Vì sao phát triển “Khu đô thị Tây Bắc”?

Thực ra, trước đề xuất bổ sung của HoREA, việc phát triển “Khu đô thị Tây Bắc” cũng đã được đưa vào Đồ án Quy hoạch chung Xây dựng TP.HCM đến năm 2025 và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào năm 2010.

Theo đề án trên, TP.HCM sẽ có 2 hướng phát triển đô thị chính là Đông và Nam, 2 hướng phụ là Bắc - Tây Bắc và Tây - Tây Nam.

Tuy nhiên, để thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, nhiều chuyên gia khi góp ý cho việc điều chỉnh đồ án quy hoạch nêu trên, đã đề xuất TP.HCM nên xác định lại hướng phát triển không gian đô thị chính là Đông và Bắc - Tây Bắc.

Đồng quan điểm với việc thay đổi định hướng phát triển không gian đô thị, trong kiến nghị của mình, đại diện cho HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bổ sung quy hoạch “thành phố Tây Bắc” trên cơ sở không gian huyện Củ Chi - huyện Hóc Môn hiện nay là nhằm phát triển đô thị bền vững, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng...

Trở lại với “Đồ án Quy hoạch chung Xây dựng TP.HCM đến năm 2025”, theo đó mục tiêu để “Khu đô thị Tây Bắc” hình thành là nhằm ra tạo động lực phát triển khu vực, kể cả các huyện thuộc tỉnh Long An, Tây Ninh, những địa phương giáp ranh thành phố.

Bên cạnh đó, chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế nông nghiệp của địa phương sang dịch vụ đô thị, công nghiệp, sử dụng có hiệu quả hơn quỹ đất hiện hữu, góp phần cải thiện đời sống người dân qua chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo thêm việc làm mới, tăng quỹ đất phát triển đô thị ở ngoại vi thành phố, góp phần giảm áp lực dân cư trong khu vực nội thành, điều hoà dân số, lao động ở các khu vực hiện tập trung quá đông, quá tải về giao thông và khó khăn về tổ chức môi trường sống đô thị.

KĐT Tây Bắc nằm trong quy hoạch từ năm 2010 về định hướng phát triển TP.HCM. Đến nay, KĐT Tây Bắc (quy hoạch 6.000 ha) đã bồi thường, giải phóng mặt bằng được 3.347 ha của giai đoạn 1.

Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM cho biết KĐT Tây Bắc Củ Chi đã được phê duyệt 11 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 nhưng chưa có nhà đầu tư.

Về mặt địa lý, Tây Bắc hiện là một trong những khu vực có quy mô rộng lớn bậc nhất thành phố. Khu vực này kết nối với trung tâm TP.HCM bằng nhiều hướng khác nhau và khá chặt chẽ.

Về đường thủy, khu vực này kết nối với trung tâm thông qua hệ thống sông Sài Gòn (từ cầu Sài Gòn đến Bến Súc) để từ đó liên kết vào quốc lộ 22, cao tốc TPHCM - Mộc Bài, QL 13, tỉnh lộ 8.

Về đường bộ, khu vực này trong tương lai sẽ kết nối với trung tâm thông qua tuyến đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài và một số đường liên tỉnh khác. Ngoài ra, khu vực Tây Bắc cũng sẽ kết nối với huyện Trảng Bàng (Tây Ninh), huyện Bến Cát (Bình Dương), huyện Đức Hòa (Long An).

Đất nền sẽ “lên ngôi” hay "chết chìm"?

Báo cáo gần đây của các công ty nghiên cứu, phân tích bất động sản đều cho thấy, trong quý 1/2021, đất nền, một trong những phân khúc chủ lực thông thường của các dự án nằm trong giai đoạn quy hoạch và tiền quy hoạch chưa có chuyển biến theo chiều hướng tăng.

