Nếu như xu hướng siết van tín dụng bất động sản đã được thực hiện trong vài năm vừa qua, thì siết trái phiếu lại là vấn đề mới. Kênh phát hành trái phiếu từng được biết đến như một sự bổ sung hợp lý cho các chủ đầu tư khi việc tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng bị hạn chế.
Và trên thực tế, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã tận dụng tốt kênh trái phiếu để tài trợ cho các dự án bất động sản trước khi hoạt động phát hành bị siết lại.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường TP.HCM còn chứng kiến mức tăng mạnh hơn, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng. Cú “cua gắt” tăng sốc của giá nhà trong tháng 4 được xem là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc chặn dòng tín dụng vào bất động sản.
Thực tế, trong vài năm qua, giá bất động sản duy trì đà tăng liên tục do nút thắt về pháp lý, các địa phương hạn chế chấp phép dự án mới, cộng với việc chi phí đầu vào như tiền đất, giá xi măng, sắt thép… đều tăng cao. Tuy nhiên, giá chỉ thực sự leo thang đột biến sau động thái “khóa van” tín dụng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.
Từ việc phân tích các hệ lụy đã và sẽ còn xảy ra với thị trường địa ốc cũng như nhiều nhóm ngành kinh tế khác, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, với câu chuyện tín dụng bất động sản không nên siết một cách đại trà, tràn lan. Cần xem xét và quản chặt những doanh nghiệp, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, doanh nghiệp có tình hình tài chính không tốt, khó có khả năng trả lãi, hay doanh nghiệp làm ăn chộp giật.
Trong khi đó, trong bối cảnh nguồn thu nhập giảm sút vì dư chấn dịch bệnh, người dân càng cần được tiếp sức bằng cách mở rộng cửa vay mua nhà. Cùng với đó, các doanh nghiệp lớn, kinh doanh uy tín cần được cho vay khi có nhu cầu, bởi nếu doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận vốn, thị trường sẽ đói cung và tăng giá, đi ngược mục tiêu mà các chính sách bình ổn thị trường bất động sản đã đặt ra.
“Các doanh nghiệp có dự án gần hoàn thành, sắp có sản phẩm để bàn giao mà bị dừng việc vay vốn, không hoàn thiện được sản phẩm sẽ thành nợ xấu, ngân hàng mất nhiều năm để xử lý. Quan trọng là chúng ta phải điều chỉnh dòng chảy tài chính một cách hợp lý để tránh gây ra các hệ lụy cho thị trường bất động sản, một thị trường có sức ảnh hưởng lớn đến dân sinh và nhiều lĩnh vực khác”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Theo thông tin từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong khi bất động sản từ trước đến nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.
Với dư nợ tín dụng bất động sản, thời gian gần đây nguồn vốn không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ tăng 2,24% so với đầu năm, chưa bằng một nửa so với tăng trưởng tín dụng nói chung ở mức trên 5%. Tuy nhiên, trong tháng 4 và tháng 5 này, việc siết tín dụng địa ốc mới thực sự gắt gao với việc nhiều ngân hàng công khai từ chối cho vay với cả chủ đầu tư và khách mua nhà.
“Đầu tháng 5 vừa rồi, ngân hàng đã từ chối giải ngân cho hai lô nhà liền kề tôi mua, dù trước đó đã ký với chủ đầu tư hợp đồng hợp tác cấp vốn và hồ sơ của tôi cũng đã thẩm định xong”, một vị khách mua sản phẩm tại dự án bất động sản đô thị biển lớn ở Quảng Bình than thở.
Việc từ chối cấp vốn, thậm chí ngắt dòng tín dụng giữa chừng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “suy nhược”, không có chi phí tạo lập quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù… Điều này tất yếu dẫn tới tình trạng tăng giá bán bất động sản trong bối cảnh nguồn cung co hẹp.
Mục tiêu ban đầu khi kiểm soát dòng vốn vào bất động sản là nhằm bình ổn thị trường, nhưng việc siết quá đà làm khan cung và hậu quả là giá nhà đất ngày càng tăng.
Tổng Hợp
