Xung đột tại chung cư xảy ra như cơm bữa nhưng lại khó giải quyết, vì sao?

Nhà ở chung cư đang rất phổ biến, kéo theo nhiều vấn đề xung đột xảy ra như cấp sổ đỏ/sổ hồng, diện tích chung - riêng, chi phí quản lý…

Thống kê tại TP.HCM của DKRA Việt Nam cho biết, hiện nay có khoảng hơn 1.400 toà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ. Con số này tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm qua.

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management, cho rằng: “Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức”.

Bàn giao nhà hư hỏng, hàng xóm không có ý thức

Ngày 5/10 vừa qua là một ngày khá kinh hoàng đối với anh N. Hoàng, cư dân đang sinh sống tại một chung cư cao cấp ở quận 9, TP.HCM. Khi nhận bàn giao nhà , anh Hoàng phát hiện cửa phòng tắm bị hỏng, dù có người chốt cửa ở trong nhưng người bên ngoài vẫn mở được. Anh đã yêu cầu nhân viên chăm sóc khách hàng liên hệ người sửa chữa, nhưng gọi điện rất nhiều lần trong 2 tuần qua vẫn không được giải đáp.

Tối hôm ấy, anh Hoàng đi tắm, dù ở một mình nhưng anh vẫn chốt cửa và không mang theo điện thoại. Tắm xong, anh hốt hoảng khi vặn mãi cửa không mở ra. Anh liên tục tìm cách mở cửa phòng tắm suốt 1 giờ đồng hồ nhưng “chẳng xi nhê”. Anh hô to nhưng chẳng ai nghe thấy.

“Sau 1 tiếng rưỡi, mình bắt đầu đuối sức và phòng tắm bắt đầu ngộp và khói do CO2 tỏa ra nhiều. Mình thấy ngộp dần. Lúc này mình cảm thấy hoảng loạn thật sự vì quá ngộp và không ai nghe được mình kêu cứu. Mình thật sự đuối sức”, anh kể lại.

Cố gắng lần nữa, anh Hoàng cũng đập vỡ được khoá cửa phòng tắm bằng tay. Sáng hôm sau, anh trình bày với ban quản lý về vấn đề trên. Sau đôi lời tranh cãi, ban quản lý mới liên hệ chủ đầu tư để cho người thay ổ khoá phòng tắm.

Không ít căn hộ gặp lỗi ở các chi tiết nhỏ như ổ điện, ổ khóa cửa,... Ảnh: Printerest
Không ít căn hộ gặp lỗi ở các chi tiết nhỏ như ổ điện, ổ khóa cửa,... Ảnh: Printerest

Vừa dọn về sống tại một chung cư mới ở quận Thủ Đức (TP.HCM), những ngày gần đây, chị M. Hạnh phải “khổ sở” mỗi khi bước vào thang máy để xuống cửa hàng tiện lợi mua đồ ăn khuya. Chị kể, thang máy chung cư gần đây luôn gặp tình trạng phóng uế từ thú cưng của một hộ cư dân nào đó trong chung cư. “Tôi hay làm việc đến khuya, mỗi khi đói mà lại ngửi phải mùi hôi thối đó, tôi như muốn điên lên”, chị chia sẻ.

Liên hệ với ban quản lý, chị Hạnh được phản hồi chủ căn hộ có thú cưng phóng uế hứa hẹn sẽ không để tình trạng trên xảy ra. Thế nhưng, bẵng đi chưa trọn một tuần, chị lại bắt gặp tình trạng trên tái diễn. Chị Hạnh lại liên hệ ban quản lý nhưng theo chị, ban quản lý “không dám” xử lý triệt để. Chị đang cân nhắc có nên yêu cầu họp toàn thể cư dân để phê phán người hàng xóm “không có ý thức” này hay không.

Trường hợp của anh Hoàng và chị Hạnh là hai trong vô vàn những xung đột xảy ra tại các chung cư trên địa bàn TP.HCM.

1/10 chung cư tại TP.HCM có xung đột

DKRA Việt Nam nhận định, vấn đề xung đột tại các chung cư đang có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư trên địa bàn xảy ra xung đột. Trong đó, 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết.

Quan sát của DKRA Việt Nam cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản lý, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý.

Nguyên nhân chủ yếu của các mâu thuẫn liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân. Ông Vũ Tiến Thành so sánh: “Riêng hai vợ chồng ở với nhau thôi đã có xung đột, một gia đình nhiều thế hệ sống chung càng xung đột, do đó việc hàng nghìn người cùng ở chung một không gian nhất định lại càng dễ xảy ra xung đột”. Chưa kể, các cư dân còn có sự khác biệt về văn hoá vùng miền lớn.

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management. Ảnh: Tất Đạt
Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management. Ảnh: Tất Đạt

Chuyện xung đột còn xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư, theo ông Thành, “tuy ít vấn đề hơn nhưng lại toàn là các vấn đề to tát”. Nổi bật hơn cả là chủ đầu tư không thực hiện đúng thoả thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ hồng/sổ đỏ, các tiện ích chung và riêng.

Ông lưu ý thêm, một số cư dân khi nhận nhà lại chỉ chú tâm vào căn hộ mình đã mua mà quên kiểm tra, rà soát lại chất lượng của các dịch vụ, công trình tiện ích của toà nhà và khu sinh hoạt chung. Đây cũng là nguyên nhân dễ xảy ra xung đột về sau.

