Trong các yếu tố “cứng” làm nên giá nhà thì thuế và các khoản thu khác từ đất giữ một vai trò quan trọng. Cùng với đó là việc quỹ đất ngày càng khan hiếm đã dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư chủ động phát triển các dự án cao cấp để có lãi nhiều hơn, thay vì làm các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân. Thực tế này càng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị hạn chế.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lưu ý khi tăng bảng giá đất, cơ bản chỉ Nhà nước được lợi trước mắt. Vì với người dân, chỉ những người được đền bù, giải phóng mặt bằng được lợi. Trong khi toàn dân phải tăng nộp thuế, nhất là khi giao dịch bất động sản. DN bất động sản thì chi phí tăng, người trẻ càng thêm khó mua nhà...

Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, giá bất động sản được quyết định một phần rất quan trọng bởi sự điều chỉnh hệ số K và khi K điều chỉnh (hầu như chỉ theo chiều hướng tăng) mà chủ đầu tư dự án không tăng giá bán thì không thể triển khai được.

Tuy nhiên, mức lợi nhuận tổng thể và điểm giá (price point) cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như chi phí xây dựng và chi phí tài chính tăng dần đều khiến giá khó chuyển động theo xu hướng ngược lại.

ví dụ về một dự án một m2 đất của dự án chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng và doanh nghiệp của ông phải chi hàng nghìn tỷ đồng thuế. Ngoài ra, giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu đồng xây dựng hạ tầng và trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông và các chi phí khác.

Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có thể nghĩ đến lợi nhuận. Khi du lịch phát triển, giá đất tăng lên thì nhà đầu tư mua nhà ban đầu hưởng lợi nhiều chứ không phải chủ đầu tư, ngoại trừ chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, chia dự án thành các phân kỳ đầu tư và giữ lại một lượng hàng nhất định chờ tăng giá.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2020 của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm - mức giá được coi là cao với nhiều người dân đang có nhu cầu mua nhà. Đơn vị này cũng dự báo giá bán trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4 - 6% theo năm trong năm 2021.

Còn với thị trường TP.HCM, cả năm 2020 chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 20 triệu đồng) được đưa ra thị trường, chiếm 1% tổng nguồn cung mới (16.895 căn), trong khi phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng) có tới 7.114 căn (chiếm 42,1%), phân khúc trung cấp (giá từ 20 – 40 triệu đồng) có 9.618 căn (chiếm 56,9%).

Điều này đã cho thấy sự khan hiếm của phân khúc nhà bình dân, trong khi nhu cầu với phân khúc này vẫn luôn ở mức cao.

Trong bối cảnh hiện nay nên giảm giá đất trong các bảng giá đất địa phương. Nếu không cho tất cả thì ưu tiên giảm cho ngành hạ tầng giao thông, du lịch, nhà ở, công nghệ cao... để các ngành này giảm bớt khó khăn, có cơ hội phục hồi và thu hút đầu tư.

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 không phải là đại dịch Covid-19 mà là các quy định của pháp luật. Chính các điểm nghẽn về pháp lý đã khiến các dự án chậm triển khai, hoặc không thể triển khai, dẫn đến làm gia tăng chi phí, đẩy giá nhà lên cao so với thu nhập của người dân.

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền nhiều người (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.