Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi được kỳ vọng sẽ có những đột phá như tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với việc bỏ khung giá đất. Đây cũng là một sắc luật quan trọng có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà chung cư nói riêng.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, bởi thực tế là không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu bất động sản vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ.

Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ rõ ràng hơn và giúp giá nhà giảm xuống.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, hiện nay, hầu hết các nước có thị trường nhà chung cư phát triển như Mỹ, châu Âu, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định về phần sở hữu chung - riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, việc thành lập ban quản trị…

Hầu hết các nước đều quy định các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra ban quản trị để tổ chức công tác quản lý, sử dụng. Nhiều nước quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp, ban quản trị tòa nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu. Phí dịch trị vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.

“Tại Mỹ hay châu Âu, nhà chung cư được xem như một doanh nghiệp cổ phần mà các chủ sở hữu căn hộ có cổ phần tương đương với diện tích mà mình sở hữu để quản lý, vận hành tòa nhà. Các chủ sở hữu phải đóng góp và cũng có thể thu lợi nhuận qua việc vận hành toà nhà. Trong khi Trung Quốc, Hàn Quốc có mô hình quản lý vận hành nhà chung cư tương tự nước ta. Riêng Singapore có mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư khác biệt vì đại đa số nhà chung cư do nhà nước xây dựng”, ông Hà thông tin thêm.

Theo ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Tổ trưởng Tổ biên tập dự thảo đánh giá, các cơ chế phát triển, quản lý nhà ở, nhà chung cư hay cơ chế tài chính đặc thù cho việc phát triển một số loại hình nhà ở đặc thù theo mục tiêu quốc gia còn thiếu và yếu, gây khó khăn trong quá trình triển khai các dự án nhà ở.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có 13 chương với 234 điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới có liên quan đến các nội dung như sở hữu nhà ở; chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; chính sách chung về quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Đáng chú ý nhất trong những điều khoản sửa đổi là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư với 2 phương án: Phương án 1 là dựa trên thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án 2 là theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án 2, dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo Bộ Xây dựng, xuất phát từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng và tài sản người dân, nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Do đó, phải xác định thời hạn sở hữu chung cư, sau đó kiểm định lại để đảm bảo an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, quy định này không nhận được sự đồng tình của đa số người dân, bởi với họ, căn nhà là tài sản rất lớn, phải mất rất nhiều năm tích lũy mới có thể mua nên luôn muốn sở hữu lâu dài và được xem là “của để dành” cho con cháu sau này. Vì thế, việc giới hạn thời gian sở hữu nhà gây tâm lý lo ngại tài sản lớn này sẽ bị mất khi hết hạn sử dụng và gia đình họ không biết sẽ đi về đâu.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 7/2022, trên cả nước có 4.500 nhà chung cư (trong đó có 2.467 chung cư cũ và 1.955 chung cư thương mại, tái định cư), tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Sống ở chung cư ngày càng trở thành lựa chọn tất yếu với nhiều người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa ngày càng nhanh.

Tuy nhiên, cũng vì phát triển quá nhanh khiến cho các điều kiện cần chưa đáp ứng được hết, tạo ra nhiều lỗ hổng trong quản lý, đánh giá dự án và định hướng phát triển dự án trên quy hoạch đô thị tổng thể, tạo nên những mâu thuẫn giữa các chủ thể liên quan.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trung bình cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư xảy ra tranh chấp và tỷ lệ này có chiều hướng gia tăng với đủ mọi hình thức tranh chấp, từ chậm cấp sổ đỏ, phí bảo trì, ban quản trị, tới tiện ích sinh hoạt chung - riêng… Trong khi đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành dù quy định khá đầy đủ, toàn diện nhằm điều chỉnh những vấn đề này, nhưng sau hơn 8 năm triển khai Luật Nhà ở 2014 trong thực tiễn đã có nhiều vấn đề phát sinh.

Đơn cử như câu chuyện thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư, Luật Nhà ở hiện hành quy định thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…, nhưng chưa nêu rõ quyền hạn và trách nhiện của tổ chức này.

Tổng Hợp