Ban quản trị có cũng như không!?

Thời gian gần đây, nhiều cư dân Saigonhomes căng băng rôn cầu cứu khắp nơi từ UBND phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân đến Sở Xây dựng TP.HCM, để khiếu nại về những sai phạm của Công ty TNHH Nhà Sài Gòn (chủ đầu tư) và Ban quản trị.

Chung cư Saigonhomes ở địa chỉ 819 Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân, TP.HCM được quy hoạch xây dựng trên khu đất có khuôn viên diện tích 5.953,64 m2, gồm 2 block với gần 400 căn hộ và 2 tầng hầm, 2 tầng thương mại.

Dự án được bàn giao nhà vào năm 2019, tuy nhiên cho đến nay theo phản ánh của cư dân vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư (sổ hồng). Theo anh T.L (cư dân tại chung cư Saigonhomes), ngay cả hồ sơ pháp lý xác định diện tích sở hữu chung - riêng tại chung cư để tính phí quản lý vận hành, chủ đầu tư cũng không bàn giao cho cư dân dẫn đến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư và Ban quản trị kéo dài.

Thậm chí theo phản ánh của cư dân, Ban quản trị - người đại diện cho quyền lợi của cư dân - cũng "bắt tay" với chủ đầu tư che giấu thông tin về hồ sơ pháp lý, chi tiêu tài chính không minh bạch... khiến cư dân nhiều năm qua kêu cứu khắp nơi nhưng đều không được giải quyết, cuộc sống bất ổn.

Theo ông Nguyễn Ngọc T (cư dân Saigonhomes), hồ sơ pháp lý nhà chung cư là tài sản hợp pháp của người sở hữu nhà ở do Ban quản trị đại diện lập và lưu trữ. Chủ đầu tư không được chiếm đoạt, sở hữu riêng bộ hồ sơ pháp lý nhà chung cư của tập thể cư dân. 

Theo đơn phản ánh của cư dân gửi đến Sở Xây dựng TP.HCM thì chủ đầu tư đã sai phạm khi sử dụng khu vực sinh hoạt chung ngoài trời của cư dân để xây dựng hồ bơi và bắt cư dân trả tiền dịch vụ bơi 40.000 đồng/lượt. 

Ngoài ra sân thượng cũng bị chủ đầu tư tận dụng cho các đơn vị khác thuê lại khai thác để trồng cây, vườn rau khiến sân thượng hư hỏng và xuống cấp. Tuy nhiên chi phí thu từ dịch vụ này hoàn toàn không được đưa vào quỹ quản lý chung cư cũng như không công khai tài chính từ hoạt động này.

Theo hồ sơ cư dân cung cấp về thông báo kết quả kiểm định thiết kế cơ sở Khu chung cư Sài Gòn Hương Lộ 2, Phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân của Sở Xây dựng TP.HCM, trong văn bản kiểm định này không có thiết kế hồ hồ bơi. Như vậy có thể thấy cơ sở phản ánh của cư dân chủ đầu tư xâm phạm khai thác khu vực chung của cư dân là có cơ sở.

Thanh tra rồi bỏ đó?

Để tìm hiểu lý do tại sao chủ đầu tư không bàn giao sổ hồng và hồ sơ pháp lý cho cư dân Saigonhomes cũng như những bức xúc của cư dân, phóng viên đã liên hệ Công ty TNHH Nhà Sài Gòn tuy nhiên đại diện công ty này không tiếp báo chí và không trả lời những gì liên quan đến Saigonhomes.

Phóng viên tiếp tục liên hệ bà Lê Thị Thảo Hạnh, thành viên Ban quản trị chung cư Saigonhome, nhưng bà này cũng không thể trả lời những vấn đề liên quan đến phản ánh của cư dân vì bận việc riêng.

Theo kết quả thanh tra của Sơ Xây dựng TP.HCM vào tháng 11/2022, hồ sơ trong giai đoạn từ khi thành lập Ban quản trị nhà chung cư đến ngày 1/5/2022, kết quả cho thấy công tác quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư do Ban quản trị ký hợp đồng với Công ty TNHH Nhà Sài Gòn (tức chủ đầu tư dự án Saigonhomes). Thời gian thực hiện kể từ ngày 1/1/2021 đến hết ngày 31/12/2023.

Sau đó, Ban quản trị tự ý ký các hợp đồng để thực hiện công tác bảo trì gồm hợp đồng bảo trì hệ thống phòng cháy, chữa cháy thông khói; hợp đồng bảo trì thang máy và hợp đồng bảo trì hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt…

Kết luận thanh tra chỉ ra Ban quản trị đã sử dụng quỹ kinh phí bảo trì để thanh toán chi phí cho hạng mục mua bảo hiểm cháy nổ của nhà chung cư từ tháng 1/2021 đến tháng 1/2023, hạng mục này không thuộc nhóm được sử dụng kinh phí bảo trì.

Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu Ban quản trị báo cáo khắc phục trước Hội nghị nhà chung cư để quyết định phương án xử lý đối với việc sử dụng quỹ kinh phí bảo trì thanh toán các hạng mục bảo trì không phù hợp theo quy định trong thời gian vừa qua; đảm bảo việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì trong giai đoạn tiếp theo đúng quy định pháp luật.

Chính những sai phạm trên, Sở Xây dựng yêu cầu quận Bình Tân phối hợp với Ban quản trị chung cư Saigonhomes khẩn trương tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại Ban quản trị mới khi Ban quản trị hiện tại đang khuyết ghế Trưởng ban và một thành viên sau khi họ từ nhiệm trước những bức xúc của cư dân về sự yếu kém, không minh bạch trong vấn đề quản lý tài chính.

Tuy nhiên theo phản ánh của cư dân, sau quyết định của thanh tra Sở xây dựng TP.HCM, đến nay đã tròn một năm hội nghị nhà chung bất thường vẫn chưa được diễn ra. Và người dân vẫn ôm đơn đi cầu cứu khắp nơi để mong có được cuộc sống ổn định.

Kiện ở đâu? 

Trên thực tế có trên 70% khiếu nại tại TP.HCM chưa có hồi kết liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Dù đã có nhiều quyết định xử phạt, thanh kiểm tra của cơ quan quản lý nhưng vẫn không thể xử lý dứt điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quỹ bảo trì 2% là một số tiền rất lớn. Một chung cư 20 tầng tính trung bình phí bảo trì trên dưới 20 tỷ đồng, thậm chí có những dự án lên đến 160 tỷ đồng như chung cư Keangnam (Hà Nội) thì rõ ràng đây là miếng mồi lớn đối với một số phần tử xấu muốn tìm cách vào Ban quản trị để trục lợi.

Theo ông Châu những xung đột lớn giữa Ban quản trị với cư dân phải chấn chỉnh kịp thời, trong đó Ban quản trị là đại diện và bảo vệ quyền lợi cư dân, được hình thành từ hội nghị nhà chung cư. Trong khi đó, cư dân có quyền được nhận nhà đảm bảo chất lượng, chủ đầu tư phải thực hiện các cam kết theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, khi xảy ra tranh chấp trong vấn đề này thì người bảo vệ cư dân chính là UBND phường, quận nơi có chung cư, đồng thời Ban quản trị nhà chung cư phải thực hiện đúng Nghị quyết hội nghị nhà chung cư, không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nếu sai phạm có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự.

Vì thế đối với việc bảo vệ quyền lợi cư dân, ngoài cơ quan quản lý Nhà nước, thể chế pháp luật, các chủ đầu tư chính trực còn là Ban quản trị nhà chung cư, các hiệp hội và thậm chí là cơ quan truyền thông báo chí.

Chia sẻ về vấn đề pháp lý liên quan đến quyền lợi của cư dân, theo luật tư Hoàng Thu, đoàn luật sư TP.HCM, liên quan đến vấn đề phản ảnh của người dân thì có một thực tế là cư dân cầm đơn kiện đi khắp nơi nhưng "gõ cửa" không chính xác vì cơ quan cấp phường, UBND cấp quận huyện là nơi chưa đủ thẩm quyền để giải quyết.

Người dân phải nắm rõ luật để hiểu rằng việc ban quản trị có dấu hiệu chiếm giữ, lạm dụng tiền bạc chi tiêu không hợp lý, không thông qua cư dân bằng Hội nghị chung cư thì có thể truy cứu trách nhiệm hình sự và đơn tố cáo phải gửi đến cơ quan công an cấp thành phố xử lý.

Theo luật sư Hoàng Thu thì hệ thống pháp luật, có đủ tất cả quy định liên quan đến quyền lợi của cư dân tuy nhiên khi vấn đề xảy ra người dân gửi đơn khiếu kiện thì nhân sự ở từng vị trí trên chưa thực hiện hết trách nhiệm của mình dẫn đến câu chuyện người dân ôm đơn đi khắp nơi.

Vì thế để tránh rủi ro pháp lý trên, việc đầu tiên là cư dân phải bảo vệ chính mình bằng việc tham gia đầy đủ hội nghị chung cư đầu tiên, dự họp để bầu ra ban quản trị có tâm, hiểu biết về pháp luật. 

Còn việc người dân kiện ra tòa án là bước đi bất khả thi vì câu chuyện này thường kéo dài 2-3 năm và ai là người đại diện làm những việc trên. Ai sẽ đứng ra lo liệu mọi thủ tục, thu thập chứng cứ, và cả kinh phí kiện được chi như thế nào? Người đứng ra đại diện theo vụ kiện sẽ bị ảnh hưởng rất lớn đến công ăn việc làm, gia đình… nên phương án kiện không khả thi.