Nhiều chủ đầu tư mới M&A các dự án "đắp chiếu" đều muốn gia tăng thời gian sử dụng đất lên 50 năm. Các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đều có nhu cầu gia hạn sử dụng đất để có điều kiện thuận lợi khi tái khởi động lại dự án cũ.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung thêm trường hợp "Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm" vào khoản 2 (mới) Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đặc biệt, theo HoREA, ngoài trường hợp "thời hạn sử dụng đất đã hết" thì đề nghị bổ sung thêm trường hợp chủ đầu tư "thời hạn sử dụng đất chưa hết có nhu cầu điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước".
Theo ông Lê Hoàng Châu, trên thực tế, phổ biến là trường hợp "thời hạn sử dụng đất chưa hết", thường là "thời hạn sử dụng đất còn lại trên dưới phân nửa thời hạn giao đất ban đầu", nên các chủ đầu tư đều muốn gia hạn. Điều này vừa hợp tình, hợp lý, vừa tăng thu cho ngân sách.
"Việc gia hạn sử dụng đất phải đảm bảo: Đất nhận chuyển nhượng không thuộc diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
Đối với đất để thực hiện dự án đầu tư thì bên mua tài sản bảo đảm phải tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung cho Nhà nước (nếu có).
Việc gia hạn không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" - Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị thêm.
Theo HoREA, ngoài trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm, chủ yếu là nhằm để thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng" tại các ngân hàng thương mại. Trên thị trường còn có "trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm, hoặc mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm".
Đây là hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản, trong đó có cả các dự án bị "đắp chiếu" giữa các doanh nghiệp và là hoạt động bình thường giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư.Hơn nữa, chính sách, quy định pháp luật phải đảm bảo công bằng, bình đẳng cho tất cả đối tượng, nên không thể chỉ áp dụng cho đối tượng là "Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua mua tài sản bảo đảm" tại các ngân hàng thương mại.
Chính sách này phải được áp dụng cho cả các đối tượng khác "mua tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm" như hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án có sử dụng đất phổ biến trên thị trường", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị.
Theo HoREA, trong nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả "quyền năng của Nhà nước", nhất là công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, bền vững cho ngân sách.
Trên thực tế, đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo "khẩu vị" và lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai.
Từ thực tiễn của TP.HCM cho thấy, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm gấp hơn 100 lần.
Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) Thành phố Hồ Chí Minh, đã cho phép chuyển đổi 26.000 ha "đất nông nghiệp" sang "đất phi nông nghiệp" , mà về bản chất là "chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất" làm thay đổi và làm tăng "giá trị sử dụng" của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.
Tổng Hợp
