán trên thị trường hiện tại là sản phẩm đã được đưa ra bán từ các năm trước.

Một trong những lý do chính khiến các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với dòng sản phẩm này mà tập trung vào phân khúc cao cấp là bởi những ưu đãi cho phân khúc bình dân và nhà ở xã hội chưa đủ để thu hút các nhà phát triển bất động sản. Đồng thời, biên độ lợi nhuận của các căn hộ trung, cao cấp đang cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân. Khi mua một mảnh đất có mức định giá tương đương với hạng A, B, hay C, người mua sẽ có nhiều động lực để đầu tư tăng thêm giá trị tài sản, qua quá trình xây dựng hay quảng cáo, tiếp thị,... Mặt khác, đối với nhà ở xã hội, tỷ suất lợi nhuận là rất nhỏ, tạo nên ít động lực hơn.

Tổng Hợp