Tiếp nối năm 2020 đầy biến động do đại dịch COVID-19 gây ra, thị trường bất động sản trong năm 2021cũng đã bị bao vây bởi muôn vàn khó khăn. Tuy nhiên, do đã trải qua “kinh nghiệm đau thương” từ năm 2020 nên nhìn chung, thị trường bất động sản trong năm 2021 có nhiều khởi sắc hơn so với năm trước đó.

Bước vào năm 2022, diễn biến của đại dịch COVID-19 vẫn khó lường, thế nhưng, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ có những bước đột phá. Lý do tạo ra đột phá cho thị trường này nằm ở đâu?

Trong năm 2021, một số điểm tiêu cực đã xuất hiện và phủ “bóng đen” lên trường bất động sản gần như cả năm, và một trong những điểm nổi bật đáng chú ý nhất chính là tình trạng “sốt đất ảo”.

Không tồn tại dạng cục bộ ở từng địa phương, những cơn sốt đất ảo trong năm 2021 đã kéo dài gần như cả năm và lan rộng hầu như khắp các tỉnh thành trong cả nước.

Trước tình trạng này, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đã vào cuộc “mổ xẻ” vấn đề tìm ra nguyên nhân thực sự khiến cho thị trường bất động sản “méo mó” trong một thời gian dài.

Nhìn nhận về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ ra rằng, nguyên nhân gây ra tình trạng trên là do việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi.

Một nguyên nhân nữa là trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản... Xu hướng đầu tư hướng vào bất động sản bởi họ cho rằng đây là giao dịch an toàn, hiệu quả và có cơ hội cho tương lai.

Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở, bất động sản, đô thị cũng còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thủ tục về pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng... khiến nguồn cung hạn chế, chưa đáp ứng được cầu.

Trong khi đó, phát triển các nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho đối tượng người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp lại chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng đủ yêu cầu, nhu cầu của người dân.

Ngoài ra, việc một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 - 20% cũng là một nguyên nhân khác gây ra tình trạng “sốt đất ảo”.

Mặc dù việc tăng giá đất này chưa ảnh hưởng nhiều đến các giao dịch bất động sản bởi các sản phẩm này đã được giao đất và đầu tư từ giai đoạn trước, nhưng chủ trương tăng giá đất đã ảnh hưởng đến tâm lý cả người bán và mua. Điều này cũng khiến thị trường bất động sản tăng giá.

Bước vào năm 2022, hầu hết các chuyên gia kinh tế và bất động sản đều cho rằng, tình trạng “sốt đất ảo” như đã từng xảy ra trong năm 2021 khó lập lại.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho rằng, những cơn “sốt đất ảo” như năm trước nếu có cũng qua đi rất nhanh. Bởi các nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn trong việc quan sát thị trường.

Hơn nữa, thị trường thứ cấp, tức thị trường mua đi bán lại cũng kém sôi động hơn trong năm 2021. Thông thường thị trường thứ cấp phải sôi động thì mới tác động đến thị trường sơ cấp là những người mua ban đầu.

Cộng thêm chính sách của Nhà nước về việc kiểm soát dòng vốn cho vay bất động sản cũng hạn chế dòng tiền đổ vào thị trường này. Khi tác động đến sức mua sẽ giảm khả năng xảy ra sốt đất.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua, khả năng năm 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại.

Mặc dù vậy, ông cho rằng bất động sản khó đứng yên, sẽ nhấp nhô nhưng biên độ lớn hay nhỏ thì khác nhau. Năm 2021 được đánh giá là biên độ tương đối lớn do quy hoạch, xuất hiện thông tin đồn thổi, thổi giá.

Tuy nhiên sang năm 2022, những vấn đề này kỳ vọng được kiểm soát tốt hơn. Trong khi đó các nhà đầu tư cũng ngày càng thông thái hơn…Do đó, thị trường trong năm tới có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu cho rằng năm 2022 chủ yếu có vấn đề nổi cộm là gỡ vướng pháp lý cho các chủ đầu tư. Tín hiệu để tạo ra một cơn sốt ở góc độ đầu tư không rõ ràng, do đó sẽ khó xảy ra những cơn sốt do đầu cơ thổi giá, bơm giá,..

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho rằng, các đợt tạm gọi là "sốt giá" đầu năm 2021 là do các thông tin về thị trường, nguồn cung, quy hoạch, sự thay đổi của điều kiện hạ tầng,...

“Những lý do này đều đã được gợi mở trong năm 2021. Đơn cử như kế hoạch phát triển hạ tầng hiện nay đã được công bố và trong năm 2022 rất khó có những điểm nóng để tạo ra sốt đất”, ông Nghĩa nói thêm.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, năm 2022, thị trường bất động sản sẽ phục hồi tốt hơn năm 2021. Liên quan đến vấn đề này, TS Võ Trí Thành, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương cho rằng, những năm trước đây, bất động sản gặp nhiều khó khăn do liên quan đến vấn đề pháp lý, giao đất, hệ thống mặt bằng, hạ tầng, dòng tiền xử lý tranh chấp...