Cụ thể, theo báo cáo của DKRA, nguồn cung lẫn cầu trong quý 1/2021 ở phân khúc đất nền của TP.HCM nói chung và khu vực được dự kiến là “Khu đô thị Tây Bắc” khá trầm lắng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường của DKRA thì trong quý 1, đơn vị này không ghi nhận nguồn cung mới, giao dịch trên thị trường trong giai đoạn chủ yếu tập trung ở nguồn hàng tồn kho các dự án mở bán những năm trước hoặc dự án đất dân hộ lẻ, quy mô nhỏ, do cá nhân tự đứng ra phân lô tách thửa để bán. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức trung bình không có nhiều biến động so với giai đoạn cuối năm 2020.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là phân khúc này sẽ trầm lắng trong thời gian tới. Bởi theo các chuyên gia, cơ sở hạ tầng giao thông - dịch vụ chính là rào cản đối với các nhà đầu tư và một khi vấn đề này giải tỏa thì bất động sản sẽ “cất cánh”. 

Về vấn đề này, trong một phát biểu với báo chí mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, tại TP.HCM quỹ đất còn rất lớn ở các khu vực như huyện Củ Chi, Hóc Môn hay một phần thuộc Nhà Bè, Bình Chánh. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất là những khu vực này chưa có sự phát triển đồng bộ về cơ sở hạ tầng giao thông, xã hội để có thể thu hút doanh nghiệp đầu tư dư án và kéo người dân về sinh sống.

Và thực tế cho thấy, sau khi có kiến nghị của HoREA và một số dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, các đường vành đai, đường Xuyên Á được các cơ quan quản lý nhắc đến trong chiến lược phát triển thành phố trong thời gian tới, thị trường bất động sản đã bắt đầu khởi sắc.

Anh Tùng, một môi giới bất động sản ở Tân Phú Trung (Củ Chi) cho biết, trong những ngày qua anh tiếp khá nhiều khách ở TP.HCM đến tìm hiểu cơ hội đầu tư. Khu vực mà các vị khách này muốn không đâu khác chính là các địa phương nằm trong dự án “Khu đô thị Tây Bắc”.

“Khu vực này cách trung tâm khá gần, chỉ khoảng 30 km, giá lại mềm nên nhiều người quan tâm”, anh Tùng chia sẻ.

Không chỉ trên thực địa, trên các trang mạng điện tử, các diễn đàn chuyên về bất động sản, rất nhiều người môi giới lẫn người muốn đầu tư đều thể hiện tham vọng muốn tham gia vào các giao dịch ở thị trường này. Tuy nhiên, hầu hết những người này đều là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn dưới 10 tỷ đồng là chủ yếu.

Nhu cầu cao đã kéo giá đất tăng theo, đơn cử như một khu đất rộng 300m2 ở xã Tân Thông Hội mà phóng viên tiếp cận vào giữa năm 2020 có giá 2,9 tỷ đồng, nay được rao bán với giá gần 5 tỷ đồng.

Về phía các “đại gia” bất động sản, hiện vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy họ chuẩn bị đầu tư lớn vào khu vực này trong tương lai gần.

Theo Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đang được xây dựng, TP.HCM sẽ phát triển bốn KĐT mới là cảng Hiệp Phước, KĐT Tây Bắc, KĐT Bình Quới - Thanh Đa, KĐT du lịch biển Cần Giờ.  

Mặc dù vậy, vẫn xuất hiện nhiều công ty đăng quảng cáo với những lời “có cánh” như đất nền Củ Chi giàu tiềm năng “cất cánh” để trở thành những khu đô thị vệ tinh mới của thành phố trong thời gian tới. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những người muốn đầu tư vào đây cần hết sức tỉnh táo trước những thông tin bên lề này do các “đại gia” vẫn chưa chính thức lên tiếng.

Nội thành TP.HCM đang khan hiếm đất nền đó là một thực tế và dự án “Khu vực đô thị Tây Bắc” chắc chắn sẽ là nơi để giải tỏa “cơn khát” này trong thời gian tới. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên cẩn trọng và cần tham khảo kỹ lưỡng thông tin đa chiều trước khi đưa ra quyết định rót tiền vào khu vực này.