Tại Hội thảo Phát triển thị trường bất động sản , nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ( HoREA ) đã có bài tham luận để chỉ ra những vấn đề mà ngành địa ốc đang gặp phải trong giai đoạn vừa qua. Ông Lê Hoàng Châu , Chủ tịch HoREA, cũng đưa ra một số khuyến nghị giải quyết.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường”. Theo ông Châu, ngành địa ốc có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “ bong bóng ”, có lúc bị “đóng băng”, có lúc phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Thị trường bất động sản có lúc "đóng băng", có lúc vô cùng sôi nổi. Ảnh minh hoạ: CafeLand

Vị này chỉ rõ, thị trường đã rơi vào khủng hoảng “bong bóng” năm 2007, rồi lại “đóng băng” năm 2008 và “phục hồi” năm 2009. Sau một năm, bất động sản lại rơi vào tình trạng “bong bóng” năm 2010, rồi “đóng băng” trong các năm 2011-2013, sau đó lại “phục hồi” từ năm 2014 và “tăng trưởng cao” trong các năm 2015-2017.

Gần đây nhất, ngành này lại “gặp khó khăn lớn” trong các năm 2018-2020 và kể từ tháng 3/2020, đại dịch COVID-19 đã làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường bất động sản. Nhưng từ tháng 8/2020 đến nay, đi đôi với việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Hiệp hội nhận thấy, trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có nhiều yếu tố đặc thù, nên rất cần có cơ chế, chính sách pháp luật phù hợp.

“Rừng” văn bản pháp luật cho bất động sản

Ông Châu phân tích, dự án nhà ở thương mại thực hiện qua nhiều giai đoạn, bao gồm giai đoạn chuẩn bị đầu tư; giai đoạn thực hiện dự án; giai đoạn quản lý, khai thác kinh doanh sau dự án. Theo đó, chủ đầu tư phải sát sao từ khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất; thẩm định dự án và được công nhận chủ đầu tư; cấp phép xây dựng và thi công xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nộp tiền sử dụng đất ; bán sản phẩm nhà ở và chăm sóc khách hàng.

Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 5 năm, thậm chí trên dưới 10 năm. Tuy nhiên, điểm vướng mắc là ở chỗ, chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh.

Nói về hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA ví đó gần như “một ‘rừng’ văn bản pháp luật, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ‘ma trận’ làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài”. Nhưng phía Hiệp hội cũng nhận định, trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

“Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có sổ đỏ, nên đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A”, ông Châu giải thích. Chưa kể, việc này còn gây ra tình trạng không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

“Hiệp hội nhận thấy, thể chế pháp luật quyết định môi trường kinh doanh. Hiện nay, do vẫn còn một số hạn chế về thể chế pháp luật, nên môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chưa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh”, ông Châu nhận định.

Vấn đề “chi phí không tên” và tiền sử dụng đất

Về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Điều đáng nói ở đây là, phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác trong giai đoạn đầu và vốn huy động từ khách hàng khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thị trường bất động sản Việt Nam hoàn toàn chưa có các nguồn vốn trung dài hạn. Thị trường cũng hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cũng như chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings.

Vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là cách huy động vốn phổ biến trong bất động sản. Ảnh minh hoạ: Phụ Nữ Online

Bên cạnh đó, do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Ông Lê Hoàng Châu chỉ ra, các “chi phí không tên” vì không được công nhận là chi phí, nên bị coi là “lợi nhuận” phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí này. Nhưng nghịch lý là ở việc, cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà mới là đối tượng phải gánh lấy.

Một vấn đề nghiêm trọng không kém là một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại. HoREA quan ngại về mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao đối với dự án có sử dụng đất lúa, với mức tối thiểu bằng 50% bảng giá đất. Đặc biệt, khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại.

HoREA cho rằng, cách thu tiền sử dụng đất hiện nay vẫn còn có điểm chưa hợp lý. Ảnh minh hoạ: The Balance

Với quan điểm của mình, Hiệp hội cho rằng đây là khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế với mức thu cao. Khoản thu này cũng là một yếu tố góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Ngoài ra, việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước cho các nhiệm kỳ sau.

Vì thế, HoREA kiến nghị, thay thế cách thu “tiền sử dụng đất” bằng “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở”. Cách làm này sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nnếu thực hiện thì phải bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh tình trạng “thuế chồng thuế”.