Nhưng năm nay và năm sau sẽ có những điều tích cực đối với thị trường thứ nhất là góc độ pháp lý. Chúng ta đang sửa luật đất đai, sửa luật kinh doanh bất động sản, sửa luật nhà ở...

Tuy nhiên, để có được những thành quả nhất định trong năm 2022, các nhà đầu tư cần phải chuẩn bị một tâm thế thật sẵn sàng để bước vào thị trường này.

Vị chuyên gia này nói thêm rằng, các nhà đầu tư cần định vị lại tất cả những thông tin từ các nhà hoạch định chính sách, nhà nghiên cứu, nhà cung ứng, chủ dự án đầu tư cho đến người tiêu dùng hay các đầu tư thứ cấp...

“Tôi nhấn mạnh trong 10 năm tới tích sản của nền kinh tế Việt Nam trong sản xuất kinh doanh, trong đời sống vẫn là bất động sản. Giá trị tích sản theo như chúng ta thấy không chỉ là tiềm năng mà còn là cuộc chơi rất thị trường, là cuộc sống, là kinh doanh”, TS Võ Trí Thành nói thêm.

Về phía nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Dai Phuc Land (Công ty thành viên của Van Phuc Group) cho biết, sẽ có một bức tranh tích cực hơn trong 2022, những điểm cộng rõ ràng qua những con số thống kê trong báo cáo.

Sau những ảnh hượng nặng nề của dịch bệnh ở quý 3 thì ở quý 4/2021, tất cả các phân khúc từ đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự... đều có sức bật dậy rất tốt.

“Ở góc độ nhà đầu tư, tháng 10 chúng tôi đã mở cửa trở lại sau thời gian giãn cách xã hội và ngay lập tức đã có nhiều khách hàng quan tâm, đặc biệt nhu cầu nhà để ở. Nhìn rộng ra bên ngoài, con số thống kê cho chúng ta thấy sức bật của thị trường và nhu cầu của khách hàng”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho biết thêm.

Cũng theo nữ CEO của Dai Phuc Land, việc quyết tâm phục hồi nền kinh tế cũng như gói hỗ trợ, những cải cách liên quan đến pháp lí cũng là yếu tố tác động tới tình trạng cung cầu.

“Tóm lại, ở góc độ chủ đầu tư, chúng tôi rất kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có sự tăng trưởng, phát triển với sự nỗ lực của các chủ đầu tư nhằm đưa ra nguồn cung sản phẩm mới, với sự quan tâm sức cầu của thị trường, sự quyết tâm điều hành kinh tế vĩ mô của chính phủ. Chúng ta sẽ có sự đồng hành của các bên để tạo ra một thị trường phát triển sôi động, bền vững hơn trong năm 2022”, CEO Nguyễn Thị Thanh Hương nhấn mạnh.

Ở góc nhìn của một đơn vị chuyên kinh doanh, phân phối bán hàng, tư vấn phát triển cho các chủ đầu tư, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT, kiêm CEO của DKRA Việt Nam cho rằng, trong hành trình phát triển của bất kỳ thị trường nào thỉnh thoảng cũng phải có những vấn đề.

Dưới góc nhìn cá nhân, ông cho rằng sau một chặng đường phát triển thị trường bất động từ 2014 đến 2019, đến giai đoạn này và tiếp theo các nhà đầu tư cần có sự điều chỉnh để thích nghi với đòi hỏi của thị trường.

“Điều thứ 2 là thị trường bước qua một giai đoạn mới đòi hỏi sự trưởng thành nhiều hơn từ nhiều khía cạnh liên quan như cơ chế pháp lí, đến đòi hỏi của khách hàng đến nhà phát triển, thị trường thiết lập một tiêu chuẩn mới trong câu chuyện phát triển trong tương lai”, ông Phạm Lâm nói.

Ngoài ra, ông Phạm Lâm cũng cho rằng, thị trường nên nhìn vào góc độ lâu dài, không nên có tầm nhìn trong ngắn hạn như trong vài tháng hoặc dưới 1 năm.

“Tôi quan tâm tầm nhìn thị trường trong thời gian 2-3 năm nhiều hơn bởi mọi người sẽ nhìn thấy rằng tất cả những vấn đề liên quan đến cơ chế chính sách, pháp luật hay diễn biến thị trường... thì thị trường không thể phản ứng nhanh được mặc dù chúng ta kỳ vọng nó nhanh, nhưng bản chất của nó không thể nhanh được”, ông nói thêm.

Thị trường bất động sản đã có một năm 2021 đầy sóng gió do đại dịch COVID-19 gây ra, tuy nhiên, bước vào giai đoạn cuối năm, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi và đây là một trong những lý do khiến giới chuyên gia tin rằng thị trường sẽ có những bước đột phá trong năm 2022.

Đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu, mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô bán nền.

Căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản Nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (Nhà phố/biệt thự/shophouse) sẽ là chủ đạo.

Riêng bất động sản thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023, ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.

Bất động sản hạng sang và siêu sang tại TP.HCM vẫn chiếm tỉ lệ lớn, trong khi loại hình nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển của DKRA Việt Nam

- Nội dung: NGUYỄN MINH

- Thiết kế: THẾ PHAN