Cập nhật từ thị trường cho thấy, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tính đến đầu quý 3/2022 đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản sắp đón cú sốc khá đột ngột bởi khối lượng 270 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến kỳ đáo hạn.
Vốn cho lĩnh vực bất động sản khá đa dạng. Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng lại mang tính chất trọng yếu.
Như nói ở trên, do Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh chủ trương giảm sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua ban hành các quy định và thông tư mới nên doanh nghiệp bất động sản mới ồ ạt chuyển sang gọi vốn thông qua phát hành trái phiếu.
Xét về kỳ hạn, các trái phiếu bất động sản phát hành trong thời gian gần đây chủ yếu có kỳ hạn 3 năm - 5 năm. Vì vậy, khối lượng đáo hạn lớn tập trung vào giai đoạn 2022 – 2024.
Tại báo cáo mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính nêu rõ, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng; trong đó, khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng).
Sang năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng cao hơn rất nhiều, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Trong đó, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng.
Như vậy, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả nợ trong vòng 3 năm tiếp theo lên tới 745.400 tỷ đồng, bao gồm 270.270 tỷ đồng trái phiếu bất động sản.
Bộ Tài chính cũng thông tin thêm, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp mua lại trước hạn trong quý 2 vừa qua đã tăng đột biến. Nếu như trong quý 1/2022, khối lượng mua lại trước hạn khoảng 12,8 nghìn tỷ đồng, nhưng sang quý 2 khối lượng mua lại trước hạn lên tới khoảng 49,1 nghìn tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn khoảng 61,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, phải nhấn mạnh rằng, diễn biến mua lại trên chủ yếu diễn ra ở nhóm ngân hàng với hoạt động quay vòng vốn thông thường. Với một phần nhỏ ở nhóm doanh nghiệp bất động sản, mức độ chủ động mua lại trái phiếu là khó đong đếm.
Với quy mô và nhu cầu vốn lớn, nhóm ngân hàng và bất động sản có tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005 – 2022.
Các doanh nghiệp bất động sản tích cực phát hành trái phiếu do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua ban hành các quy định và thông tư mới.
Cụ thể, theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo hướng tăng lên 200% từ 01/01/2017 (từ mức 150%). Còn Thông tư 08/2020/TT-NHNN quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn phải giảm theo lộ trình đề ra. Bởi vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.
Ngoài ra, do nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Thêm vào đó, trái phiếu doanh nghiệp không yêu cầu tài sản đảm bảo và không phải chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng cũng là các động lực thúc đẩy doanh nghiệp phát hành.
Những hoạt động mờ ám, lộn xộn tiềm ẩn rủi ro và thậm chí là vi phạm pháp luật trong quá trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như thao túng trên thị trường cổ phiếu gần đây đã làm xói mòn niềm tin nhà đầu tư. Cộng thêm, theo hướng dự thảo sửa đổi Nghị định 153 cùng cơ chế liên quan, các điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể sẽ bị siết chặt hơn nữa.
Tổng Hợp
