Thị trường mới - ván bài tình thế?

Các bản báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) gần đây được nhiều thành viên thị trường đánh giá khá cao về chất lượng và sự cập nhật thông tin, điều này cũng tỷ lệ thuận với sự “quá tải” mà ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS có lần than thở do “bị” mời đi tham dự rất nhiều sự kiện bất động sản.

Đầu tuần qua, dành tới quá nửa thời gian của buổi công bố báo cáo dự báo thị trường bất động sản 2021 để chia sẻ với phóng viên về các thị trường mới nổi và sắp nổi, ông Đính tiết lộ rằng, từ năm nay, chắc chắn những thông tin về sự phát triển bất động sản ở các thị trường mới sẽ xuất hiện nhiều hơn trong các báo cáo cập nhật hàng quý của VARS.

Thực tế, chỉ 1 năm về trước, những cái tên như Bắc Kạn, Yên Bái, Bắc Giang, Phú Thọ… tại miền Bắc, Hậu Giang, Bình Phước, Cà Mau… ở miền Nam, thậm chí cả Gia Lai, Kon Tum… ở Tây Nguyên hiếm khi xuất hiện trong các bản báo cáo.

Tuy nhiên, như một chủ đầu tư lớn chia sẻ, ban đầu là “ván bài tình thế”, sau đó ông bị “nghiện” các thị trường mới, chẳng hạn như Bắc Kạn, nếu chưa lên sẽ thấy rất xa xôi, nhưng nếu nghiên cứu kỹ thì “chỉ riêng viên ngọc xanh Ba Bể là kho báu của bất động sản nghỉ dưỡng núi và khi đó, đường xá trắc trở chỉ là gia vị làm tăng thêm độ hấp dẫn của game”.

Theo bước chân của các cá mập là sự gia nhập của các nhà đầu tư F0, F1, F2…, đặc biệt gần đây manh nha câu chuyện phân tán bớt dòng vốn chốt lời chứng khoán sang đất nền theo phương châm “bỏ trứng vào nhiều giỏ”.

Ông Đính cho biết, nếu như vài năm trước, hoạt động “đánh bắt xa bờ” của doanh nghiệp bất động sản chỉ thể hiện ở một vài đơn vị, thì hiện nay, trước tình trạng quỹ đất tại các thành phố khan hiếm, giá không ngừng tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, hạ tầng quá tải…, việc chuyển hướng đầu tư về các vùng đất mới đang trở thành xu hướng.

Đặc biệt, năm 2020 là giai đoạn các ông chủ và đội ngũ dưới quyền “đi lại, ngó nghiêng” các địa chỉ đầu tư mới với tốc độ chóng mặt. Nhiều “ông lớn” địa ốc thậm chí không có dự án nào tại Hà Nội và TP.HCM, mà dồn hầu hết nguồn lực phát triển loạt dự án tại các tỉnh lân cận.

Cuối tháng 12/2020, thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kon Tum cho biết, UBND tỉnh này đã có văn bản thống nhất chủ trương cho Công ty cổ phần Đầu tư Alphanam cho phép tìm hiểu và lên phương án triển khai một dự án khách sạn, resort nghỉ dưỡng với quy mô lớn.

Alphanam không phải là cái tên “lẻ loi” đến Kon Tum, mà trước đó, Vingroup và FLC Group cũng đã hoàn tất kế hoạch triển hai 2 dự án tương ứng là Tổ hợp trung tâm thương mại kết hợp nhà ở thương mại (shophouse) và dự án FLC Legacy Kon Tum ở phường Trường Chinh, TP. Kon Tum.

“Ở đâu có quỹ đất, nhu cầu thì ở đó có đầu tư. Với doanh nghiệp, không sợ không có tiền mà chỉ sợ không có tầm nhìn chiến lược dài hạn”, ông Nguyễn Tuấn Hải, Chủ tịch Alphanam cho biết. Trong kế hoạch dài hạn của mình, Kon Tum chỉ là một trong nhiều điểm đến tiềm năng mà doanh nghiệp này hướng tới, bên cạnh đó, Alphanam lần lượt đã và đang triển khai nhiều dự án lớn tại Lào Cai, Yên Bái, Lai Châu, Đà Nẵng, Bình Định, An Giang... Trong đó, lớn nhất có lẽ là Dự án khu công viên văn hóa, thể thao, du lịch và phụ trợ hồ Thác Bà với quy mô gần 2.600 ha với tổng vốn đầu tư 4.980 tỷ đồng tại Yên Bái.

