Nhiều nhà đầu tư có xu hướng vay tiền ngân hàng để mua nhà phố mặt tiền, lãi ngân hàng được trả từ tiền cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, khi tình hình dịch diễn biến phức tạp, việc kinh doanh bị ảnh hưởng, nhiều mặt bằng phải giảm giá thuê. Thị trường bất động sản ít thanh khoản các văn phòng môi giới bất động sản rơi vào tình trạng "cửa đóng then cài"

Thời điểm này, cũng xuất hiện không ít trường hợp chủ nhà vướng vào tranh chấp với các nhãn hàng lớn. Sau dịch, nhiều mặt bằng mặt tiền đường lớn vẫn “cửa đóng, then cài” không tìm ra khách thuê, trong khi lãi suất ngân hàng vẫn phải trả đều.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II vừa qua của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường địa ốc chậm lại. Thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức như lạm phát, sự bất ổn chính trị trên thế giới, nguồn cung hạn chế, vốn tín dụng bị siết… Thị trường trầm lắng khiến các văn phòng môi giới bất động sản rơi vào tình trạng "cửa đóng then cài".

Trong các loại hình bất động sản, nhà phố là loại hình có giá trị cao. Bởi ngoài giá trị căn nhà, khách hàng còn sở hữu diện tích đất và giá trị miếng đất theo thời gian. Đồng thời, nhà phố có thể kết hợp vừa ở vừa kinh doanh thương mại hay cho thuê thu lợi nhuận nhanh chóng.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản đang trong tình trạng “chân không tới đất, đầu không tới trời”, dự báo giá sẽ giảm đi 30% trong thời gian tới.

Ông Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho biết cách đây 1 năm rưỡi, nhóm nghiên cứu của ông đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của Chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường Bất động sản, chứng khoán.

Đánh giá về thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Nghĩa cho rằng thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”.

Phần lớn giao dịch Bất động sản trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn.

“Thị trường Bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia, dự báo giá Bất động sản sẽ giảm 30%, nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Năm 2008, giá Bất động sản giảm tới 60-70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá Bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.

Nhà phố nằm trong khu vực phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, gần trung tâm càng có giá trị cao. Đầu tư nhà phố để cho thuê là hình thức đang được rất nhiều người hướng tới bởi khả năng tạo ra nguồn thu nhập cao hơn so với các loại hình BĐS khác.

Mặc dù lợi nhuận cao nhưng thực tế vẫn có rất nhiều người loay hoay tìm khách thuê. Một phần lý do là nhà phố có vị trí đẹp vốn “kén” đối tượng khách thuê vì giá cao, chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn. Mặt khác, lợi nhuận và tính thanh khoản của nhà phố chịu ảnh hưởng khá lớn vào sự biến động của thị trường.

Điển hình, mùa dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4 tại nước ta, nhu cầu thuê nhà phố giảm “lao dốc”. Giãn cách xã hội khiến hoạt động kinh doanh ế ẩm, hàng loạt mặt tiền buộc treo biển cho thuê lại, thậm chí không ít nơi giảm mạnh giá thuê. Nhiều chủ nhân rơi vào cảnh “mất ăn mất ngủ” khi chứng kiến mặt bằng từng mang lại nguồn thu hàng trăm triệu đồng mỗi tháng nay lại vắng khách.

Theo chia sẻ kinh nghiệm của nhiều chuyên gia, trước khi quyết định đầu tư nhà phố cho thuê, khách hàng cần khảo sát thị trường, hướng đến những khu vực có tiềm năng phát triển.

Đối với thị trường TP.HCM, giá thuê nhà phố vẫn đang ở mức cao, không hấp dẫn đối với khách hàng thuê kinh doanh quy mô vừa và nhỏ. Vì vậy, người thuê nhà có xu hướng tìm về khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Quận 12, Củ Chi để đặt trụ sở nhờ mức giá thuê thấp hơn mà vẫn phục vụ tốt cho công việc kinh doanh.

Đồng thời, hậu Covid-19, thị trường “khai sinh” mô hình nhà phố có tính khai thác mới. Đây là loại hình bất động sản nhà phố trong đường nội khu vẫn cho thuê giá tốt nhờ cách tiếp cận khác biệt của chủ đầu tư.

Những dự án này có lộ giới đường trước nhà rộng (lòng đường tối thiểu 6m, vỉa hè tối thiểu 3m); thiết kế phù hợp để khai thác kinh doanh: trệt bố trí cầu thang lùi về cuối nhà tạo không gian rộng, có lửng để tạo khu vực sảnh cao sang trọng,... được kiểm tra bảo trì đèn, điện nước, mặt đá, màu sơn, cây xanh thường xuyên…

Shophouse “nở rộ” trên thị trường bất động sản (BĐS) từ năm 2015. Những căn shophouse từng được ví như “gà đẻ trứng vàng” với lợi ích kép vừa có thể ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng nên được giới đầu tư rất ưa chuộng. Thế nhưng, đã qua thời đỉnh cao, hiện nay nhiều dự án shophouse tại TP.HCM rơi vào tình cảnh ế ẩm, có căn rao cho thuê nhiều tháng, thậm chí nhiều năm liền vẫn bỏ trống vì vắng bóng khách, nhất là sau ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Nhìn lại thị trường nửa đầu năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nửa năm qua, thị trường Bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại.

Tính thanh khoản trên thị trường giảm rõ rệt. Chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu; nhà đầu tư dần mất niềm tin.

Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường Bất động sản Việt Nam. Cụ thể, đối với nhà ở, dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng Bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh.

nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.

Bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm có lợi thế trong dài hạn và luôn chứng tỏ được sức hấp dẫn trong thời gian qua. Điều này thể hiện qua việc giá phân khúc này tăng liên tục trong thời gian dài.

Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, tín dụng dần thắt chặt, trong khi giá tăng quá cao, phân khúc này đã có những dấu hiệu chững lại.

Chủ tịch VARS cho rằng thị trường Bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

Tổng Hợp