Bên cạnh đó, vẫn có không ít trường hợp tranh chấp do ban quản lý làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Một trong những xung đột mà ông Thành cho là khá phổ biến hiện nay là chủ đầu tư và bản quản lý trì hoãn, không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan.

Riêng quỹ bảo trì chung cư cũng là một vấn đề thương xuyền gây xung đột. Quỹ này được tính bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán, vì thế có nhiều chung cư, giá trị quỹ lên đến hàng trăm tỷ đồng. Phía DKRA nêu ra các trường hợp như một số cư dân sau khi được bầu làm đại diện đã cấu kết nhau chiếm đoạt một phần quỹ; chủ đầu tư khi bàn giao quỹ cho ban quản lý lại không vẹn nguyên 2% giá trị; thời gian bàn giao quỹ chậm trễ… cũng dẫn đến xung đột.

Quy định pháp luật đầy đủ nhưng còn chồng chéo

Để giải quyết các xung đột trên, DKRA Việt Nam cho rằng, các bên cần phải thượng tôn pháp luật. Ông Tiến Thành chia sẻ: “Về hành lang pháp lý để giải quyết các xung đột chung cư , theo cá nhân tôi đánh giá, đã được hoàn thiện và đầy đủ”.

Đơn vị này cho rằng, các mâu thuẫn hầu hết sẽ được giải quyết khi chiếu theo Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016 và mới nhất là Thông tư 06/2019.

Tuy nhiên, theo ông Thành, cách hiểu của các cấp quản lý và người dân có sự không đồng nhất về các quy định pháp luật, nên các xung đột vẫn có thể xảy ra. Ông cho rằng, khi thực hiện giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ về luật hoặc nhờ đơn vị thứ ba tư vấn về quyền lợi, cách thức lập hợp đồng, nhận bàn giao nhà,…

Dẫu các quy định pháp luật được đưa ra đủ đầy nhưng hiện nay lại phát sinh trường hợp, quy định sau chồng chéo và không đồng nhất quy định trước. Cụ thể, Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư không cần bàn giao bản phê duyệt dự án cho ban quản lý. Vì thế, các phần diện tích chung - riêng, cơ sở hạ tầng lại càng khó để ban quản lý và cư dân nắm bắt rõ ràng. 

Về việc bỏ phiếu xét họp, bình bầu trong chung cư, theo quy định mới ở Thông tư 06/2019, số lượng phiếu bầu sẽ được quy ra từ số m2 mà cư dân sở hữu thay vì đồng nhất mỗi căn hộ đều có tỷ lệ như nhau, ông Thành cho rằng về cơ bản quy định này đã minh bạch hơn các quy định trước.

“Tuy nhiên quy định này cũng có vấn đề, khi các đối tượng sở hữu diện tích nhiều tại chung cư sẽ có quyền ảnh hưởng nhiều hơn. Tại một số chung cư, chủ đầu tư vẫn giữ được diện tích riêng khá lớn, dễ dẫn tới việc quyền lợi nghiêng về phía họ nhiều hơn thay vì cư dân”, ông Thành phân tích.

DKRA kiến nghị cần có thêm nhiều văn bản chỉ dẫn cụ thể trong việc giải quyết xung đột chung cư. Ảnh: YouTube/Golden West
DKRA kiến nghị cần có thêm nhiều văn bản chỉ dẫn cụ thể trong việc giải quyết xung đột chung cư. Ảnh: YouTube/Golden West

Từ đó, DKRA Việt Nam kiến nghị: “Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện”.

Do không ít tranh chấp về diện tích chung - riêng, nên theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D của DKRA Việt Nam, thị trường hiện nay đang ghi nhận xu hướng xây dựng và bán hàng mới: hoàn thành tiện ích trước khi xây dựng sản phẩm nhà ở. Ông cho rằng đây là cách bán hàng rất thông minh và cấp tiến. Đó cũng là lý do tại sao thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án xa trung tâm vì đã hoàn thiện tiện ích, hút mắt cư dân.

Gần đây, báo chí và mạng xã hội hay phản ánh tình trạng cư dân mua nhà nhưng lại không có chỗ đậu xe, nhất là ô tô. Đây là vấn đề gây tranh cãi day dẳn thời gian qua, chung quy chính là giải quyết tranh chấp giữa phần diện tích riêng và chung.

Theo ông Tiến Thành, về quy tắc cơ bản khi giải quyết tranh chấp này, chủ đầu tư phải chứng minh được bãi đậu ô tô là của mình như hợp đồng quy định rõ ràng và chủ đầu tư không được hạch toán phần diện tích đó vào giá bán với khách hàng.

Nếu chủ đầu tư chứng minh được đây là phần diện tích riêng của họ, DKRA Việt Nam cho rằng, ban quản lý và cư dân cần thoả thuận rõ ràng với chủ đầu tư trong việc chia sẻ chi phí dịch vụ, chi phí vận hành trong khu vực bãi đậu xe. Chủ đầu tư cần có nghĩa vụ và trách nhiệm san sẻ với ban quản lý và cư dân các chi phí trên mới đúng quy định của pháp luật.

TẤT ĐẠT