Tương tự Alphanam, sau thành công với một số dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM, TNR Holdings cũng ghi nhận sự hiện diện ở một loạt các tỉnh, đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Chỉ trong 2 năm gần đây, nhóm doanh nghiệp liên quan đến TNR Holdings đã góp mặt trong hơn chục phiên đấu giá bằng cả hình thức đấu giá đơn lẻ hoặc liên kết để tích lũy quỹ đất tại Phú Thọ, Hòa Bình, Lai Châu, Cao Bằng, Quảng Ninh, Hà Tĩnh, Nghệ An…

Đại diện TNR Holdings dù thừa nhận nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM luôn ở mức rất cao, nhưng rào cản hiện cũng “không thấp”, do đó trước mắt, việc dịch chuyển các dự án ra đô thị tỉnh lẻ, vùng ven là “chiến lược của doanh nghiệp để tồn tại, thích ứng linh hoạt trong thời kỳ khó khăn”, khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ, chắc chắc các doanh nghiệp bất động sản sẽ tự động quay lại thị trường truyền thống.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, ông Bùi Quang Anh Vũ cho biết, việc dịch chuyển sang bất động sản tỉnh không phải là xu hướng quá mới.

“Đất lành thì chim đậu. Doanh nghiệp cũng phải chạy đi tìm đất lành, tìm cách để sinh tồn”, CEO Phát Đạt nói và tiết lộ rằng, năm 2021, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương, Vũng Tàu...

Chiến lược phát triển mạnh bất động sản tỉnh đã bắt đầu mang đến “quả ngọt” cho Phát Đạt với dự án Nhơn Hội, Bình Định là nhân tố quan trọng mang đến kết quả kinh doanh tăng trưởng vượt bậc, thậm chí cao nhất trong nhiều năm trở lại đây của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, ông Vũ chia sẻ, “Tại TP.HCM, chúng tôi cũng tạo lập quỹ đất và chắc chắn sẽ quay lại”.

Chọn phân khúc để chiến thắng

Theo đánh giá của bà Trang Bùi, Giám đốc Bộ phận Thị trường, JLL Việt Nam cho rằng, ngày càng nhiều chủ đầu tư bất động sản công bố kế hoạch phát triển ở thị trường ngoài Hà Nội hay TP.HCM. Dù mới công bố, nhưng thực chất, quá trình chuẩn bị đã diễn ra từ vài năm trước, phần nào cho thấy khả năng dự báo thị trường của những doanh nghiệp có tiềm lực, tầm nhìn.

Nhiều nhà đầu tư tìm ra vùng ven đô thị lớn để phát triển dự án, trong khi số khác thường là các doanh nghiệp lớn giữ vai trò tạo lập, dẫn dắt thị trường, lại tìm đến hẳn những tỉnh xa xôi. Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của nhiều thương hiệu lớn đã mang đến một làn gió mới trong đầu tư bất động sản tại các địa phương này. Người dân bản địa kỳ vọng sẽ được trải nghiệm những sản phẩm bất động sản đẳng cấp gắn với các thương hiệu nổi tiếng.

Kosy là chủ đầu tư "chuyên trị" tỉnh lẻ

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) nhận định rằng, quỹ đất sạch dễ kiếm và thủ tục đầu tư đơn giản hơn là động lực khiến doanh nghiệp đổ về tỉnh. Với một số doanh nghiệp, việc dịch chuyển dòng đầu tư còn là tình thế “không còn cách nào khác”.

"Tại các tỉnh, thủ tục đầu tư dễ dàng hơn, địa phương cởi mở hơn trong việc kêu gọi đầu tư, hạ tầng giao thông và tiện ích cũng ngày một cải thiện", ông Hiệp nói.

Là một trong những doanh nghiệp đi lên từ bất động sản tỉnh và vẫn lấy tỉnh lẻ làm “căn cứ địa” trong chiến lược kinh doanh 2021, lãnh đạo Tập đoàn Kosy cho biết, năm 2021 dự báo sự lan tỏa tới các thị trường bất động sản tỉnh lẻ sẽ tiếp tục, lý do là sự mở rộng về hạ tầng giao thông kết nối từ Hà Nội hay TP.HCM tới các tỉnh lân cận, từ đó cho phép nhà đầu tư hướng tầm nhìn xa hơn trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo đại diện Kosy, các doanh nghiệp vẫn “giương hết ăng ten” để nghe ngóng cơ hội ở các thị trường truyền thống, bởi nói gì thì nói sức cầu ở Hà Nội, TP.HCM… vẫn rất cao, đặc biệt là sức cầu ở thực. Hầu hết các dự án tỉnh hấp dẫn cũng đều có chiến lược lôi kéo các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ở các đô thị lớn.

Đồng thời, ngay cả việc đầu tư vào bất động sản tỉnh, các chủ đầu tư cũng cần chọn phân khúc phù hợp thì mới mong “thắng lớn”, chẳng hạn, sản phẩm chung cư chưa chắc đã được nhiều người đón nhận khi đất đai ở tỉnh còn rộng, người dân chưa phổ biến văn hóa ở chung cư, trong khi nhà đầu tư ở nơi khác đến “chỉ nhăm nhăm tìm kiếm đất nền”.

Nói như ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại hội nghị cơ hội đầu tư bất động sản Phú Quốc tuần qua, bất cứ khu vực nào dù có tiềm năng tăng trưởng đến mấy, nhưng đầu tư sai sản phẩm, đặt niềm tin không đúng chủ đầu tư thì nhẹ nhất là đọng vốn, còn nặng thì thua lỗ là bình thường.