Nhà giá rẻ đã “tuyệt chủng”

Thực tế qua các báo cáo từ cơ quan chức năng, các công ty chuyên nghiên cứu, tư vấn thị trường bất động sản ở TP.HCM cho thấy, phân khúc nhà ở giá rẻ phát triển khá “èo uột” trong một vài năm trở lại đây, thậm chí theo một số chuyên gia, nó đã “tuyệt chủng”.

Chẳng hạn, trong một báo cáo được Sở Xây dựng TP.HCM công bố vào đầu năm nay cho thấy, trong năm 2020, toàn thành phố có tổng cộng 31 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 16.895 căn, trong đó có 15.275 căn hộ, 1.617 căn nhà thấp tầng và 3 căn biệt thự.

Trong số căn hộ cung cấp ra thị trường, có đến 7.114 căn phân khúc cao cấp (chiếm 42,1%), 9.618 căn phân khúc trung cấp (chiếm 56,9%) và chỉ có 163 căn phân khúc bình dân (chiếm tỷ lệ 1%).

Con số này đem so với năm 2019 còn thê thảm hơn, bởi tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2020 giảm 34% so với năm trước, tổng số căn nhà giảm 30,4%, trong đó riêng phân khúc căn hộ bình dân giảm tới 98,7%.

Tương tự, trong báo cáo nghiên cứu thị trường được DKRA Vietnam công bố vào đầu tháng 4 vừa qua cho thấy, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng “bi đát” không kém.

Trong vòng năm gần đây, phân khúc hạng C hầu như đã “tuyệt chủng” ở thị trường TP.HCM. Một số căn hộ hạng C trước đây giờ đã "đôn" lên hạng B…

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng M&D DKRA Vietnam

Cụ thể, trong giai đoạn này, toàn thị trường TP.HCM có tổng cộng 5 dự án được mở bán, bao gồm 2 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó, tất cả 5 dự án này có khoảng 2.539 căn. Mặc dù chỉ chiếm khoảng 35% so với quý cuối cùng của năm 2020 (7.233 căn) nhưng cao gấp 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước (1.547 căn). Tỷ lệ tiêu thụ ở phân khúc này cũng khá tốt, đạt khoảng 77% (1.960 căn) trên nguồn cung mới.

Tuy nhiên, có một điểm đáng chú ý là, trong số các sản phẩm được tiêu thụ được trong quý 1/2021 đều tập trung vào chung cư hạng A và B, chung cư hạng C (chung cư giá rẻ có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2) hoàn toàn không có.

Tạo nguồn cung cho phân khúc này bằng cách nào?

Như đã đề cập ở phần đầu bài viết, để tạo điều kiện cho nguồn cung của phân khúc nhà ở giá rẻ, giúp người có thu nhật thấp, người trẻ có điều kiện sở hữu nhà ở ở TP.HCM, trong năm 2020, giới chuyên gia bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đã tổ chức một số hội thảo nhằm tìm hướng ra cho vấn đề này.

Thành phố sẽ chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Đơn cử như hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào cuối năm 2020 tại TP.HCM. Tại hội thảo này, hầu hết ý kiến điều cho rằng cần phải “hồi sinh” phân khúc này để phục vụ người dân.

Cụ thể, về phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

“Đối với với 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết”, ông Khởi nói.

Về vấn đề giá đất ở TP.HCM và Hà Nội cao hơn những nơi khác, một số chuyên gia bất động sản cho rằng vẫn có lối thoát, đó là cần có ưu đãi về giá đất và một số cơ chế khác.

Theo đó, các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp nên được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.

Ngoài ra, cơ quan chức năng khi tiến hành xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Đồng thời cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội được chuyển để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.

Cùng với đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp cần được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Chính phủ cần đưa ra “Nghị quyết về các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách hỗ trợ về tín dụng, thuế, tiếp cận đất đai, rút gọn thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm cung ứng loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp (1-2 phòng ngủ) với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đối với các tỉnh và mức giá không quá 25 triệu đồng/m2 đối với các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1.

“Đây là cơ sở, động lực tích cực cho thị trường bất động sản năm 2021 phát triển ổn định và bền vững, giải quyết được nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư, ông Châu nói.