Câu chuyện khơi thông dòng vốn cho bất động sản vốn là vấn đề nóng, nay còn nóng hơn bởi chủ trương kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vào thị trường.
Đặc biệt, nội dung sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP mà Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho thấy quan điểm sẽ siết chặt đối với hoạt động huy động vốn từ trái phiếu, một kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt nhóm doanh nghiệp địa ốc.
Thông tin tại toạ đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động” do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 11/5/2022 cho hay, cả 4 ngành lớn liên quan đến bất động sản được liệt kê đều là những ngành được kỳ vọng phục hồi và tạo động lực tăng trưởng chính cho nền kinh tế sau khi bị tác động nặng nề bởi đại dịch Covid-19, đặc biệt là du lịch và lưu trú.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến cuối năm 2021, tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp 114.097 condotel, 24.399 villas, 30.899 shophouse, tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD.
Ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hoà nhận xét, đây là một nguồn lực lớn để thúc đẩy phát triển ngành du lịch, góp phần hồi phục kinh tế đất nước sau dịch, nhưng những điểm nghẽn về pháp lý và cả nguồn vốn đang cản trở sự trở lại này, đặc biệt là câu chuyện trái phiếu.
Được biết, sau khi Cơ quan thanh tra, giám sát, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn hạn chế cho vay đầu tư bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ, nhiều người đã đặt câu hỏi, vì sao phải hạn chế khi thời điểm này cần kích thích những dự án tốt, có triển vọng và tạo ra những thay đổi lớn với ngành du lịch? Bởi lẽ, với cơ chế hiện nay, việc xã hội hóa dòng vốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là rất cần thiết, nếu không muốn nói là trọng yếu cho phát triển du lịch.
“Không phải vì một số trường hợp, vài “con sâu” mà thắt chặt quá mức, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang phục hồi kinh tế - xã hội”, ông Lực nêu quan điểm về động thái siết dòng vốn vào thị trường bất động sản thông qua siết trái phiếu.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính đánh giá: “Chúng ta chưa thực sự có một cách hành xử đúng với thị trường bất động sản, từ cách nhìn nhận về thị trường, cũng như cách định hình các khung chính sách quản lý vận hành và giám sát thị trường này. Một thị trường gắn chặt với an sinh xã hội, đóng vai trò rất quan trọng ở nhiều quốc gia, nhưng lại “nay lên, mai xuống” thất thường như tại Việt Nam”.
Mặc dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam so với GDP còn khiêm tốn, nhưng tính lan tỏa của thị trường này rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác. Vì thế, trước việc thời gian qua có một vài vụ việc “lùm xùm” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như thị trường chứng khoán, dẫn tới động thái siết dòng vốn vào bất động sản.
Các chuyên gia nhiều lần nhấn mạnh tới sức ép tâm lý đang bao trùm thị trường chứng khoán, khiến không ít cổ phiếu dù tốt đến mấy cũng có giá giảm mạnh theo chỉ số chung. Thật khó cản nổi đà rơi của thị trường chứng khoán khi các nhà đầu tư không chắc chắn được với bất kỳ điều gì trên thị trường vào thời điểm hiện tại. Sự vận động lên/xuống của thị trường chứng khoán dựa vào niềm tin và hành động của nhà đầu tư - tức dòng tiền trên thị trường, do đó, diễn biến giảm điểm hiện nay chịu tác động lớn từ sự “mông lung” đó.
Một quan ngại lớn hơn là thị trường bất động sản nếu tắc nghẽn có thể dẫn tới đổ vỡ dây chuyền.
Thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng cả 2 kênh đều đang bị siết lại, đặc biệt đối với trái phiếu, khi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về trái phiếu riêng lẻ đang được sửa đổi, bổ sung theo hướng chặt chẽ, có khả năng làm giảm đáng kể quy mô phát hành.
Theo ông Nghĩa, thông lệ quốc tế không quy định về việc phát hành trái phiếu phải bảo lãnh bằng tài sản, vì người mua trái phiếu có thể là cá nhân, còn bên phát hành là tổ chức, nên việc xử lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu là vô cùng phức tạp. Ngoài ra, yêu cầu phải giám sát mục đích sử dụng vốn của trái phiếu là việc không thể làm được.
Nếu cứ loay hoay trong việc giám sát mục đích sử dụng vốn và tài sản đảm bảo thì sẽ nhanh chóng sa lầy. Thay vào đó, thông lệ quốc tế có những cách giám sát hoàn toàn khác, thông qua các công ty xếp hạng tín nhiệm, vì từng tiêu chí xếp hạng sẽ được xét duyệt rất cẩn thận.
Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản tăng trưởng kéo theo dòng vốn ngân hàng đổ vào cả phía cung lẫn sức cầu, đồng thời dòng tiền tiết kiệm có thể chững lại để chuyển sang đầu tư sang nhà đất. Tuy nhiên, đây vẫn được coi là một xu hướng tốt và sẽ không gây bất ổn nếu quá trình luân chuyển vốn giữa hai thị trường này được vận hành thông suốt.
Đồng thời, cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được giám sát một cách chặt chẽ để có thể hạn chế từ xa những nguy cơ. Cũng cần nhấn mạnh rằng, có sự khác biệt lớn giữa thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường bất động sản tại các nước phát triển.
Tổng Hợp
